В поисках баланса: как в Самаре обновляют подходы к комплексной застройке

В последние годы в Самаре активно реализуется программа комплексного развития территорий (КРТ), направленная на реорганизацию и модернизацию городских пространств. На текущий момент представлены первые проекты, и городские власти рассматривают возможность выдачи разрешений на строительство новых жилых и коммерческих объектов. Однако реализация программы сталкивается с рядом проблем, включая защиту прав граждан, подлежащих расселению, а также поддержание интереса застройщиков к участию в проекте. В данной статье рассматриваются текущие подходы к совершенствованию механизмов КРТ и их влияние на развитие городской среды.

Эволюция концепции КРТ в Самаре

Инициатива по комплексному развитию территорий в Самаре была запущена в 2022 году. Основной принцип заключается в проведении аукционов на территориях с ветхим жилым фондом. Победитель аукциона берёт на себя обязательства по расселению жильцов и строительству современных жилых комплексов, а также необходимой социальной инфраструктуры. Несмотря на амбициозные цели, программа столкнулась с рядом трудностей. Из 19 запланированных площадок только 7 привлекли инвесторов, и строительные работы пока не начаты. Судебные процессы, инициированные гражданами, также замедлили реализацию проекта.

В рамках реформы, инициированной губернатором Самарской области Вячеславом Федорищевым, в 2025 году полномочия по градостроительной политике, включая КРТ, были переданы Министерству градостроительной политики Самарской области, что позволило унифицировать нормативную базу и повысить эффективность управления процессом.

Модернизация нормативно-правовой базы

Министерство градостроительной политики разработало обновлённые стандарты и нормативные требования к комплексной застройке территорий, которые были унифицированы и представлены в виде единого документа. Утверждены стандарты для архитектурно-градостроительных концепций (мастер-планов), а в правилах землепользования и застройки Самары КРТ стал приоритетным видом градостроительной деятельности. Новые территории под КРТ формируются с учётом размещения жилой и социальной инфраструктуры, а также транспортной сети, что обеспечивает комфортные условия для проживания и повышает инвестиционную привлекательность проектов.

Тем не менее, остаются нерешённые проблемы, связанные с взаимодействием между властями, застройщиками и жителями. Оптимальный баланс интересов всех сторон является ключевым фактором успешной реализации программы.

Вопросы компенсации для граждан

На заседании общественной комиссии по градостроительству Самарской губернской думы обсуждалась правоприменительная практика в сфере КРТ. Заместитель председателя комиссии Дмитрий Татарников подчеркнул, что КРТ является важным инструментом для развития городских территорий. Для властей это означает эффективное использование земельных ресурсов и улучшение городской инфраструктуры, для граждан — повышение качества жизни, а для застройщиков — создание выгодных условий для реализации проектов.

Основные вызовы программы КРТ включают значительные затраты на расселение граждан, дефицит бюджетных средств, износ коммунальной инфраструктуры, низкую покупательскую способность населения и недостаточную вовлечённость региональных властей в процесс. Законодательные риски и сложности также препятствуют успешной реализации проектов.

Руководитель управления комплексного развития территорий Министерства градостроительной политики Вячеслав Рандаев отметил, что многие застройщики недовольны низкой маржинальностью проектов и отсутствием государственной поддержки для компенсации затрат на инфраструктуру. Проблемы возникают при организации переселения граждан: предлагаемые квартиры находятся в других районах, размеры компенсаций недостаточны, а методика их расчёта вызывает споры.

Министерство предложило внести изменения в Жилищный кодекс РФ, предусматривающие расчёт компенсаций по рыночной стоимости предоставляемого жилья, что позволит гражданам использовать средства для приобретения нового жилья. Также предлагается предоставить регионам право самостоятельно определять районы для предоставления квартир.

Некоторые участники заседания выразили опасения относительно готовности застройщиков к переселению граждан в ограниченно доступные ареалы. Вячеслав Рандаев подчеркнул, что застройщики обычно согласовывают варианты расселения с гражданами, а в Самаре применяется практика "револьверного переселения".

Депутат Роман Балтер обратил внимание на нецелевое расходование средств, подчеркнув, что квартира является конкретным объектом недвижимости, который должен использоваться по назначению.

Инициатива Министерства будет передана на доработку профильному комитету и специалистам парламента для дальнейшего рассмотрения на заседании Самарской губернской думы.

Перспективы развития КРТ

На урбанистическом ток-шоу "Строительство. Недвижимость. Rent&Sale" эксперты обсудили будущее комплексного развития территорий. Модераторы отметили, что экстенсивное развитие городских территорий практически исчерпало себя: новых земельных участков недостаточно, а использование лесных и сельскохозяйственных земель ограничено. В этих условиях единственным решением является реорганизация существующих территорий, что требует тщательной проработки и координации между всеми заинтересованными сторонами.

Участники также указали на высокую стоимость расселения граждан, недостаточную готовность территорий и затяжные сроки принятия решений. Представитель тюменской группы компаний "Паритет" поделился опытом реализации проектов КРТ: "Мы прошли более десяти этапов разработки мастер-планов и подготовили три проекта планировки. Проблемы возникают из-за постоянных изменений в законодательстве и процедурах Росреестра. В Тюмени таких проблем нет: запреты на регистрационные действия устанавливаются сразу".

Аналогичные сложности возникают при организации инфраструктуры. В Челябинске компания Global Vision реализует проект КРТ с комплексным строительством дороги и образовательных учреждений, что демонстрирует важность комплексного подхода к развитию территорий.

Министр градостроительной политики Андрей Грачёв отметил, что многие проблемы решаются индивидуально, однако Министерство нормативно закрепило необходимость согласования мастер-планов с профильными министерствами и ведомствами. Один из инвесторов уже получил разрешение на строительство, а до конца года планируется принять решения по трём дополнительным территориям. Среди перспективных площадок выделяются микрорайоны Безымянка и Красная Глинка, а также проекты "Новая бухта" и "Осколки" в историческом центре Самары.

Андрей Грачёв подчеркнул, что экономика проекта на территории Безымянки недостаточно привлекательна, и единственным решением является реализация проектов на двух раздельных участках.

Заместитель председателя правительства Самарской области Анастасия Сорокина отметила, что работа по совершенствованию нормативно-правовой базы и развитию городской среды будет продолжена. Важным аспектом является сохранение исторической архитектуры города и формирование современной градостроительной среды, что требует согласованных усилий всех участников строительного процесса.