Спорное наследство. Законно ли завещать дом одному, а землю — другому
При оформлении наследства собственнику жилья не следует делить землю и капитальные постройки на ней между несколькими наследниками, предупредили эксперты aif.ru. В лучшем случае, такое завещание не удостоверят, в худшем — признают через суд недействительным.
«В российском законодательстве действует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, — говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. — Это означает, что дом и земля под ним, как правило, должны принадлежать одному лицу и следовать единой юридической судьбе. Но на практике возникают ситуации, когда этот принцип нарушается, особенно в вопросах наследования».
Продажа, дарение или завещание здания без земельного участка, на котором оно находится, не допускается, если у объектов один собственник. То есть нотариус, скорее всего, откажет в удостоверении такого завещания. Но если же по какой-то причине такое завещание будет составлено и вступит в силу, его можно легко оспорить в суде.
«Не может такого быть, что дом записан на кого-то, а земельный участок под ним — ни на кого, — подчеркивает юрист по недвижимости Елена Вавилина. — Сначала право собственности возникает на земельный участок, и чтобы потом зарегистрировать на нем дом, вот этот земельный участок должен быть уже оформлен. Я в своей практике ни разу не встречала такого, чтобы дом был зарегистрирован, а земельный участок под ним ни на кого не оформлен».
«Судебная практика, включая разъяснения Верховного Суда РФ, однозначно стоит на позиции, что при наследовании дома к наследнику переходит и право на земельный участок, занятый этим домом и необходимый для его использования, — конкретизирует Кузнецов. — Наследник дома получит преимущественное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка. А наследник, которому была завещана только земля, может претендовать на компенсацию своей доли в наследственной массе, но не на сам участок под домом».
К примеру, если дом по завещанию переходит от отца дочери, но есть еще и сын, то ключевым является статус земельного участка. Если земля под домом не была оформлена в собственность наследодателя, то она не входит в состав наследственной массы. Дочь, унаследовавшая дом, становится его единственной собственницей. После этого она приобретает исключительное право на приватизацию или аренду земельного участка под домом. Сын в данном случае не сможет претендовать на долю в праве на земельный участок, так как он не является собственником дома.
Однако, если наследодатель при жизни начал процедуру оформления земли в собственность, но не успел ее завершить, то наследники (и дочь, и сын) могут в судебном порядке требовать включения этого земельного участка в наследственную массу. В таком случае земля будет делиться между ними в равных долях, если иное не предусмотрено завещанием. Дочь, как собственник дома, будет иметь преимущественное право на выкуп доли брата в земельном участке для соблюдения принципа единства судьбы дома и земли.