Испанский реестр аренды запутался в собственных правилах
Что произошло
С 1 июля в Испании начал работу новый национальный реестр краткосрочной аренды, призванный усилить контроль за сезонным и туристическим жильём. Однако эксперты в сфере недвижимости и юристы отмечают, что система страдает от неясных правил, непоследовательности в применении и недостаточной технической подготовки. Это заставляет задуматься, не создаёт ли новое регулирование больше проблем, чем решает.
Разнобой в требованиях
Теперь все владельцы жилья, предлагающие его в краткосрочную аренду через онлайн-платформы, обязаны получить уникальный регистрационный код через систему «Единого окна». Хотя цель нововведения — повысить прозрачность на нестабильном рынке аренды, юристы указывают на возникшую из-за него путаницу.
Хоакин Гомес-Вильярес, специалист по имущественному праву из фирмы Montero Aramburu & Gómez-Villares Atencia, отмечает отсутствие единого подхода: «Нет чёткого протокола, и в разных регионах решения принимаются по-разному. Бывает, что один офис одобряет заявку, а другой отклоняет, даже если документы идентичны».
По его словам, такая непоследовательность затрудняет работу регистраторов и оставляет собственников в правовой неопределённости. «Идея хорошая, но нужна единая система», — подчёркивает он.
Сжатые сроки и перегруженные системы
Еще одной проблемой стала поспешность внедрения реестра. В то время как аналогичный регламент ЕС (2024/1028) вступит в силу только в 2026 году, Испания решила опередить график, став первой страной ЕС с таким механизмом. Результат — перегруженность системы и задержки.
«Времени на подготовку инфраструктуры не хватило, и теперь система не справляется с потоком заявок», — объясняет Гомес-Вильярес, называя процесс бюрократическим кошмаром. Его клиенты в Андалусии сталкиваются с трудностями при попытке уложиться в сроки из-за административных проволочек.
Неудивительно, что несколько регионов, включая Андалусию, Валенсию, Мурсию и Канарские острова, оспаривают законность реестра. Главный аргумент — дублирование процедур: большинство арендодателей уже имеют местные туристические лицензии.
«Новые правила лишь усложняют существующую систему, — говорит Гомес-Вильярес. — Бюрократия стала невыносимой».
Неясные последствия и отсутствие санкций
Серьезным упущением является отсутствие чётких механизмов наказания за несоблюдение требований. Хотя от владельцев ожидают регистрации, неясно, что грозит тем, кто проигнорирует правила.
«Реестр должен был обеспечить прозрачность, но вместо этого создал правовую неопределённость, — отмечает эксперт. — Закон не поясняет, какие санкции ждут платформы или владельцев в случае нарушений».
Также непонятно, как быть с бронированиями, сделанными до вступления правил в силу. Какие обязательства лежат на платформах? Ответов нет. «Нет ни чётких указаний, ни системы контроля, — добавляет он. — Нельзя вводить правила, не понимая, как они будут работать на практике».
Гомес-Вильярес настаивает на срочном пересмотре Королевского указа, чтобы уточнить процедуры и прописать штрафные меры.
Спорные основания для регулирования
Эксперт также сомневается в обоснованности главного аргумента властей — что краткосрочная аренда виновата в дефиците жилья. «Туристические квартиры составляют менее 4% жилого фонда страны — они не причина кризиса», — утверждает он.
Кроме того, при разработке реестра не были учтены мнения ключевых игроков рынка, включая отраслевые ассоциации и региональные власти. «Если бы власти консультировались с сектором заранее, результат был бы иным», — считает юрист.
В качестве решения он предлагает отложить обязательное соблюдение требований. «Цели регулирования правильные, но для его эффективной работы нужны ясные критерии, правовая определённость и достаточно времени на адаптацию», — резюмирует он.
Пока ясно одно: несмотря на обещания прозрачности, запуск реестра привел не к порядку, а к новым юридическим нестыковкам.
Читайте также: Испания: новый реестр показал, где процветает краткосрочная аренда
Источник: Spanish Property Insight
Photo by Willian Justen de Vasconcellos on Unsplash