Когда четыре — это больше, чем стандарт: редкие предложения на рынке больших квартир Севастополя
В условиях ограниченного доступа к ипотечному кредитованию рынок вторичного жилья стремительно трансформируется.
На первый план выходят самые бюджетные объекты недвижимости — небольшие квартиры, которые покупатели могут приобрести с минимальным привлечением заемных средств.
Минимум рисков — максимум экономии
Отсутствие доступной ипотеки существенно сузило круг активных участников рынка. Те, кто всё ещё способен выйти на сделку, крайне осторожны: стараются не переплачивать, избегать крупных кредитов и выбирают жильё исключительно по принципу функциональной достаточности и доступности. Как следствие — спрос сосредоточился на малогабаритных квартирах, в основном — однокомнатных.
Подобное поведение диктуется не только экономическими реалиями, но и опасениями относительно будущего: при высоких ставках и неуверенности в доходах, потенциальные покупатели не готовы брать на себя крупные долговые обязательства.
На фоне повышенного интереса к небольшим квартирам наблюдается резкое снижение спроса на четырёхкомнатные объекты.
Эксперты говорят, что, если в семье есть дети до 6 лет, и родители имеют право на семейную ипотеку, они скорее купят квартиру в новостройке, чем такой объект.
Таким образом, даже в случае возвращения ипотечных программ на вторичный рынок по адекватным ставкам, массового возвращения интереса к крупногабаритному жилью ждать не приходится.
Ценовой перекос и возможные последствия
В попытке привлечь остаточный спрос продавцы четырёхкомнатных квартир уже начинают снижать цены. Это, в свою очередь, может создать давление на цены и в сегменте трёхкомнатных квартир, что приведёт к дальнейшему выравниванию ценовой лестницы на вторичке.
Фактически, рынок приходит к новой модели, в которой самым ликвидным и востребованным типом жилья становятся компактные квартиры, способные удовлетворить базовые потребности покупателя и не обременять его избыточными расходами. Крупногабаритное жильё, особенно в устаревших домах, постепенно уходит в тень — и перспектив его возвращения в центр внимания пока не просматривается.
Исследования показывают, что доля квартир с четырьмя комнатами и более в новостройках бизнес‑класса сократилась с 6% в 2019 году до примерно 2% к 2024 году.
С 2022 года даже доля трёхкомнатных остаётся стабильной, а объём четырехкомнатных – продолжает снижаться.
Даже в премиальных проектах доля 4+ квартир сократилась: с 36% в 2019 году до всего 6% в 2024 году — уступив место двушкам, однушкам и трёшкам.
Сейчас громоздкие квартиры с 4 и более комнатами практически не строятся, их доля на рынке минимальна во всех сегментах.
Причина — изменение спроса в сторону компактных форматов (студии, однушки, двушки, небольшие трёшки), которые дешевле, быстрее продаются и соответствуют текущим ипотечным реалиям.
Даже если ипотека станет более доступной, предложение крупных квартир скорее всего не восстановится, поскольку застройщики уже адаптируют продуктовую матрицу под новые предпочтения покупателей.
Четыре стены, четыре комнаты, четыре мира: редкие квартиры, которые меняют лицо Севастополя
По данным из открытых аналитических источников, средняя цена за квадратный метр на вторичке Севастополя в сегменте четырёхкомнатных квартир — около 164000руб. за кв. м.
Четырёхкомнатные квартиры в новостройках встречаются крайне редко, и находятся в элитных комплексах или проектах выше комфорт-класса.
Если посмотреть на объявления о продаже крупногабаритных квартир в Севастополе, то подобрать что-то для себя вполне можно. В основном это вторичный сегмент, с мебелью ремонтом и техникой. Продавцы хвалят свой товар, соблазняя покупателей эксклюзивностью дорогих ремонтов и планировок.
Встречаются варианты двухуровневых квартир, которые отлично подойдут тем, кто любит комфорт и простор.
Например, на ул. Руднева продаётся двухуровневая четырёхкомнатная квартира общей площадью 115 кв. м. за 23 млн руб.
4-комнатная квартира за 23 млн руб. Источник: «Авито»
Большая кухня с встроенной мебелью и техникой, гостиная укомплектована мебелью. Из окон открывается прекрасный вид на город.
Вид на город. Источник: «Авито»
Дом расположен в экологически чистой части Гагаринского района. Удобная инфраструктура и транспортная развязка, пять минут пешком до нескольких остановок общественного транспорта, с которых без труда можно уехать в любой район города.
Прямо скажем, квартира дорогая, но 23 млн руб. для Севастополя не самая критичная.
Например, в центре Севастополя за 35 млн руб. продаётся квартира из четырёх комнат в доме, построенном в 2009 году.
4-комнатная квартира за 35 млн руб. Источник: «Авито»
На первом уровне расположена кухня-столовая с выходом на балкон, санузел и две комнаты с гардеробной.
На втором уровне - коридор с выходом в две изолированные комнаты, ванная комната с выходом на балкон-террасу.
Особенностью этой квартиры является второй уровень с мансардными потолками, высота которых достигает до 4,8 метров, это добавляет ещё больше пространства и создает впечатление частного дома в совокупности с тем, что, выйдя на уютный балкон можно наслаждаться красивым видом на архитектуру города и вместе с тем жарить барбекю.
Это предложение очень заманчивое, но 35 млн надо где-то найти. Вероятно, ожидать, что квартира быстро уйдёт с молотка, опрометчиво.
Ещё ряд предложений имеют такую ценовую категорию: 11,9 млн руб., 13,5 млн руб., 55 млн руб. и т.д.
Таким образом, на фоне типового жилья, которым насыщен рынок вторичной недвижимости Севастополя, особое место занимают эксклюзивные двухуровневые четырёхкомнатные квартиры, построенные в начале 2000-х годов. Эти объекты — редкие, но выразительные штрихи на карте городской недвижимости, добавляющие ей характер и архитектурное разнообразие.
Такие квартиры нередко расположены в домах, возводившихся вне массовой застройки — с индивидуальными проектами, высокими потолками, просторными балконами и свободными планировками.
Двухуровневая структура придаёт пространству ощущение уюта частного дома, сохраняя при этом преимущества городской квартиры. Здесь можно найти настоящие видовые террасы, зимние сады — детали, которые почти исчезли из новостроек, где на первый план вышла стандартизация и компактность.
Построенные в относительно спокойный и амбициозный период развития Севастополя, эти квартиры часто были рассчитаны на обеспеченных покупателей, ценящих приватность и нестандартные решения.
Сейчас они оказываются особенно привлекательными для тех, кто ищет что-то большее, чем просто метры: индивидуальность, эстетику, пространство для жизни, творчества и уединения.
Хотя такие предложения появляются на рынке нечасто, именно они вносят в него нотки уникальности и выбора — особенно в условиях, когда большая часть покупок сосредоточена на малогабаритных квартирах. В условиях сужающегося ассортимента, подобные лоты напоминают: рынок жилья — это не только про квадратные метры, но и про стиль жизни.
Материалы по теме:
Почему «трёшки» в Крыму дороже, чем в Севастополе: кто покупает жильё за десятки миллионов?