Недвижимость Барселоны для жизни и инвестиций: три стратегии с самым высоким доходом

Зачем иностранцы покупают недвижимость в Барселоне

Лет десять назад на рынке было много иностранцев, которые покупали квартиры «на всякий случай» – иногда отдыхали сами, иногда сдавали, часто просто держали на будущее. Сейчас спрос стал более целенаправленным.

Первая категория иностранцев инвестирует в будущее своей семьи: ищут недвижимость для переезда сейчас или в качестве базы для жизни на пенсии.

Например, недавно мы подбирали виллу в пригороде Барселоны для старого клиента. Лет 20 назад, тогда я руководил сетью агентств недвижимости Runiga, он купил с нашей помощью квартиру в Торревьехе. Потом получил вид на жительство в Испании, мы помогли ему инвестировать в отели на юге, в районе Марбельи, а когда подросли дети, его семья решила переехать в Барселону.

Это очень распространенный иммиграционный трек: именно в Барселоне лучшее образование в Испании. И не только образование, а в целом уровень жизни. В Каталонию стремятся люди со всего мира – США, Великобритании и стран Северной Европы, России и государств СНГ.

Несмотря на закрытие «золотой визы», возможностей для релокации по-прежнему много. ВНЖ для предпринимателей, цифровых кочевников, на основании финансовой независимости – только у нашей компании десятки успешных кейсов оформления видов на жительство.

Новые резиденты увеличивают спрос на жилую недвижимость, из-за чего во многих секторах уже сформировался дефицит. Поэтому покупка жилья в Барселоне и пригородах – долгосрочно выгодное вложение.

Вторая категория клиентов делает деньги в Каталонии: ищут объекты жилой и коммерческой недвижимости, которые приносят максимальный доход, вкладываются в девелоперские проекты. Это самый успешный и экономически развитый регион Испании, и возможностей для развития бизнеса здесь тоже больше, чем в других частях Европы.

В этой статье я расскажу о трех самых востребованных стратегиях, которые мы реализуем для наших клиентов. Безусловно, в каждой из них есть множество нюансов, в одной статье всего не раскроешь.

Если вас интересует Барселона для переезда и получения дохода – обращайтесь. Опытные адвокаты, юристы и налоговые эксперты GG Group Barcelona предоставят вам индивидуальную консультацию.

Стратегия № 1. Жилая недвижимость в Барселоне и пригородах

Квартиры в городе: от эконом- до бизнес-класса

Наиболее востребованными объектами в столице Каталонии остаются квартиры – как в новостройках, так и во вторичном фонде.

За прошлый год недвижимость подорожала на 10–15% в среднем по Барселоне, в ближайшие два года ожидаем прирост еще на 5–7%. Почему? Благодаря притоку новых жителей, снижению ставок по ипотеке, росту экономики и дефициту мест для застройки.

Цены зависят от района, состояния жилья, близости к историческому центру и морю.

• Центр Барселоны (районы Эшампле, Грасия, Сьютат-Велла): квартира площадью 100 кв. м обойдется от €600 тыс. до 1,5 млн, в зависимости от состояния и расположения.
• Новостройки в перспективных районах, таких как Сант-Андреу или Побленоу, – от €300 тыс. до 900 тыс.

Центр всем известен – это главная точка притяжения в Барселоне, а про развивающиеся районы многие иностранцы не знают.

Рекомендую обратить внимание на Сант-Андреу: это сейчас главное пятно застройки в регионе, сами испанцы туда активно вкладываются. Качественное современное жилье, прекрасная транспортная доступность, комфортные для жизни кварталы, квартиры здесь отлично сдаются в аренду. На горизонте трех-четырех лет недвижимость в Сант-Андреу подорожает минимум на 25%.

Раньше многие инвесторы действовали по модели флиппинга: ищешь квартиру под реновацию по цене ниже рынка, проводишь работы, продаешь дороже. Эта стратегия по-прежнему работает, но в ней множество рисков. А выбирая новостройку в развивающемся районе, вы просто за счет создания всей сопутствующей инфраструктуры увеличиваете капитал.

И рентабельность в Сант-Андреу выше, чем в центре Барселоны, – в среднем 5-6% годовых, а не 3-4%.

Элитная недвижимость в Барселоне

Люкс-сегмент за последние годы получил мощный импульс к развитию, во многом благодаря приезду в Барселону состоятельных иностранцев. Мы даже открыли новый отдел в компании, который занимается разработкой и реализацией премиальных интерьеров: клиенты требуют готовых решений.

Яркий тренд – брендовые резиденции под управлением пятизвездочных отельных сетей. Например, расположенный в Эшампле, на проспекте Пасео-де-Грасия, премиальный ЖК от группы Mandarin Oriental. Стоимость квадратного метра в проектах такого уровня превышает €20 тыс.

Самые интересные варианты на рынке:

• пентхаусы и премиальные квартиры в районах Саррия-Сант-Герваси и Тибидабо – от €1,5 млн до 5 млн;
• элитные виллы в Педральбесе – от €5 млн до 10 млн.

Важная особенность премиального сегмента: многие объекты не рекламируются на широкую публику, далеко не у каждого брокера есть к ним доступ. GG Group Barcelona специализируется на элитной недвижимости – если вас интересуют премиальные варианты, мы сможем показать лучшие.

Загородные дома и виллы на побережье

Побережья Маресме и Коста-Брава, расположенные в 30–60 минутах от Барселоны, подходят для инвесторов, ищущих комфорт, приватность и высокую ликвидность. Здесь можно приобрести:

• современные дома площадью от 300 кв. м с собственным участком, бассейном и панорамными видами на море и горы – от €1,5 млн до 10 млн, в зависимости от локации и уровня отделки;
• особенно востребованы такие города, как Сант-Андреу-де-Льяванерес, Алелья, Тарраса, а также популярные зоны в Гава-Маре, Сант-Кугате и Ситжесе.

Главное, что надо знать про пригороды, – разброс цен на недвижимость здесь огромный. И в каждом городке Коста-Бравы свои особенности.

Брокеры GG Group Barcelona живут в Каталонии и отлично знают регион – обращайтесь, мы подробно расскажем о плюсах и минусах разных локаций и подберем вариант, подходящий под все ваши требования.

Стратегия № 2. Коммерческая недвижимость с якорными арендаторами

Преимущество этой категории объектов – гарантированный на годы (даже десятилетия) денежный поток от аренды. И он будет выше, чем от жилой недвижимости, и намного выше, чем от депозитов в европейских банках.

У супермаркетов, например, сроки договоров с якорными арендаторами достигают 25–30 лет. Конечно, они могут съехать раньше этого момента, но только со штрафными санкциями. И главное, если локация выбрана правильно, то место тут же займет другой супермаркет.

Среди наиболее интересных предложений:

• супермаркеты и сетевые магазины – самый востребованный тип объектов, где арендаторами выступают масштабные торговые сети;
• аптеки – тоже хороший актив, но их на рынке мало;
• сеть кофеен/закусочных – не ресторанов (этот бизнес слишком сложный для пассивной модели получения дохода), а сетевых кафе, которые сейчас в Барселоне активно развиваются.

Стоимость коммерческой недвижимости с якорными арендаторами – от €1 млн до 10 млн, доходность – до 6–8% годовых.

GG Group Barcelona в этой модели выступает как брокер и управляющий. Мы анализируем рынок, подбираем самые выгодные предложения, проводим сделку под ключ, находим якорного арендатора (если его еще не было), следим за состоянием имущества и регулярным поступлением платежей инвестору.

Отдельно отмечу гостиницы – востребованный, но специфический тип объектов, очень сложная закрытая ниша. Небольшие отели стоимостью от €5 млн продаются не как источник пассивного дохода, а как готовый бизнес. Соответственно, необходим детальный аудит всех показателей, а в дальнейшем – управление этим активом. Мы проводим эту работу по индивидуальному заказу клиентов.

Стратегия № 3. Девелоперские проекты и земельные участки

Каталонское побережье предлагает возможности и для девелоперов. В продаже – земельные участки с проектами под строительство жилых комплексов или гостиниц.

Для девелопмента сейчас интересно именно побережье, а не сама Барселона, так как в городе на застройщиков накладывают высокие обременения по строительству социальной инфраструктуры. В пригородах этих ограничений нет, как результат – экономика проекта получается более выгодной.

Инвесторы работают по этой стратегии и с частными виллами – строят с нуля или реновируют. Так, одна из наших клиенток приобрела старую виллу в престижной части Коста-Бравы за €4 млн и начала проект по ее обновлению. Уже в июне будут готовы визуализации, и мы планируем выставить объект на продажу по цене €8 млн – это соответствует уровню цен на новые дома в этом районе.

Заходить в такие небольшие девелоперские проекты можно с бюджетом от €1 млн – этого достаточно, чтобы купить землю, возвести современный дом и реализовать его с высокой доходностью.

Средняя доходность девелопмента на рынке – 25% за полтора-два года. Хотя у нас были кейсы с намного более высокими показателями – до 50%.

Особенно интересны:

• города Матаро, Вила-де-Канс, Сарданьола-дель-Вальес, Виланова-и-ла-Жельтру – здесь активно развиваются эконом-кварталы с современными ЖК;
• цена участков под застройку – от €250 до 1000 за кв. м, в зависимости от разрешений и локации.

Девелопмент – это всегда индивидуальный заказ. Здесь нет типовых решений, каждый кейс разрабатывается под конкретного клиента.

Это самая сложная для реализации стратегия, она требует комплексного управления проектом: от организации тендеров и найма исполнителей (строители, инженеры, архитекторы) до продажи готового объекта конечным покупателям. И главное – глубокого знания рынка и интеграции в испанское общество.

У экспертов GG Group Barcelona многолетний опыт в этой нише, мы строили сами и управляли девелоперскими проектами наших клиентов. Обращайтесь – проведем для вас анализ рынка и подготовим выгодное предложение.

Реклама. GG Estate Barcelona S.L. , рег. номер B-56627128, erid: 2SDnjcLSbhw

Фото предоставлены компанией GG Group Barcelona