Как купить недвижимость в Омане в 2025 году

Благодарим за помощь в подготовке статьи Ирину Мошеву, управляющего партнера компании Intermark Global

Права и обязанности иностранных покупателей

Для иностранцев рынок открылся в 2007 году, когда султан Омана подписал закон (Royal Decree No.12/2026), разрешающий иностранцам вступление в право частной собственности на недвижимость в районах свободной экономической зоны, а именно – в интегрированных туристических комплексах (ITC).

ITC в Омане – это организованные курортные комплексы, проекты-гиганты с апартаментами и виллами, а также богатой инфраструктурой в виде отелей, магазинов, баров, ресторанов, марин для яхт, гольф-клубов.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам

На территориях ITC иностранцы имеют право приобретать объекты и земельные участки в полное владение (freehold).

В случае покупки участка новый собственник обязан возвести на нем постройку в течение четырех лет с момента покупки. Данный срок можно продлить, получив разрешение Министерства жилищного строительства. Однако если это правило не выполнить, государство имеет право выставить участок на аукцион и продать.

Кроме того, в 2018 году султан Омана подписал специальный указ № 29, запрещающий иностранцам приобретать недвижимость в некоторых районах, среди которых Дофар (кроме Салалы, Мусандама, Бурайми, Дхахиры и Аль-Вусты), Лива, Шимас и Масира; Джебель-Ахдар, Джебель-Шамс, а также рядом с военными объектами, археологическими и историческими сооружениями.

Полный список ограничений можно посмотреть в официальном тексте документа (английский язык).

Всё перечисленное относится к праву полной собственности. Но в Омане иностранцы могут приобретать право пользования определенными объектами на длительный период времени.

В 2020 году султан подписал резолюцию 357/2020, которая разрешила иностранцам приобретать жилые и коммерческие объекты за пределами ITC на правах узуфрукта. Первоначальный срок узуфрукта не может превышать 50 лет, но его можно продлить до 99 лет.

• Читайте наше подробное объяснение, что такое фрихолд, лизхолд, мусатаха, узуфрукт

Для этого необходимо выполнить ряд условий.

• Оформить узуфрукт на недвижимость имеет право иностранец в возрасте от 23 лет, проживший в Омане не менее двух лет.
• Покупатели-иностранцы имеют право приобрести по этой схеме только один объект.
• Объект должен находиться в многоэтажном здании (четыре и более этажей) в одной из зон, получивших лицензию Министерства жилищного строительства и городского планирования (MHUP).
• Доля владения иностранцев в здании не может превышать 40%, причем не более 20% из них должны быть гражданами одной страны.
• Минимальная цена покупки такого объекта – 45 тыс. оманских риалов для провинции Маскат и 35 тыс. оманских риалов для других провинций.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Омане

Вид на жительство можно оформить при любой сумме инвестиции в объекты со статусом интегрированного туристического комплекса. Главное условие – это должна быть первичная жилая недвижимость, уже введенная в эксплуатацию.

В заявку можно включить супруга(-у) инвестора, несовершеннолетних детей и родителей.

Срок действия ВНЖ – два года с возможностью продления.

С 2021 года в Омане также действует программа «золотых виз» за инвестиции.

Одна из опций предполагает приобретение статуса резидента за покупку недвижимости. Стоимость объекта влияет на срок действия статуса резидента:

• от 250 тыс. оманских риалов ($650 тыс.) – ВНЖ на пять лет;
• от 500 тыс. оманских риалов ($1,3 млн) – ВНЖ на десять лет.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Омане

Несмотря на то что ежегодный налог на владение недвижимостью в Омане отсутствует, у владельцев недвижимости появляется обязанность регулярно оплачивать коммунальные услуги и возможные сборы за содержание территории и инфраструктуры в комплексах ITC-зон.

Любую недвижимость в интегрированных туристических проектах разрешено сдавать в аренду. Девелоперы предлагают услуги профессиональных сервисных компаний. Комиссия за управление при сдаче в краткосрочную аренду – 20% от общего дохода, при сдаче в долгосрок – 5%.

Доходность аренды в Омане одна из самых высоких в странах региона и колеблется в пределах 6–8% (crowncontinental.com).

• Читайте также: Чем недвижимость Омана привлекает новых инвесторов

Внимание! В Омане отсутствуют налоги на доход от сдачи недвижимости в аренду, на продажу, прирост капитала и наследство.

Поиск недвижимости в Омане

Начните с изучения рынка недвижимости Омана. Прочитайте актуальные статьи и новости об этой стране.

Также вы можете пообщаться с консультантами по Оману и уточнить непонятные для вас вопросы.

База объектов недвижимости в Омане на русском языке собрана на Prian. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Если захотите получить больше информации о недвижимости, не стесняйтесь обращаться к продавцам (на странице каждого объекта есть кнопка «Связаться с продавцом»).

Риелторы и юристы в Омане

Риелторская деятельность в Омане подлежит обязательной регистрации в Министерстве торговли, промышленности и содействия инвестициям (MOCIIP) и получению лицензии от Министерства жилищного строительства и городского планирования (MHUP).

Перед началом работы рекомендуем проверить регистрацию и лицензию вашего риелтора.

Технически можно обойтись и без привлечения данного специалиста, но разобраться в тонкостях местного рынка и законов иностранцу достаточно сложно. Сотрудничество с авторитетными местными агентами может значительно упростить задачу по поиску подходящего объекта и оформлению сделки.

Услуги риелтора в Омане

• Поиск и подбор объектов. Риелторы помогают найти подходящие варианты недвижимости с учетом ваших требований и бюджета, используя собственные базы данных и контакты.
• Анализ рынка и оценка стоимости. Они проводят анализ текущих рыночных условий, что помогает установить реалистичную цену.
• Ведение переговоров. Профессиональный риелтор участвует в переговорах с продавцом, что часто приводит к более выгодным условиям сделки.
• Проверка документов и юридическая поддержка. Риелтор помогает убедиться в юридической чистоте сделки, проверяя документы на собственность и сопровождением оформления сделки.
• Организация сделки. Сопровождение сделки от первого контакта до регистрации в государственных органах, включая взаимодействие с нотариусами и решение административных вопросов.

Кто платит риелтору в Омане

В Омане чаще всего комиссионное вознаграждение выплачивает продавец, и оно обычно составляет около 2-3% от стоимости сделки.

Возможны и ситуации, когда покупатель нанимает агента для поиска и сопровождения сделки, и в таком случае условия оплаты оговариваются индивидуально. Главное – заранее уточнить и зафиксировать условия оплаты услуг риелтора в договоре.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью в Омане

Этап 1. Подписание предварительного договора и бронирование объекта

Когда объект недвижимости выбран, покупатель с помощью брокера отправляет продавцу официальный запрос на покупку объекта. Если предложение устраивает, стороны встречаются и подписывают предварительный договор купли-продажи, где фиксируется стоимость объекта и прописываются основные параметры сделки.

Одновременно покупатель вносит залог в размере 5% от цены объекта в качестве подтверждения серьезности своих намерений. В этот момент объект снимается с продажи – он зарезервирован.

Этап 2. Проверка объекта

Для проверки юридической чистоты объекта рекомендуется нанять юриста. Риелтор может помочь с организацией процесса, но не обязан проводить юридическую проверку. Самостоятельная проверка также возможна, но требует глубокого знания местных законов и систем.

Для оценки технического состояния объекта привлеките независимого эксперта.

В Омане информация об интегрированных жилых комплексах (например, резидентских или туристических проектах) может быть частично в открытом доступе, но ее объем и детализация зависят от конкретного комплекса и управляющей компании.

Источники информации в открытом доступе

• Официальные сайты комплексов. Многие интегрированные комплексы в Омане имеют собственные сайты, где публикуется информация о проекте, доступных объектах, инфраструктуре и услугах.
• Сайты застройщиков. Крупные застройщики, такие как Omran (государственная компания) или Alargan Towell Investment Company, часто предоставляют информацию о своих проектах.
• Правительственные ресурсы. Министерство жилищного строительства и городского планирования Омана (Ministry of Housing and Urban Planning) может предоставлять общую информацию о зарегистрированных проектах, но детали бывают ограничены.
• Новостные порталы и СМИ. В Омане часто публикуются новости о запуске новых проектов или этапах их строительства.

Этап 3. Подписание основного договора купли-продажи

Оформление у нотариуса необязательно, стороны могут просто подписать договор в офисе застройщика самостоятельно.

Контракт должен содержать подробные условия сделки, включая цену, сроки оплаты и детали передачи прав собственности.

Покупателю необходимо предъявить

• загранпаспорт
• proof of address (подтверждение фактического адреса проживания)

Источник происхождения средств подтверждать не требуется.

Этап 4. Оплата сделки

В Омане застройщики обязаны открыть эскроу-счет на каждый проект в одном из лицензированных банков султаната. Вся оплата по объекту происходят только через этот счет.

Эта система защищает права покупателя, ведь продавец-застройщик получит средства только после сдачи проекта или завершения определенного этапа, приложив соответствующий акт выполненных работ.

Оплата недвижимости обычно производится частями, при этом первоначальный взнос вносится в момент подписания договора купли-продажи. Оставшаяся часть суммы покупки недвижимости вносится в соответствии с согласованным графиком.

Внимание! Из России покупку можно оплатить со счета в любом банке, который не попал в санкционный список. Расчеты можно производить в долларах, евро и дирхамах. Также можно использовать счета в банках третьих стран.

Этап 5. Получение сертификата NOC

На этом этапе юрист отправляет запрос на сертификат об отсутствии возражений (NOC) в Министерство жилищного строительства и городского планирования. Этот документ подтверждает, что покупатель имеет право приобрести данный объект, а детали сделки соответствуют действующим местным законам.

Получением сертификата обычно занимается юрист покупателя. Процедура занимает около месяца.

Этап 6. Регистрация права собственности

После получения одобрения властей нужно оформить переход прав собственности на объект в Департаменте земельного кадастра.

В результате регистрации перехода прав владения покупатель получает титул права собственности (title deed).

В случае покупки недвижимости, находящейся на стадии строительства, застройщик передает право собственности после внесения последнего платежа.

Средняя продолжительность всей процедуры покупки недвижимости в Омане – от десяти дней до месяца.

Удаленная сделка

Если покупатель не может приехать в Оман для проведения сделки, ее можно заключить удаленно по доверенности. Доверенность на подписание договора и оформление сопутствующих документов можно оформить у нотариуса в стране вашего проживания.

Доверенность отправляют по почте доверенному лицу, например агенту по недвижимости. Он, в свою очередь, переведет документ на арабский язык и заверит апостилем.

Обратите внимание! Для использования доверенности в Омане не всегда достаточно апостиля, так как Оман не является участником Гаагской конвенции. Обычно после получения апостиля документ дополнительно легализуют через оманское консульство или посольство. Рекомендуется уточнить актуальные требования в консульском учреждении Омана или проконсультироваться с юристом, специализирующимся на сделках с недвижимостью в Омане, чтобы избежать проблем при оформлении сделки.

Налоги и дополнительные расходы

НДС

При покупке недвижимости у застройщика собственник уплачивает НДС в размере 5%.

Регистрационный взнос

После ввода объекта в эксплуатацию или покупке готового объекта взимается регистрационный сбор – 3% от стоимости покупки.

При регистрации права узуфрукта в секретариате земельного кадастра также взимается сбор в размере 3% от стоимости объекта.

Сбор за выпуск свидетельства о собственности

Основной сбор за выпуск свидетельства о собственности в Омане составляет 1% от стоимости недвижимости (регистрационный сбор) плюс около 50 OMR за оформление документа.

Гонорар риелтора

Комиссию риелтору при покупке первичной недвижимости платит застройщик.

Дополнительные расходы могут включать нотариальные, юридические и переводческие услуги. Для уточнения деталей можно обратиться в Министерство жилищного строительства, к местному юристу или к агентам по недвижимости.

Резюме

• В Омане иностранцы имеют право приобретать недвижимость в полноценную собственность только в определенных зонах ITC.
• Покупка объекта любой стоимости дает право запросить ВНЖ (долгосрочную визу) сроком на два года.
• Процедура покупки недвижимости в Омане в среднем занимает около месяца.
• Для покупки объекта иностранцем требуется получить сертификат об отсутствии возражений (NOC) в Министерстве жилищного строительства и городского планирования.
• Интересы покупателей новостроек полностью защищены местным законодательством. Все расчеты по таким сделкам осуществляются через эскроу-счета.
• После покупки собственник не выплачивает ежегодный налог на недвижимость, но должен делать взносы за обслуживание территории ЖК.

Если вы присматриваетесь к рынку, задавайте вопросы специалистам на Prian. Они с радостью проконсультируют по любым вопросам.

Фото: wikimedia (MariamMajdolineLahham, Scott Edmunds), elements.envato.com (Chalabala), Unsplash (mostafa meraji), база prian