Как купить недвижимость в Черногории: руководство для иностранцев, которые хотят выгодно вложить деньги в 2025 году

Как купить недвижимость в Черногории:

руководство для иностранцев, которые хотят выгодно вложить деньги в 2025 году

Черногория – самая перспективная страна на Адриатическом море для инвестиций в недвижимость.

Здесь растущий рынок, который уже доказал свою устойчивость; самые низкие в Европе налоги и самая благоприятная иммиграционная политика; доступные цены на дома и квартиры, удивительная по разнообразию природа и хорошая экология.

В этом материале мы собрали всё, что вам надо знать перед сделкой: инвестиционный потенциал Черногории, права иностранцев, востребованные типы недвижимости, средние цены, возможности финансирования, описание процедуры покупки и дополнительные расходы.

Руководство подготовлено при поддержке Orascom Development Holding – международной девелоперской компании, которая специализируется на строительстве интегрированных курортов по всему миру.

Зачем инвестировать в недвижимость Черногории

Растущий рынок

Если вы изучите варианты недвижимости в Черногории, то убедитесь, что здесь по-прежнему существенно дешевле, чем в других популярных странах на Адриатическом море – Италии и Хорватии. Это открывает потенциал для дальнейшего роста цен, а значит, и доходов инвесторов, которые вкладываются в регион.

Вот яркий пример: по официальной статистике, с 2023 по 2024 год новостройки у моря в Черногории подорожали* на 25,9%. Подобный результат невозможно себе представить на старом устоявшемся рынке, а на растущем – как в Черногории – такие взлеты регулярно встречаются.

Важно еще и то, что рост начался не сейчас, а наблюдается уже несколько десятилетий – с 2006 года, когда Черногория получила независимость. За это время страна проделала огромный путь – от хаотичной застройки до создания шикарных интегрированных курортов, самый яркий из которых Луштица Бей.

Доступный вид на жительство

Черногория предлагает крайне редкие для Европы условия: покупка любой недвижимости здесь, независимо от ее стоимости, дает право получить вид на жительство. А значит, этот дом может стать вашей базой в новой стране, если вы когда-нибудь решите переехать на ПМЖ к морю – на пенсии или раньше. А до тех пор можно проводить в Черногории отпуска и сдавать недвижимость в аренду.

Здесь просто получить ВНЖ и по другим основаниям, например открыв в стране бизнес или зарегистрировавшись как цифровой кочевник.

Низкие налоги

Этот параметр важен для всех: инвесторам он помогает увеличить доходность, а покупателям недвижимости для жизни и отдыха – уменьшить расходы.

Налоги в Черногории одни из самых низких в Европе. В Испании покупатели платят «сверху» 8–10%, в Италии 9–10%, а в случае покупки элитной недвижимости – до 22%.

В Черногории на вторичном рынке налог на покупку недвижимости составляет от 3 до 6% от кадастровой цены объекта плюс фиксированные сборы. Однако этой выплаты легко можно избежать, если выбрать новостройку от застройщика: в этом случае вы не платите НИЧЕГО. Другие советы о том, как избежать рисков и заключить выгодную сделку, смотрите здесь.

Природа и экология

Кроме того, Черногория – очень комфортная страна для здоровой жизни. Здесь прекрасная экология, нет никаких вредных производств. Эффектные и удивительно разнообразные ландшафты – горные склоны, морские бухты, пляжи песчаные и галечные, живописные озера, реликтовые леса, виноградники, острова, каньоны… И всё это рядом, до любой точки в Черногории легко добраться.

До других стран Европы тоже недалеко – трассы качественные, на побережье работает несколько аэропортов, а в Италию, например, ходят паромы.

Еще один популярный вид транспорта здесь яхты – экспаты после переезда нередко покупают собственную. В Черногории для этого есть вся инфраструктура (марины, школы яхтинга), а расходы на содержание судна ниже, чем в других европейских странах.

Читайте также: 15 преимуществ Черногории для россиян

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Черногории

Короткий ответ – да, иностранцы могут приобретать квартиры и дома в любых регионах Черногории. Для покупки не требуется вид на жительство, а недвижимость может быть оформлена на нерезидента в полную частную собственность.

Небольшое ограничение касается только сделок с землей. Иностранцам разрешено приобрести участок площадью до 5 тыс. кв. м с объектом на нем, а незастроенную землю можно оформить в собственность только в том случае, если она включена в детальный урбанизационный план.

И иностранцы активно пользуются своим правом: за последние четыре года они вложили* в черногорскую недвижимость €1,5 млрд. Тысячи объектов, особенно на побережье, уже принадлежат гражданам России, Сербии, Турции, Швейцарии, США… В Луштице Бей, например, недвижимостью владеют гости из 40+ стран мира – читайте отзывы некоторых из них.

Недвижимость в Черногории, которая интересует иностранцев

Недвижимость у моря

Будва, Котор и Тиват – главные точки притяжения иностранного спроса в Черногории. Недвижимость у моря, особенно в современных зданиях бизнес- и премиум-класса, стабильно привлекает инвесторов. Именно в этих регионах расположены самые перспективные объекты. Они быстрее всего растут в цене и приносят самые высокие арендные доходы.

Здесь же – самый хороший выбор, от камерных малоэтажных ЖК до масштабных интегрированных курортов, таких как Луштица Бей.

Недвижимость в горах

Колашин и Жабляк – два быстроразвивающихся горнолыжных курорта в Черногории. Их преимущество для покупателей – доступные цены. За те деньги, которых вам хватило бы на покупку небольшой квартиры у моря, здесь можно приобрести шале или виллу.

Спрос иностранцев на недвижимость в горах постепенно растет, хотя до показателей приморского региона ему еще далеко.

Недвижимость в столице

Еще один тип ликвидного актива в Черногории – квартиры в Подгорице. Они востребованы среди местных жителей, которые (как и во всех странах) переезжают в столицу ради работы. Иностранцы тоже покупают их для сдачи в долгосрочную аренду. Это приносит стабильный доход, хоть и меньший, если сравнивать с приморскими вариантами.

Цены на недвижимость в Черногории и возможности финансирования

Недвижимость в Черногории дорожает, но средние цены всё еще доступные. Вот официальные данные по стоимости жилья в разных регионах.

Важно понимать, что по этим ценам продаются типовые квартиры в ЖК эконом- и комфорт-класса. Если вас интересуют премиальные варианты – в лучших локациях, с видами на море, качественной отделкой, развитой инфраструктурой и профессиональным управлением, то надо быть готовым заплатить за каждый квадрат в три-четыре раза больше.

Снизить расходы можно благодаря покупке объекта на начальном этапе строительства: по мере возведения комплекса и развития окружающей среды стоимость будет увеличиваться. В масштабных проектах рост впечатляющий: в 2012 году, когда курорт Луштица Бей только начинали строить, квадратный метр в ближайшем к морю районе Marina Village продавался за €2,8 тыс. С тех пор цены увеличились в 3,5 раза.

Еще один способ снизить нагрузку – воспользоваться рассрочкой от застройщика. Почти все девелоперы предлагают беспроцентные планы выплат до конца строительства, а некоторые даже дольше.

Например, в Луштице Бей можно купить квартиру с первым взносом 20% в рассрочку на несколько лет. Если отдать эту недвижимость в арендную программу управляющей компании застройщика, то благодаря доходам получится покрыть значительную часть долга.

Пять шагов к покупке недвижимости в Черногории

Покупать недвижимость в Черногории можно в том числе удаленно, без визита в страну. Все сделки проходят пять основных этапов.

1. Проверка объекта

Перед покупкой важно провести проверку выбранной недвижимости. Во-первых, юридическую – убедиться, что объект зарегистрирован на продавца и не имеет обременений. Во-вторых, техническую – оценить состояние, включая инженерные системы и возможные скрытые дефекты.

Если покупаете строящуюся квартиру, надо изучить информацию о девелопере и его реализованных проектах.

С этим этапом помогут агентства недвижимости или независимые юристы.

2. Подписание договора

После успешной проверки объекта стороны переходят к оформлению договора купли-продажи.

Предварительный договор (predugovor)

Заключается для фиксации условий сделки и внесения задатка (10–20% от стоимости). Этот документ гарантирует, что объект будет снят с продажи и закреплен за покупателем.

Основной договор (glavni ugovor)

Подписывается у нотариуса после выполнения условий предварительного договора. Нотариус проверяет все документы и удостоверяет подлинность подписей сторон.

Если покупатель не владеет сербским языком, присутствие судебного переводчика обязательно.

3. Перечисление денег

Оплата недвижимости проводится в соответствии с условиями договора. На вторичном рынке обычно сразу вносится 100% от цены объекта, на первичном – можно платить в рассрочку.

Расчеты обычно производятся в безналичной форме на счет продавца или нотариуса. Переводить деньги можно со счета, открытого в банке любой страны.

Важно учитывать комиссии и возможные задержки при международных переводах. Рекомендуем заранее обсудить с продавцом предпочтительный метод оплаты и уточнить все детали.

4. Уплата налогов

После завершения сделки необходимо уплатить налог на переход права собственности.

На вторичном рынке

• Для объектов до €150 тыс. – 3% от кадастровой цены
• От €150 тыс. до 500 тыс. – фиксированная сумма €4,5 тыс. + 5%
• От €500 тыс. – фиксированная сумма €22 тыс. + 6%

Уплатить налог необходимо в течение 14 дней после регистрации права собственности.

На первичном рынке

При покупке новой недвижимости от застройщика, который является плательщиком НДС, этот налог не взимается.

Новостройки в Черногории облагаются НДС по ставке 21%. Покупателю ничего сверх цены платить не нужно: этот сбор уже включен в цену объекта, застройщик сам перечислит деньги государству. При оформлении недвижимости на юридическое лицо можно затребовать возврат НДС. Как это сделать – вас проконсультирует юрист.

5. Регистрация собственности

Завершающий этап любой сделки: нотариус передает договор купли-продажи в кадастровое управление для регистрации, а покупатель получает свидетельство о праве собственности («лист непокретности»). Это процесс занимает от двух до четырех недель.

Налоги и другие дополнительные расходы при покупке

Крупные застройщики берут на себя все расходы на оформление недвижимости: гонорары нотариусу, переводчику и даже риелтору, если он участвует в сделке. Например, в комплексе Луштица Бей всё именно так. Благодаря этому дополнительные расходы на покупку новостройки ниже, чем недвижимости на вторичном рынке.

Заключение

В Черногории простая и надежная процедура заключения сделок, низкие налоги – и на этапе покупки, и при обслуживании объекта. Есть возможность оформить вид на жительство, а в последующем и гражданство. Словом, недвижимость в стране подходит для любых целей: инвестиций, отдыха, переезда.

Если вам требуются индивидуальные консультации (например, по способам оплаты недвижимости из России) или детальные расчеты ожидаемой доходности – обращайтесь к специалистам Orascom Development Holding.

Узнайте больше о том, как выгодно инвестировать в недвижимость Черногории. Напишите нам!

Реклама. Lustica Development AD Tivat, рег. номер 02744597, erid: 2SDnjeH6HuN

* Источники информации

1. Официальная статистика цен на новостройки в Черногори
2. Данные по объему иностранных инвестиций в недвижимость Черногории