Содержание недвижимости в Индонезии

Расходы на содержание недвижимости в Индонезии можно разбить на несколько частей. Основные – оплата коммунальных услуг, управления (в случае с комплексами апартаментов или вилл), а также налоги на владение и сдачу в аренду.

Налоги на недвижимость

При владении недвижимостью в Индонезии начисляется ежегодный налог на землю и строительство, или PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Его размер варьируется в диапазоне 0,1–0,5% от оценочной стоимости объекта. Каждый регион и даже каждый городок определяет собственную ставку.

Налоговые органы выводят оценочную стоимость из стоимости, указанной при последней сделке с данным объектом, или из сравнения цен на похожие объекты на рынке.

Полученную цифру умножают на коэффициент:

• 0,4, или 40%, для объектов недвижимости стоимостью 1 млрд индонезийских рупий ($61 536) и выше
• 0,2, или 20%, для объектов недвижимости дешевле этого порога

Формула расчета налога для объекта недвижимости стоимостью 2 000 000 000 индонезийских рупий ($123 тыс.) выглядит так

2 000 000 000 × 0,5% × 0,2 (20%) = 20 000 000 индонезийских рупий ($1 230)

Налоги на недвижимость обычно платят авансом до апреля следующего оплачиваемого года (то есть до апреля 2025-го вы платите налог за 2026 год).

Собственники получают налоговое уведомление (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang – SPPT) с указанием требуемой суммы на электронную почту.

При заключении договора с управляющей компанией именно она берет на себя обязательство по своевременной уплате налогов.

Как платить налоги в Индонезии

Заплатить налог можно онлайн, через официальные банковские платформы, прямым банковским переводом или наличными в местных налоговых инспекциях.

Важно! В Индонезии иностранцы могут открыть счет в местном банке, перевести на него средства из любой страны и оплатить коммунальные услуги. Для открытия счёта не требуется вид на жительство. Индонезия не вводила ограничений на открытие счетов для россиян. Также коммунальные услуги можно оплатить со счёта в любом банке другой страны, в том числе в российских, которые не попали под санкции ЕС.

Коммунальные платежи

Размер коммунальных платежей зависит от особенностей конкретного объекта и его локации.

Электричество

Главный провайдер электричества в Индонезии – Государственная электроэнергетическая компания (PT Perusahaan Listrik Negara), которая имеет монополию на распределение электроэнергии в стране.

Несмотря на то что стоимость электроэнергии в стране невысока, использование кондиционеров и бассейн могут существенно влиять на размер счета.

В небольших помещениях при экономном использовании электроприборов ежемесячная плата за электричество составляет менее $50 в месяц. Владельцы просторных вилл с бассейнами и несколькими кондиционерами могут тратить более $200 ежемесячно.

В Индонезии есть две схемы оплаты электроэнергии: предоплата и счет по факту потребления. В последние годы PLN в основном перешла на модель предоплаты (prabayar), борясь с неплатежеспособными клиентами.

Пополнить баланс своего лицевого счета можно в онлайн-банке, в банкомате, в минимаркетах, на почте и даже на маркетплейсах, таких как Tokopedia. Для этого потребуется ввести номер вашего счетчика, который указан под штрих-кодом на его крышке, и сумму, на которую вы хотите пополнить счет. После оплаты вам предоставят 20-значный номер (иногда называемый токеном).

Полученный номер нужно ввести на вашем счетчике – и на табло появится количество киловатт-часов, на которое вы пополнили счет.

Важно! Если баланс уходит в минус, электроэнергия просто отключается и включается обратно в течение десяти минут после пополнения счёта. Как только средства на счету приблизятся к нулю, счетчик начнет издавать предупредительный звуковой сигнал.

Если вы оплачиваете услуги ежемесячно по итоговым показаниям счетчика, обычно это нужно делать до 20-го числа каждого месяца, следующего за поступлением счёта. За просрочку платежа начислят пени.

Водоснабжение

За водоснабжение отвечают государственные поставщики услуг. В Джакарте это компания Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Jaya, на Бали – Perumda Daerah Air Minum (PDAM) Tirta Sewakadarma.

Впрочем, водопровод есть далеко не во всех районах Индонезии. На территориях жилых комплексов есть частные колодцы, обслуживанием которых занимается УК. Она и выставляет счета за потребление. В больших жилых проектах девелоперы предпочитают устанавливать оба варианта водоснабжения, так как с подачей воды бывают сложности, а прерывать водоснабжение нежелательно.

Средняя стоимость счёта за воду зависит от показаний счетчика. Чем больше расход воды за месяц, тем дороже стоит каждый куб. С тарифами можно ознакомиться на официальных сайтах водных компаний.

При экономном использовании средний счет за месяц составляет около 100 тыс. индонезийских рупий ($7).

Внимание! Качество водопроводной воды в Индонезии оставляет желать лучшего. Система очистки не отлажена. Для стирки и душа использовать воду из крана можно, а вот для чистки зубов или мытья посуды – желательно прокипятить. Для питья можно использовать только бутилированную воду из магазинов.

Отопление

В тропическом климате Индонезии «подогревать воздух» обычно не требуется. Современные дома спроектированы так, чтобы поддерживать оптимальную температуру с помощью вентиляции или, если потребуется, кондиционера.

Газ

Централизованное газоснабжение в Индонезии доступно не везде. Например, на Бали это редкость. Для приготовления пищи и отопления покупают баллоны с пропаном в офисах авторизованных дилеров, хозяйственных магазинах и супермаркетах, а также на заправочных станциях.

Средняя стоимость газового баллона весом 12 кг составляет около 187 тыс. индонезийских рупий ($11,5).

Интернет, ТВ, телефон

В стране действуют несколько операторов мобильной связи. Среди основных – Telkomsel, XL Aхiata, Smartfren, Indosat ooredoo, Tri Indonesia.

Мобильная связь и интернет обходятся примерно в $20 в месяц. Безлимитный интернет и телефон будут стоить примерно $40–60 в месяц. Если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около $60.

Плата за содержание комплекса

Владельцы квартир в жилых комплексах и вилл в поселках должны платить сервисный сбор за обслуживание и ремонт общих помещений, а также за охрану и вывоз мусора. Эти платежи составляют от 50 тыс. до 150 тыс. индонезийских рупий ($3–9) за кв. м в месяц. Сумма может сильно варьироваться в зависимости от локации и инфраструктуры.

Страхование недвижимости

Индонезия находится в зоне высокой сейсмической активности, поэтому владельцам лучше оформить страховку недвижимости. Она работает при землетрясениях, ураганах и других природных катастрофах.

Стоимость страхового полиса зависит от стоимости объекта, локации и многих сопутствующих факторов. Ежегодный взнос составляет около 0,2% от стоимости застрахованного имущества. Например, для квартиры в кондоминиуме на берегу океана стоимостью около $130 тыс. страховка обойдется примерно в $260 за год.

Сдача в аренду

У собственников в Индонезии есть все возможности для заработка на аренде. И дело не только в постоянно приезжающих туристах. Съемным жильем интересуются местные жители, которые предпочитают аренду покупке. Главные причины такого интереса – высокие цены, нестабильная и часто низкооплачиваемая работа.

Многим, особенно молодым людям вовсе не нужны собственные квартиры: их семьи живут за пределами курортов и крупных городов. Они приезжают туда на заработки, часто занимая должности своих родителей, которые, наоборот, перебираются обратно в деревни.

Доходность от аренды сильно зависит от класса объекта, площади, локации... Южный район острова Бали, особенно полуостров Букит, привлекает инвесторов высокой доходностью недвижимости – до 15–20% годовых.

Обратите внимание! В связи с ростом числа вилл, нелегально сдаваемых в аренду на острове Бали, в 2024 году Ассоциация арендодателей вилл предложила создать специальный реестр подходящих для краткосрочной аренды. Туристы смогут бронировать жилье только из этого списка, что гарантирует безопасность и качество услуг.

Ставки аренды на острове Бали зависят от двух основных факторов.

1. Тип жилья (гостевой дом, апартаменты, вилла и пр.). Номера в хостелах – самый бюджетный вариант ($15 в сутки, от $300 в месяц), а виллы – самый дорогой (от $70 в сутки, от $1000 в месяц).

2. Локация. Чем ближе к океану и туристическим достопримечательностям, тем аренда дороже. Самые раскрученные районы Бали – Семиньяк, Чангу, Нуса-Дуа, Джимбаран, Улувату, Убуд, Кута.

• Подробный гайд по районам острова читайте в нашей статье.

Законодательная база страны запрещает сдавать жилье в краткосрочную аренду без соответствующей лицензии.
Таким образом, иностранцы официально могут сдавать жилье тремя способами:

1) заключить договор долгосрочной аренды
2) получить лицензию
3) передать управление специализированной сервисной компании

При этом последний вариант – самый востребованный. Аргументы вполне логичные.

• В каждом населенном пункте есть управляющий орган, отвечающий за контроль аренды и исполнение фискальных обязанностей, – Банджар. Встать на учет и договориться с ним частнику на практике гораздо сложнее, чем професссиональной УК. Успешные кейсы, безусловно, есть, но их мало.
• Стоимость услуг управления составляет 20–30% от прибыли. Собственник получает пассивный доход после вычета всех затрат на обслуживание, поиск арендаторов и, главное, уплату налогов на полученную прибыль. Для местной УК налог на прибыль (withholding tax) составит 10% от полученного дохода, и именно эту сумму она удержит с владельца. А вот для нерезидентов страны ставка налога 20%. Поэтому, если вы сдаете самостоятельно и живете в Индонезии менее 183 дней в год, платить придется больше.

Но! Если между Индонезией и страной проживания нерезидента существует соглашение об избежании двойного налогообложения (DTA), можно сократить налоговое бремя на уплаченную сумму в юрисдикции налогового резиденства.

Продажа недвижимости

В настоящее время – начало 2025 года – продавцы недвижимости обязаны платить подоходный налог в размере 2,5% от стоимости в случае сделок с недвижимостью с титулом hak milik или hak pakai. В случае лизхолда продавец уплачивает налог в размере 10% с полученной от продажи маржи.

Важно! В конце 2024 года правительство Индонезии задумалось о полной отмене налогов на приобретение и продажу недвижимости. Но пока это только инициатива, а не реально принятый закон.

Резюме: это надо запомнить

• Основные затраты владельца недвижимости в Индонезии состоят из ежегодного налога на недвижимость и коммунальных платежей. Страхование недвижимости не является обязательным, но владельцам рекомендуется оформить полис для защиты от возможных стихийных бедствий.
• Для сдачи недвижимости в аренду необходимо оформить соответствующую лицензию или воспользоваться услугами управляющей компании.
• Стоимость услуг управляющих компаний в Индонезии составляет 20–30% от арендного дохода.
• Доходность от сдачи жилья в аренду зависит от расположения и типа объекта, но в среднем может достигать 15–18% годовых.

Благодарим за помощь в подготовке статьи Елену Кучмей, генерального директора Satellite Estate Group

Фото: Unsplash (Rue S)