Девелоперы из комфорт-класса активно переходят в бизнес-класс

Несмотря на рост ключевой ставки, отмену льготных ипотечных программ и повышение ставок по ипотеке в целом, объем ввода нового предложения на рынок жилья Москвы превышает прошлогодние показатели, при этом максимальный объем и рост зафиксирован в сегменте "бизнес". Аналитики Level Group подсчитали, что за 9 месяцев 2024 года объем нового предложения в сегменте бизнес-класса на 46% превысил показатель за аналогичный период прошлого года, а в комфорт-классе, напротив, снизился на 6%.

"Газета.Ru" ознакомилась с результатами исследования.

В результате, по данным на конец сентября, в бизнес-классе выведено 1,7 млн кв. м, а в "комфорте" – 1 млн кв. м. И сейчас в общей структуре предложения доля бизнес-класса на конец III квартала 2024 года составляет 44%, тогда как комфорт-класс занимает 36%.

"Такая ситуация на рынке Москвы сложилась не случайно: постоянное повышение требований города при согласовании проектов и выдаче разрешительной документации, а также растущие запросы покупателей приводят к тому, что стоимость проектов дорожает. Добавим сюда еще и постоянно дорожающие строительные материалы, рабочую силу, землю и прочие факторы, влияющие на себестоимость жилья. При этом стоимость квартир в предложении существенно отличается в зависимости от класса: если средняя однокомнатная квартира в новостройке бизнес-класса стоит 22 млн рублей, то в комфорт-классе она обойдется в 13,9 млн рублей, для двухкомнатных это соотношение составляет 27,7 млн рублей против 19,1 млн рублей. Поэтому строить "проходной" "комфорт" для многих девелоперов становится слишком дорого: проще поднять на класс выше и продать дороже", — отметили аналитики.

Ситуация осложняется тем, что официальной классификации не существует: есть принятые на рынке характеристики, которыми должны обладать объекты определенного класса. Но в связи с высокой конкуренцией и растущими запросами многие черты бизнес-класса появляются и в домах комфорт-класса. Так появляется тот самый "комфорт плюс", который по качеству ближе к бизнес-классу, а по цене все же немного дешевле, хоть и дороже стандартного "комфорта".

"В этой ситуации для девелопера главное - сохранить маржинальность, не потеряв качества и доверия аудитории. Поэтому застройщики бизнес-класса оказываются в выигрыше, т.к. знают, на чем можно сэкономить без ущерба для проекта. Важно выделить 4 группы характеристик: что для клиента действительно важно, но дорого в реализации; что важно и недорого; что не важно и дорого; что и не важно, и недорого. Последние два пункта можно сразу отмести, а то, что важно и дорого - искать, как сделать более оптимально. А для того, чтобы узнать эти аспекты, нужно не бросать проект сразу после заселения, а изучать жизнь людей в нем - иногда какие-то детали, казавшиеся важными в процессе проектирования, оказываются невостребованными. Например, как оказалось, очень мало кто из жильцов пользуется колясочными - т.к. оставлять коляски внизу и нести наверх одетого ребенка и много вещей попросту неудобно", — говорят эксперты.

При этом важным аспектом для всех городских жителей, особенно после изоляции в ковид, стало благоустройство двора и наличие в нем зелени. Поэтому и в домах комфорт-класса, и в бизнес-классе одинаково большое внимание уделяется обустройству территории и посадкам на ней. При этом к планированию дворов привлекается будущая управляющая компания, т.к. со стороны практиков понятнее, насколько удобно все это будет эксплуатироваться.

"Также в объектах комфорт-класса можно без ущерба для маржинальности создавать просторные лобби с высокими потолками и дизайнерской отделкой, а также ставить окна увеличенного размера. Также качественной должна быть и инженерия. А вот сложные, модульные фасады с выразительной архитектурой - это, как правило, всегда бизнес-класс, потому что дорого обходятся и материалы, и установка, и обслуживание", — говорят в Level Group.

Таким образом, если у девелопера есть опыт строительства более дорогого жилья, то он формирует 3-5 возможных решений, варьируя которые можно достигать необходимого уровня жилья по цене и классу: от комфорта до бизнеса.