Мастер-девелопмент. Как девелоперы ищут новые пути к увеличению доходности

Рынок недвижимости в России переживает непростой период. Высокие кредитные ставки, сворачивание льготной ипотеки и снижение покупательской активности заставляют девелоперов искать новые стратегии. Одни компании переходят из регионов в столицы, другие концентрируются на направлениях с высокой доходностью.

GloraX, федеральный девелопер и лидер в региональном мастер-девелопменте, сделал ставку на работу с землей как основу своей бизнес-модели. Мы обсудили стратегию компании с вице-президентом и акционером компании Денисом Лебедевым.

— Денис, как вы оцениваете текущее состояние рынка и позицию GloraX?

Рынок сейчас непростой, но это открывает возможности для игроков, которые умеют адаптировать свою деятельность к условиям рынка. Обладая уникальной экспертизой в работе с земельными активами, мы сосредоточились на мастер-девелопменте как части долгосрочной стратегии. Мы умеем отбирать самые перспективные площадки с точки зрения потенциальной доходности, разрабатываем градостроительную документацию в кратчайшие сроки и создаём уникальные проекты, формируя новую городскую среду в регионах, где растёт спрос на качественное жильё.

— Что такое мастер-девелопмент, и почему на нём акцент?

Мастер-девелопмент — это подготовка земельных участков и реализация проектов «под ключ». Мы покупаем землю на ранних стадиях, когда она недооценена, и создаём инфраструктуру: инженерные коммуникации, школы, дороги, парки. На получение разрешений у нас уходит до 12 месяцев. Например, мы вышли на рынки Казани и Владимира всего за 7 месяцев. Более того, во Владимире за это время мы получили разрешение на строительство— рекордный срок в отрасли, учитывая, что участок был приобретен без проекта планировки территории (ППТ).

— Почему акцент сделан на регионы, а не на столичные проекты?

Регионы — будущее рынка недвижимости. В Москве и Санкт-Петербурге рынок перенасыщен, доступность земли низкая, а конкуренция высокая. В Москве, например, всю добавленную стоимость земельных активов забирает себе регион в виде обязательных платежей за изменение вида разрешенного использования земли.

В регионах зарплаты растут быстрее, чем в столицах, и запрос на качественную городскую среду возрастает. Мы вышли в пять новых городов в 2024 году, увеличив присутствие до 10 регионов. Наш портфель включает восемь проектов комплексного развития территории (КРТ), что позволяет эффективно сотрудничать с властями.

— Какие ключевые направления работы GloraX можно выделить

1    Повышение стоимости земли. Мы быстрее и эффективнее других игроков в поиске самых перспективных участков и в получение документации. Так, через нас проходит более 2700 участков в год, а до сделки доходят около 10-20 участков. Меньше чем за год мы запускаем проект – сейчас мы абсолютные лидеры по показателю time to market в отрасли.

2    Продажа подготовленных участков. Это снижает риски партнёров и ускоряет наш выход на положительный денежный поток и более высокий ROIC.

3    Собственная застройка. Высокие стандарты и небольшие затраты на землю позволили достичь рентабельности в 46% по валовой прибыли и 38% по EBITDA.

4    Долгосрочное управление объектами, обеспечивающее качественное постпродажное обслуживание и передачу активов в управление связанной с GloraX УК.

Эти направления создают устойчивую бизнес-модель, обеспечивая окупаемость вложений от шести месяцев до полутора лет.

— Какие перспективы развития GloraX?

Мы планируем укреплять позиции в регионах, сосредотачиваясь на проектах среднего масштаба, которые быстрее окупаются. Партнёрство с местными девелоперами и властями позволяет реализовывать проекты максимально эффективно. Наша цель — развивать принципиально новый формат взаимодействия в комплексном освоении территорий, аналогичный успешным моделям на Ближнем Востоке (Дубай, Абу-Даби). Это поможет преображать города и помогать в росте экспертизы остальных игроков, ориентированных на мастер-девелопмент.