«Можно сказать, что сейчас — рынок арендодателя». Коммерческие помещения в Севастополе снова в тренде, но есть нюансы

Складские помещения в России находятся в эпицентре повышенного спроса, как самый востребованный сегмент коммерческой недвижимости

Склады на пике спроса. Источник: «Коммерсантъ»

По данным NF Group, общий объём качественного предложения складских площадей в стране достиг 47,1 млн кв. м, к концу года этот показатель может превысить 50 млн кв. м. Из этого объёма более половины площадей (53%) расположены в Московском регионе, 11% — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 36% — в других регионах страны.

Для сравнения: за тот же период 2023 года в эксплуатацию были введены площади в объёме 941 тыс. кв. м, однако, несмотря на повышение темпов ввода, доля свободных площадей остаётся на минимальном уровне — менее 1% по всей стране.

В 2022 году из-за общего состояния неопределённости на рынке недвижимости и в стране в целом ряд крупных потребителей складских площадей охладили свою деловую активность и перенесли планы по развитию на более поздний срок, считает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers Виктор Афанасенко. Таким образом, объём поглощения в 2022 году упал в 2,5 раза по сравнению с 2021 годом, а уровень вакантных площадей вырос на 1,3 процентного пункта.

«Можно сказать, что сейчас — рынок арендодателя»,— резюмирует Афанасенко, добавляя, что дисбаланс спроса и предложения, рост себестоимости строительства, ключевой ставки и издержек по финансированию приводят к продолжающемуся увеличению стоимости покупки и аренды складов.

Конечно, нет смысла утверждать, что в Севастополе развито строительство складских помещений, так как есть более приоритетные проекты, например, жильё, в которое вкладываются огромные деньги. А вот со складской недвижимостью пока существует некоторая неопределённость. Об этом мало кто говорит в Севастополе, а тем более делает экспертные выводы, но учитывать важность этой темы для развития бизнеса сегодня необходимо.

Напомним, что в 2017 году в Севастополе впервые заговорили о создании оптово-распределительного центра, где можно будет хранить продовольствие и проводить его первичную переработку. Предполагалось, что распределительный центр разместится на 7-м километре Балаклавского шоссе на площади в 48 тысяч квадратных метров, а рядом построят крытый оптовый рынок (он займёт 47,5 тысячи квадратных метра, бизнес-центр и два торговых центра). Власти города планировали создать более 4200 новых рабочих мест.

Более масштабного проекта по строительству современных складских помещений в Севастополе пока озвучено не было. Как выживают предприниматели – это другой вопрос, а вот на рынке продажи и аренды складских помещений существует своя динамика.

Как таковой унифицированной складской недвижимости в Севастополе продаётся и сдаётся в аренду немного. В основном это бывшие промбазы или помещения свободного назначения, которые подпадают под вид коммерческой недвижимости.

На текущий момент стоимость «квадрата» на производственные помещения при продаже составляет – 53 041 руб. с нулевой динамикой спроса. Отдельно стоящие здания в среднем стоят 113 364 за кв. м, (+6,93%), торговые помещения – 16 232 руб. (-0, 75%), свободного назначения – (+0,88%).

[image=/uploads/_pages/152913/5a229c72d1ac9cebf689999d1884fb48.png torgovye-pomeshhenija.png][/image]

Помещения для торговли в динамике продаж. Источник: Restate

Больше всего пострадали в спросе помещения для торговли. В ноябре 2023 года стоимость квадратного метра торговых помещений на рынке продаж составляла 80 790 руб. С мая по июль текущего года цена существенно выросла и достигла значений – 140 192 руб. за кв. м. То есть, текущая цена на помещения торговли Севастополя к концу года сократилась в 10 раз.

[image=/uploads/_pages/152913/4c3efc0f86640807f27d7ef2d2d57567.png arenda-torgovyh-pomeshhenij.png][/image]

Помещения для торговли в динамике аренды. Источник: Restate

А вот на рынке аренды у торговых помещений всё в порядке со спросом. В ноябре 2023 года стоимость аренды кв. м торговых помещений составляла 1261 руб. В течение года она то росла, то падала, но в итоге цены вышла на плато и пока тенденции снижения спроса на аренду торговых помещений в Севастополе не зафиксировано. В настоящий момент в среднем за «квадрат» просят 1846 руб.

Производственные помещения не имеют отдельной статистики в Севастополе, а помещения свободного назначения сдаются в аренду по цене 769 руб. за кв. м (- 9,05%).

Таким образом, можно констатировать, что на данном этапе в Севастополе крупные игроки на рынок строительства складской недвижимости не вышли.

Хотя российский рынок складской недвижимости растёт по сравнению с некоторыми зарубежными опережающими темпами, страна отстаёт по уровню обеспеченности площадями от крупных рынков, объясняют эксперты.

Основной же риск, с которым сегодня сталкиваются инвесторы в складскую недвижимость,— это высокая ключевая ставка, она усложняет обслуживание существующих кредитов, ведет к ухудшению финансовых моделей и, как следствие, снижению интереса инвесторов к сектору, предупреждают в NF Group.

Один из наиболее опасных сценариев в таких условиях, по мнению аналитиков, возможность появления проблемных активов. Такие риски уже беспокоят участников рынка и могут снизить активность девелоперов в сегменте, предупреждают в компании.