Квартира без ремонта – покупать или подумать?

28.10.2024 19:38

Квартира без ремонта – покупать или подумать?

Неотремонтированная недвижимость наводняет рынок. Квартира без ремонта – деньги на ветер? Эксперт по строительству Кристоф Ридель предупреждает о скрытых дефектах и мошеннических процедурах.

На рынке недвижимости сейчас наблюдается что-то вроде распродажи. По данным онлайн-портала Immoscout24, 42,8 процента жилой недвижимости, выставленной на продажу в третьем квартале, представляли собой неотремонтированные объекты с низкими классами энергоэффективности от F до H. Неудивительно: многие домовладельцы продают недвижимость с отставанием в ремонте. Затраты на модернизацию обычно для них слишком высоки.

Налетай подешевело

Квартиры без ремонта с низкой энергоэффективностью стоят значительно дешевле, чем квартиры в отличном состоянии. Скидки в размере 25 процентов и более не являются редкостью. Тот, кто покупает такие квартиры, экономно их ремонтирует и сдает в аренду по хорошей цене, может добиться высокой доходности.

Однако эта стратегия сопряжена с высокими рисками. На рынке квартир без ремонта также имеется много ненужной недвижимости, и это может дорого стоить покупателям. Зачастую самые серьезные дефекты не видны с первого взгляда, поскольку они скрываются за потолками или стенами. Бывает и так, что сомнительные провайдеры скрывают слабые места неблагополучного объекта за счет поверхностного ремонта.

Ситуация усугубляется тем, что многие неотремонтированные квартиры входят в состав ТСЖ. Если здание подлежит реконструкции, владельцам обычно приходится договариваться и принимать соответствующие решения. Это предусмотрено законом о многоквартирных домах. Однако зачастую такие решения вообще не принимаются из-за разногласий между собственниками. Задолженность по ремонту накапливается с годами.

Кристоф Ридель, эксперт по строительству из Дюссельдорфа, знает самые дорогостоящие дефекты в многоквартирных домах. Его часто вызывают, когда покупатель ошибся с квартирой без ремонта. Затем он определяет размер ущерба и рекомендует меры по устранению.

В WirtschaftsWoche он рассказал о растущем предложении неотремонтированных квартир и последствиях для покупателей. И вот что он говорит.

Непрозрачные дефекты

Профессиональные перекупщики пользуются ситуацией. Они дешево инвестируют в небольшие жилые дома, делают поверхностный ремонт и продают их по высоким ценам. Fix and Flip.

Для такого ремонта редко привлекаются местные специализированные компании, а скорее специальные бригады рабочих. Просто это должно быть быстро и недорого.

Покупатели должны быть подозрительны. Добросовестный владелец не будет делать ремонт за большие деньги непосредственно перед продажей. Это было бы довольно неэкономично. Лучше купить квартиру в оригинальном состоянии без ремонта и отремонтировать ее самостоятельно. Тогда дефекты будут прозрачны, и покупатели смогут сами проверить качество ремонтных работ.

Чего следует ожидать покупателям такой недвижимости? Например, неправильно установленные окна или не замененные поврежденные старые конструкции. Кроме того, Fix and Flip часто использует неутвержденные строительные материалы. Внешний вид приобретает решающее значение, а не функциональность или безопасность.

Замена радиатора стоит всего несколько сотен евро. Однако это мало поможет, если подводящие линии контура отопления устарели. С другой стороны, обновление всей нити многоквартирного дома становится очень дорогим.

Видеть детали

Есть ли признаки поверхностного ремонта? Профессионалы могут увидеть, например, на шве между радиатором и греющим кабелем. Но дилетанты часто не видят этого. Для них дефекты обычно достаточно скрыты. На первый взгляд квартиры выглядят неплохо и зачастую продаются очень профессионально.

Ветхие водопроводные трубы не совсем незаметны. Например, в подвале хорошо видны проржавевшие трубы. То, что обветшало внизу, вряд ли будет новым в квартирах наверху. Если электрическая система устарела, это часто можно определить по году выпуска автоматических выключателей. Наличие УЗО, предназначенных для защиты цепи от перегрузки, также является хорошим показателем. Пробная пломба для электронной проверки может как минимум подтвердить работоспособность и безопасность системы. Устаревшие электрические кабели часто недооцениваются как риск. Покрытие пластиковых электрических кабелей содержит пластификаторы. В какой-то момент материал становится хрупким и изоляция теряется. В худшем случае может возникнуть тлеющий пожар, наносящий ущерб квартире.

Некоторые продавцы обещают сделать ремонт в квартире за свой счет. Обычно это идет не так гладко. Любой, кто предлагает что-то подобное, обычно пытается увеличить свою прибыль за счет недорогого ремонта и имеет лишь второстепенный интерес к качеству и долговечности изготовления. Поэтому следует ожидать, что ремонт будет неудачным.

Самые большие ловушки затрат часто находятся в совместной собственности. Сюда входят все части объекта недвижимости, которые обслуживаются совместно. Ремонт крыш и балконов часто задерживается, равно как и необходимый ремонт линий подачи и водоотведения. Также мы часто встречаем в квартирах устаревшие электро- и водопроводные трубы. В любом случае желательно прочитать протоколы собраний собственников за последние несколько лет.