«Молодой Оренбург». Эдем или резервация?

В советском и российском градостроительном законодательстве и практике понятия мастер-план не существовало и не существует. Но поклонники всего западного упорно продвигают его в российское градостроение. Посмотрев доступную информацию о нём, я понял, что его поклонники сами толком не могут разобраться в достоинствах и недостатках мастер-плана. Главное, что это не российское.

Вот несколько определений о нём его поклонников:

- «… Когда речь заходит о развитии городов, на смену генпланам всё чаще приходит мастер-планы стратегии, которые создаются в кооперации с горожанами и бизнесом и позволяют учитывать потребности всех…»;

- «…Мастер-план - документ стратегического планирования, включает в себя стратегию развития промышленности, жилья, транспортной схемы, исторической части города и других направлений…».

Не подумал и охарактеризовал советские генпланы.

- «Мастер-план можно взять за основу для разработки последующей градостроительной  документации: генерального плана, правил застройки, отраслевых программ и отдельных планов».

Это ранее называли предпроектными разработками к генпланам. Нового ничего, кроме слов «стратегия, развитие» и т.д.

Как видим, понятия нет, одна болтавня. Кто из горожан и бизнеса участвовал в создании мастер-плана «Молодой Оренбург»?  Никто! О какой стратегии развития промышленности можно говорить в современной России? А вот последнее определение говорит, что мастер-план – это всего на всего эскиз, который можно использовать для разработки генпланов. То есть, предпроектная работа.

А вот последнее определение чисто по Чубайсу:

- «…Планы советских городов не учитывали взрывной рост автомобилизации, миграцию, закрытие производств, падающую демографию и многие другие события».

Здесь комментарий не нужен. Это уже современная Россия. Американское, французское, немецкое, но не советское – главный девиз поклонников мастер-плана.

Мастер-план «Молодой Оренбург» выполнен Центром развития архитектурной деятельности, градостроительства и благоустройства Оренбургской области совместно с московской фирмой «Атлас» (оба эти предприятия находились под следствием, сейчас уголовное дело передано в суд).  По мнению его создателей, «Молодой Оренбург» уже стал уникальной для областной столицы новаторской территорией, на которой встретятся интересы жителей города, бизнеса и административного ресурса, где появятся новые центры активности, сформулируется новая идентичность района.

Прямо настоящий ЭДЕМ (Эдем по Библии – земной рай, место пребывания Адама и Евы до грехопадения)! Попробуем разобраться, что же это за рай?!

Мастер-план выполнен в 3D картинках без топографической подосновы, масштаба и размеров. Опираясь на свой опыт и знание градостроительных норм, сделаю анализ на примере микрорайона с участком №1 площадью 21,7 га (расположен в треугольнике улиц Автодромной, Гаранькина и Загородного шоссе).   

Должен сказать, что по нормам градостроения жилой район является, как привило, объектом разработки проекта детальной планировки, а микрорайон – проекта застройки. Кстати, нормы проектирования советского периода действуют и сейчас лишь за некоторыми исключениями.

Замкнутые дворы и тени соседних домов

По схеме функционального зонирования территории в микрорайоне предусмотрены жилые группы, школа на 1135 учащихся, детский сад на 300 мест, три надземные автопарковки, многофункциональный спортивный комплекс и ледовый дворец.

Как видим, территория микрорайона перенасыщена. Девять жилых, очень мелких групп, компануются из 4-х, 6-ти и 12-ти этажных жилых домов в прямоугольники с замкнутым дворовым пространством (колодцы).

Дальнейший анализ мастер-плана говорит о том, что его составители не имеют ни малейшего представления о существовании норм градостроительного проектирования. Так, между длинными сторонами жилых групп, расстояние всего 12-13 метров, тогда как по пожарным нормам это расстояние должно быть не менее 26 метров из условия установки пожарной машины и выдвижения лестницы до любой квартиры на этажах. То же самое и во дворах, где пространство всего до 20 метров.

Далее идёт расчет инсоляции в каждую квартиру не менее 2,5 часов. Высота 12-ти этажного дома с техэтажом не менее 40 метров, до соседнего дома 12 метров. Летом, когда солнце в зените, лучи его в нашей широте идут под 30 градусов. Это значит, что лишь на короткое время  освещёнными будут только 6 из 12-ти этажей соседнего дома.  А зимой, когда солнце идёт над горизонтом, соседний дом практически весь будет в тени.

Группы домов с замкнутым дворовым пространством лишены проветривания, а это плохо из-за постоянной сырости.  

Для комфортного проживания во дворах должны быть оборудованы детские площадки, а для взрослого населения – площадки для отдыха и занятий физкультурой. Кроме этого, должны быть площадки и для хозяйственных нужд. Расположены они должны быть на определённом расстоянии от окон квартир. Не буду напрягать читателя лишними цифрами, их очень много. Не менее 50% дворовых площадок должны быть озеленены с посадкой деревьев и кустарников. А озеленение жилой зоны микрорайона (без учёта  участков школ и детских садов) должно составлять не мене 25% площади всего микрорайона.

Школа и детский сад

Особая роль в структуре микрорайона принадлежит школьным зданиям. Во многих случаях размеры территории и численность населения микрорайона устанавливается от возможной вместимости школ и детских учреждений.

По схеме функционального зонирования микрорайона размещена школа на 1135 мест, которая практически без земельного участка. Тогда как для нормального учебного процесса на такое количество учащихся необходима территория не менее 2,4 га. Кроме здания, пожарных проездов вокруг здания и хозяйственного двора, 22-27% учебной зоны должна занимать территория под плодово-ягодный сад, овощи и полевые культуры, сеянцы и т.д., площадки для занятий на воздухе, метеорологическая, географическая, зоологическая и др.

Спортивная зона должна занимать не менее 34-40% земельного участка, где в обязательном порядке для развития детей и их приобщения к спорту должны быть футбольное поле и площадки: волейбольная, баскетбольная и гимнастическая. Должны быть ещё и площадки для атлетического вида спорта. На школьном участке важно иметь и экологическую тропу, где располагаются кормушки и гнезда для птиц и т.д.

Вокруг здания школы на расстоянии от стен не менее 8 м прокладывается проезд шириной 3,5 м. Вдоль ограды земельного участка высаживается один или два ряда деревьев и живая изгородь кустарника. Норма высадки на пришкольном участке составляет 3,3 кв.м на одного ученика, 100-120 деревьев и 1200-1500 кустарников на 1 га.

Аналогичная ситуация и по детскому саду на 300 мест. Территория ограничена, хотя для такого количества детей нужен земельный участок всего 1,05 га. Нормы проектирования такие же, как и для школы, проезд вокруг здания, хозяйственная и игровая зоны. Игровая зона включает в себя групповые площадки, индивидуальные для каждой группы и общую физкультурную. Строгий нормативный подход к инсоляции и озеленению территории.

Нормативы от границ участков школы и детского сада, как пожарные, так и сантехнические, не выдержаны. Не буду грузить цифрами, их очень много.

В микрорайоне между жилыми группами и участком детского сада на ограниченных территориях предполагается строительство трёх многоуровневых надземных автопарковок. Количество этажей и автомест неизвестно. В мастер-плане на 3D расстояние от этих зданий до жилых домов и территории детского сада не более 12 м, что явно занижено. Как я уже писал, только пожарный проезд с расстоянием от стены дома занимает 16 м, да ещё и напротив здания от него нужно ещё 10 м.

Парковки и спортобъекты

Кроме этого, нормируется расстояние и от автопарковок: до 50 мест – 15 м, до 100 мест – 25 м, до 300 – 35 м; до участков детского сада и школы: от 10 до 100 мест – 25 м, от 100 и более мест – 50 м. Эти и другие нормативы на таком тесном участке практически исключают соседство этих объектов.

По многофункциональному спортивному комплексу  и ледовому дворцу в микрорайоне данных о наборе спортивных залов и размерах ледовой площадки в мастер-плане нет. Поэтому буду брать по минимуму.

Возьмём только один зал для мини-футбола 46 на 28 метров и будем его трансформировать поочерёдно для занятий баскетболом, гандболом и волейболом, то с другими функциональными зонами это будет большое здание.

То же и с ледовым кортом, брать ледовое поле под игру в хоккей 60 на 30 метров и трансформировать её под фигурное катание.

Кроме спортивной зоны должны быть зоны зрительская с трибунами и другими помещениями для зрителей и спортсменов, масса вспомогательных помещений для персонала, технического снаряжения и обслуживания. А это по площади намного больше, чем сами спортивные залы. Кроме этого отдельно хозяйственная зона.

Спортивные здания следует размещать на территории, достаточной для обеспечения безопасного движения всех категорий посетителей. Для каждого здания необходимо предусматривать въезд и выезд, беспрепятственный проезд специальной техники, аварийно-спасательной, пожарных машин и скорой помощи, спецтехники обслуживания спортивных мероприятий.

Общая площадь земельных участков для таких спортивных сооружений должна быть не менее 3,5 – 4 га. По 3D микрорайона в мастер-плане земельного участка для этого явно не хватает!

При такой невероятной тесноте невозможно проложить инженерные сети: электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газификации.

Уникальные "колодцы"

В целом по всему району такие же микрорайоны с жилыми группами типа колодцев. Авторы мастер-плана называют их уникальными, разнообразными, комфортными кварталами.

Такие же у них уникальные и озеленённые открытые общественные территории, которые они относят к категории тематических парков городского значения и служат точками притяжения всего города. А далее ещё уникальнее, оказывается зелёный каркас обеспечивает равномерное размещение насаждений на территории района с центром города. Я посмотрел картинку этого каркаса и глазам своим не поверил, зелёные бульвары, парки и огромные зелёные пятна проходят по всему городу, как пустому месту, над жилыми микрорайонами, магистралями, по всему, что встречается на пути этого каркаса. Структура этого каркаса у них состоит из трёх элементов: острова до 3 га; зелёные коридоры; бульвары, линейные парки и озеленённые улицы. По схеме зелёного каркаса весь район «Молодой Оренбург» озеленён без учёта застройки, так же как они озеленили весь город. Зелёный коридор зашёл и в микрорайон, по которому я сделал краткий анализ, и на жилой группе и надземным гаражом остановился зелёным островом площадью 3 га. Просто невероятно! И это притом, что в микрорайоне нет места даже для одного низкорослого деревца.

Разрекламированный, как уникальный, «Молодой Оренбург» оказался не раем, как его представляют, а из-за нагромождения, как скал, многоэтажек без дворов, инсоляции, школы и детского сада без земельных участков, зелени и прочих повседневных удобств цивилизации, скорее всего резервацией. Резервацией, как в США и Канаде для индейцев, в Австралии для аборигенов, а в Оренбурге для простых граждан.

В мастер-плане  планируют население в районе 180 тысяч человек, для которых создадут аж около 6,5 тысяч рабочих мест, и прекрасные условия для бизнеса, который будет процветать. Вопрос, что это за рабочие места? И какой будет развиваться бизнес? Чем будут заниматься остальные 174 тысячи человек? На эти вопросы, а они главные, ответа я не нашёл. Общеизвестно, что без производства ни один город развиваться не может. Даже Оренбург, у которого разрушили все заводы и фабрики. Единственный бизнес, который будет развиваться и набирать обороты, - в сфере ритуальных услуг, так как смертность будет с каждым годом расти. Бизнес порно-услуг и так уже перенасыщен. А остальные 174 тысячи человек будут ли перебираться в резервацию или как многие в области делают, станут уезжать в другие регионы и искать лучшей доли.

Губернатора Дениса Паслера умом не понять. Зачем рисовать ненужные картинки и платить за них деньги налогоплательщиков?

Убыль населения Оренбурга с советского периода 1990 года составляет 20 тысяч человек, а по области - около 400 тысяч человек, и дальше она будет расти за счёт смертности и оттока молодёжи и работоспособного населения в другие регионы.

В утвержденном Правительством Оренбургской области генеральном плане определены целевые показатели: увеличение населения города к 2044 году до 586,5 тысяч человек; объём жилищного строительства 6,7 млн.кв.м. Даже с вычетом убыли ветхого жилья 500 тысяч кв.м и нормой обеспеченности на человека 38,8 кв.м, получаем прирост населения 172 600 человек с учётом затопляемой поймы реки Урал. А по одному «Молодому Оренбургу» прирост 180 тысяч человек.

Господин губернатор - главный градостроитель, почему у Вас разные цифры по населению? И каким способом планируете достичь прирост населения в 180 тысяч? Или всё-таки остановитесь на цифре в 586,5 тысяч человек, которую вряд ли когда-либо достигните? Неужели в правительстве области, утвердившем генеральный план города Оренбурга, и межведомственной комиссии, принявшей мастер-план «Молодой Оренбург», не нашлось ни одного трезво мыслящего человека, чтобы понять всю абсурдность и несостоятельность нового генплана и мастер-плана? Города и сёла области жители покидают в поисках лучшей жизни. Рождаемость упала, а смертность увеличилась. Вопреки законам природы и здравого смысла Вы застраиваете пойму реки Урал, принося людям боль и страдания. По каким-то картинкам, не подтверждённым ничем, кроме вопиющей неграмотности, собираетесь построить жилой район «Молодой Оренбург» на 180 тысяч человек. А где Вы возьмёте столько людей, чтобы его заселить?! Да даже, если безвозмездно заселите туда мигрантов, вопреки рекламе, он не станет «уникальной» для областной столицы «новаторской территорией»!