Продай его, если сможешь: какое жилье сложнее всего реализовать в наши дни
Новостройки «в бетоне»
Раньше это называлось «на стадии котлована». Люди заранее выкупают квартиры в еще строящихся домах — «жилье от застройщика».
До недавнего времени приобретать такое жилье было выгодно из-за низкой ипотечной ставки и платежей. Сейчас возможности взять льготную ипотеку снизились: господдержка отменена, условия взятия семейной ипотеки стали более жесткими. А рыночные ставки многим не потянуть.
Не лучше обстоит дело и с продажами жилья «по переуступке», когда владельцы сначала выкупают его у застройщиков, а потом перепродают. Да, покупать так дешевле, чем напрямую у застройщиков, но все равно дороже, чем при льготной ипотеке, считает представитель компании «Инком-Недвижимость» Денис Васильев.
По словам основателя компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, если речь идет о «первичке», то объект может долго продаваться из-за «плохих видов из окна», неудачной планировки или задержек в строительстве.
Квартиры, продающиеся по завышенной цене
«Это не зависит от категории жилья», — утверждает Ирина Доброхотова. По ее словам, самый длительный срок экспозиции для конкретного лота на рынке московских новостроек составил 6 лет и 9 месяцев. И жилье все еще не продано.
В чем же причина? К примеру, продаются квартиры в некоем жилом комплексе, вроде бы одинаковой жилплощади и планировки. Соответственно, и цена у них одна и та же. Тем не менее, одни квартиры продаются, а другие нет. Причина в том, что ряд квартир имеет не слишком привлекательные видовые характеристики — окна выходят на стену соседнего дома или на дорогу, по которой все время с шумом проезжают машины. Мало кто захочет жить в таком помещении.
Или еще пример. В доме премиум-класса выставили на продажу квартиру-студию без отделки. Площадь у нее довольно большая, а стоимость «квадрата» — более 1,5 млн рублей. При этом в помещении всего одно окно. В элитном сегменте спрос на такую жилплощадь в принципе невелик: студии принято относить к эконом-классу, и селятся в них, как правило, люди, у которых нет лишних средств. Причем нередко такие квартиры имеют совсем небольшую площадь, а в некоторых даже отсутствуют прихожая и кухня. Как говорится, дешево и сердито… В большой студии, чтобы сделать ее жилой, необходимо осуществлять серьезную перепланировку, а это, вдобавок к высокой цене самой квартиры, еще и дополнительные расходы.
С вторичным жильем все тоже не так просто. Скажем, когда-то люди приобрели квартиру в доме, который на тот момент считался элитным. Предположим, в 70-80-е годы прошлого века очень котировались квартиры в «сталинках», особенно в домах, которые строили для профессуры, чиновников, членов творческих союзов. Там толстые стены, высокие потолки, лепнина… Однако со временем там износились коммуникации, а полноценный ремонт провести сложно. В некоторых подобных домах отсутствует горячее водоснабжение (воду греет газовая колонка, которая достаточно сложна в эксплуатации), нет лифта, мусоропровода, ограничены возможности для парковки автомобилей, не говоря уж о том, что там не изменишь квартирную планировку. В более новых домах удобная инфраструктура, есть возможность внедрения самых современных технологий для обеспечения комфорта жильцов.
Как сообщает глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, сегодня около 70-80% продающихся во вторичном секторе квартир переоценено. Объявления о продаже могут висеть на сайтах агентств недвижимости годами, но спроса на такие объекты нет. Просто люди не отдают себе отчета, что их жилье морально и физически устарело по сравнению с новостройками.
Например, семья выставила на продажу трехкомнатную квартиру в «сталинском» доме по цене такой же квартиры в новостройке. Предварительно сделали дорогой ремонт, который должен был повысить стоимость жилплощади. Однако за целый год так и не нашлось желающих приобрести это жилье. В конце концов хозяева вынуждены были снять лот с продажи.
Квазиэлитное жилье
Это жилье, которое в силу своего расположения, большой площади или других причин некогда считалось статусным, но сейчас его таковым назвать нельзя.
Скажем, квартиры в старых домах, подвергшихся реконструкции, или домах, построенных в начале 2000-х. В стоимость квартиры могут включить и ремонт, проводившийся 10-15 лет назад, так как он еще «держится». Изъянов своего жилья владельцы таких квартир часто не замечают.
Допустим, есть квартира на Цветном бульваре, в доме постройки XIX столетия, который был реконструирован в начале нашего века. У дома имеется подземный паркинг, но там протекает потолок, сыплется штукатурка, и жильцы вынуждены делать внутренние навесы для своих машин, чтобы их не повредить. Лифты в доме постоянно ломаются, а в самой квартире произведена незаконная перепланировка, узаконить которую практически невозможно. Цену собственник завысил раза в полтора по сравнению с рыночной и на скидку не согласен. В результате квартира не продается уже шестой год.
Квартиры слишком больших и малых размеров
Речь прежде всего о «вторичке» массового сегмента — о малогабаритках, например, тех же «хрущевках», а также о тех, в которых количество комнат четыре и более. Денис Васильев полагает, что продать такую площадь сложно, но все-таки возможно, если при назначении стоимости учитывать все недостатки.
Так, неплохо продаются многокомнатные квартиры на первых этажах жилых зданий, говорит исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. Как правило, продавцы делают на них скидку в размере от 10% средней рыночной стоимости. Нередко их покупают, чтобы сдавать комнаты, или под дополнительное жилье-студию. Например, в такой квартире удобно устроить художественную мастерскую.
Квартиры с нестандартной или неудачной планировкой
Не все согласятся жить в квартире с «непривычной» планировкой, или в такой, где помещения имеют нестандартную форму, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Кто захочет попадать из прихожей в кухню, а из кухни в небольшой коридорчик с дверями, ведущими в жилые комнаты? Или спать в комнате, имеющей форму заворачивающейся вбок кишки? Или проживать в квартире, куда можно попасть только через чердак либо через балкон? Да, порой встречается и такое…
«Убитые» квартиры
Это обветшавшие квартиры, где давным-давно не делался ремонт, или же пришедшие в «некондицию» после сдачи в аренду недобросовестным жильцам. Для них характерны ободранные обои, сломанные полы и двери, потеки на стенах и потолках, вышедшие из строя розетки и сантехника…
По словам Дениса Васильева, чтобы привести такое жилье в порядок, требуются большие расходы. Куда дешевле обойдется приобретение квартиры с недавно сделанным ремонтом. В то же время, говорит Руслан Сырцов, есть особая категория инвесторов — флипперы, которые охотно приобретают «убитые» квартиры с целью их дальнейшей перепродажи.
Квартиры в «неудачных» районах
Прежде всего это районы с плохой транспортной доступностью, где дома могут находиться вдалеке от станций метро или автобусных остановок. Скажем, в Новой Москве линия метро пока строится, и добраться из одного конца в другой можно только на наземном транспорте.
Также это может быть жилье рядом с промзоной, в экологически неблагополучных районах, в местах с нехваткой инфраструктуры.
Но во многих случаях объекты все же «уходят», если продавцы назначают их релевантную цену.