Строительство домов блокированной застройки (таунхаусов) в рамках Федерального закона № 214-ФЗ

1. С 01.03.2022 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ, который ввел понятие малоэтажного жилого комплекса (МЖК) и предусмотрел возможность продажи жилых домов в таких комплексах по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).Основной «фишкой» нового регулирования является решение наболевшего вопроса об общем имуществе коттеджных поселков[1]. Согласно новым правилам, общее имущество МЖК подлежит передаче в общую долевую собственность собственников (ОДС) жилых домов, для чего застройщик заключает с каждым дольщиком соглашение о возникновении доли в праве ОДС, являющееся неотъемлемой частью ДДУ (ч. 7 ст. 18.1 Федерального закона № 214-ФЗ).Состав общего имущества МЖК определяется в документации по планировке территории (ДПТ), проектной декларации (ПД) и указывается в тексте ДДУ (ч. 1.1, пп. «д» п. 1 ч. 4.2 ст. 4). В частности, к общему имуществу могут относиться объекты транспортной и инженерной инфраструктуры, включая проезды, котельные, водонапорные башни, детские и спортивные площадки, парковочные площадки, а также занятые ими земельные участки (ч. 4.3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).Законом предусмотрены особенные правила государственной регистрации права общей долевой собственности (ОДС) на общее имущества МЖК – а именно, в момент регистрации права собственности на первый жилой дом в пределах МЖК регистратор вносит в ЕГРН запись о праве ОДС на все объекты общего имущества, без указания имен собственников и размера принадлежащих им долей (ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ, п. 178 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 N П/0514). В случае дальнейшего перехода прав на жилой дом считается, что к приобретателю дома в силу закона переходит доля в праве ОДС на общее имущество (ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).Указанные новеллы применяются лишь к тем «коттеджным поселкам», которые имеют статус МЖК – то есть, строительство которых начато после 01.03.2022 на...