Арендная плата заморожена до 2029 года: что нужно знать

25.07.2024 18:19

Арендная плата заморожена до 2029 года: что нужно знать

Временный закон о контроле за арендной платой должен был истечь в следующем году, но, учитывая продолжающийся дефицит жилья в Германии, законодатели согласились продлить его еще на пять лет – арендная плата заморожена. Вот что арендаторам нужно знать о «Mietpreisbremse».

Ограничение арендной платы (Mietpreisbremse) фактически не позволяет арендодателям устанавливать арендную плату выше ставок, которые по закону «необоснованы».

Таким образом, арендаторы в Берлине, Северном Рейне-Вестфалии, Гамбурге и других регионах с напряженным рынком жилья могут продолжать использовать ограничение арендной платы при аренде квартир и после 2025 года.

Каков предельный размер арендной платы?

Закон о снижении арендной платы является общенациональным законом, вступившим в силу в 2015 году. Он представляет собой форму контроля арендной платы в густонаселенных районах, устанавливая максимальную сумму арендной платы, которую может взимать арендодатель.

Согласно закону, арендная плата не может быть установлена более чем на 10% выше средней арендной платы за сопоставимые помещения в том же районе, которая отражается в региональном индексе арендной платы (Mietspiegel).

Согласно закону о снижении арендной платы, если арендодатель взимает арендную плату, превышающую разрешенную, арендатор имеет право на ее снижение.

Поставщики юридических услуг, такие как Conny, помогают арендаторам снизить арендную плату, если их арендодатель превысил установленные законом лимиты, и тем самым гарантируют, что арендаторы не будут платить слишком много.

Генеральный директор Conny’s доктор Дэниел Халмер утверждает, что этот закон — самый мощный из имеющихся инструментов для снижения арендной платы и выигрыша времени до появления более доступного жилья. Но это не идеальная форма контроля арендной платы.

Ограничения арендного тормоза

Сила арендного тормоза ограничена в некоторых важных аспектах. Действующий закон не влечет за собой никаких реальных последствий для арендодателей, которые его нарушают, например, помимо необходимости снизить арендную плату до установленной законом ставки и возместить арендаторам излишки, которые были собраны.

На печально известном своей напряженностью рынке жилья в столице арендодатели могут легко получать тысячи евро в год за аренду жилья, завышая цены. «Мы видим уровень нарушений в 75% в Берлине. И это довольно стабильно на протяжении последних семи лет».

Халмер говорит, что высокий уровень нарушений неудивителен: «Если у вас есть закон, не предусматривающий санкций за нарушение, не удивляйтесь, когда люди этот закон нарушают».

Почему закон не работает?

Когда в 2015 году был введен запрет на аренду жилья, арендаторы и группы по защите прав арендаторов приветствовали это как решительный и необходимый шаг по поддержке арендаторов в стране с нехваткой доступного жилья.

Спустя три года после введения ограничений на арендную плату журнал The Economist опубликовал статью под названием «Почему в Германии не сработали ограничения на арендную плату». В статье говорится, что арендная плата в центре Берлина выросла почти на десять процентов сразу после введения ограничений на арендную плату, тогда как ранее она росла примерно на два процента в год.

«После того, как закон был объявлен, некоторые арендодатели воспользовались возможностью повысить арендную плату до его вступления в силу», — сказал Халмер. Он добавил, что повышение арендной платы около 2015 года было единовременным эффектом.

Со своей стороны, Ассоциация арендаторов Германии (DMB) хочет ужесточить ограничение арендной платы. «У ограничения арендной платы есть множество исключений и лазеек, которые необходимо срочно закрыть в ходе расширения», — заявил президент DMB Лукас Зибенкоттен в интервью Berliner Zeitung.

На кого арендный тормоз не распространается

В настоящее время снижение стоимости аренды не распространяется на: новые квартиры (сданные в аренду впервые после октября 2014 года), квартиры, прошедшие модернизацию, квартиры, сдаваемые в аренду для временного пользования (менее одного года), договоры аренды, заключенные до вступления закона в силу, а также квартиры, в которых предыдущая стоимость аренды уже была установлена слишком высокой.

Как продление срока ограничения арендной платы повлияет на арендаторов и арендодателей?

Соглашение о продлении ограничения цены аренды заключается именно в этом – оно продлит действие закона Mietpreisbremse в его нынешнем виде до 2029 года. На данный момент это не подразумевает внесения каких-либо изменений в закон.

Таким образом, арендаторы, которые в настоящее время защищены тормозом арендной платы, могут продолжать пользоваться этой защитой, по крайней мере, еще пять лет. С другой стороны, арендаторы, живущие в арендованном жилье, которое не соответствует требованиям контроля арендной платы по закону, останутся незащищенными.

То же самое касается и арендодателей: для объектов недвижимости, на которые распространяется этот закон, ограничения по арендной плате сохранятся.

Хотя решение о продлении ценового тормоза было согласовано партиями СДПГ и СвДП на федеральном уровне, продление пока не принято. Далее соглашение о продлении должно быть оформлено в виде законопроекта, а затем принято Бундестагом. Затем оно передается в земли, которые в конечном итоге несут ответственность за то, как закон применяется на местном уровне.

До продления ожидалось, что ограничения на рост цен на аренду истекут в Северном Рейне-Вестфалии, Гамбурге и Берлине в 2025 году.

Ассоциации собственников жилья недовольны снижением арендной платы

Ассоциация домовладельцев и землевладельцев Haus und Grund хочет подать на закон в суд. Президент Кай Варнеке заявил в Bild , что «Федеральный конституционный суд принял только первую отсрочку арендной платы, поскольку она была ограничена пятью годами…»

В ответ министр строительства Германии Клара Гейвиц (СДПГ) заявила информационному агентству RBB24, что, по ее мнению, Министерство юстиции «достаточно тщательно» проверило закон.

В 2019 году судьи в Карлсруэ постановили, что ограничение арендной платы не является антиконституционным. «Правила, введенные в 2015 году, не нарушают гарантию собственности, свободу договора или общий принцип равенства» - постановил тогда суд.

Ассоциация жилищной промышленности Германии (GdW) сообщила изданию Berliner Zeitung, что «позитивно, что и без того весьма ограничительное немецкое законодательство об аренде не будет ужесточаться…» Выступая от имени жилищных компаний, ассоциация утверждает, что резкое ограничение арендной платы может снизить способность жилищных компаний инвестировать в энергоэффективные и соответствующие возрасту ремонтные работы.

В связи с этими опасениями действующий закон предусматривает исключение для объектов недвижимости, которые были полностью модернизированы.