Когда арендодатель может выселить арендатора в Германии?

23.07.2024 19:45

Когда арендодатель может выселить арендатора в Германии?

ФРГ известна сильными правами арендаторов, защитой их от мошеннической арендной платы и несправедливых выселений. Но по каким причинам арендодатели все же могут выселить арендатора в Германии?

Как нация арендаторов, немцы хорошо осведомлены о своих правах. Традиционно семьи могут жить в одной и той же арендной собственности в течение многих лет, а в некоторых случаях даже передавать старые права аренды следующему поколению, наслаждаясь безопасной жизненной ситуацией без расходов на покупку.

Но для иностранцев в стране не всегда все так просто. Столкнувшись с длинным договором аренды на немецком языке, приправленном бюрократическими терминами, вы можете не понимать, на что подписываетесь.

Хуже того, если вы не знаете своих прав, вы можете не знать, действует ли ваш арендодатель в соответствии с законом. В последнее время в социальных сетях появилось множество сообщений о том, что владельцы жилья притесняют людей, заставляя их покинуть свое жилье.

В одном случае участник группы иностранцев в Берлине на Facebook сообщил, что им приказали съехать, чтобы арендодатель мог брать более высокую арендную плату с нового арендатора, и пригрозили судебным иском.

К сожалению, подобные ситуации стали слишком распространены в Германии, особенно в крупных городах с напряженными конкурентными рынками жилья.

Хорошая новость для арендаторов в том, что арендодателю сложно выселить арендаторов из жилья. По закону они могут сделать это только в особых обстоятельствах.

Когда арендодатель может выселить меня из квартиры?

Как правило, выселения в Германии могут происходить при наличии четырех явных обстоятельств: нарушение договора, окончание срока аренды, деловые причины или необходимость для арендодателя самостоятельно пользоваться недвижимостью.

Стоит помнить, что эти правила не являются однозначными: то есть арендодатель несет бремя доказывания при попытке выселить арендатора.

Окончание аренды

Если в вашем договоре аренды предусмотрена дата начала и окончания (если это срочный договор), вы по закону обязаны выехать до указанной даты окончания.

Однако это не всегда однозначно. Некоторые эксперты по правовым вопросам говорят, что если вы продолжаете жить в собственности и платить аренду после даты окончания, может подразумеваться новый срок аренды. Однако на это, конечно, не стоит рассчитывать. И если вы не уверены, вам следует обратиться за юридической консультацией.

Нарушение договора аренды

Основным правовым механизмом, который используют арендодатели для попытки выселить своих арендаторов, является нарушение договора аренды, которое может выражаться в чем угодно: от отказа платить арендную плату до сдачи в субаренду без согласия владельца.

Ваши обязательства как арендатора, например, размер арендной платы, обращение с имуществом и уважение к соседям, будут изложены в договоре аренды. Это должен быть первый документ, с которым вы должны ознакомиться, если хотите избежать разногласий с агентом по сдаче в аренду или арендодателем.

В большинстве случаев наиболее распространенными нарушениями правил аренды являются следующие:

Просроченные или пропущенные арендные платежи
Несанкционированная субаренда
Проведение ремонтных работ без разрешения
Проживание с домашним животным без разрешения
Перенаселенность квартиры
Повторные нарушения правил дома (например, периоды тишины)

В каждом из вышеперечисленных случаев арендодатель должен сообщить арендатору о проблеме в течение нескольких недель – если он хочет принять меры. Письменное уведомление арендатору о выселении из-за вечеринки, которая была у него шесть месяцев назад, не будет приемлемым в соответствии с немецким законодательством.

В случае просрочки арендной платы договор аренды может быть расторгнут без предварительного уведомления после двух последовательных месяцев неуплаты арендной платы.

Экономические соображения

Хотя простого заявления арендодателя: «Я хочу повысить арендную плату», как правило, недостаточно для выселения арендатора, существуют некоторые ситуации, в которых экономические соображения играют свою роль. В частности, закон гласит, что если арендодатель терпит «значительные убытки» из-за невозможности использовать имущество иным образом, это может стать законным основанием для расторжения договора.

Личное пользование арендодателей

Если арендодателю необходимо использовать недвижимость для себя или кого-то из своих близких родственников, например, партнера, братьев и сестер, детей или родителей, он может подать заявление на так называемое Eigensbedarfkündigung: расторжение договора в связи с личным использованием.

Здесь важно отметить, что существуют довольно строгие правила, касающиеся определения близких родственников, причин потребности в недвижимости и вида предполагаемого использования.

Например, арендодатель не сможет утверждать, что недвижимость ему нужна для хранения чего-либо: для того, чтобы расторжение договора было действительным, он должен намереваться проживать в этой недвижимости сам или разрешить проживать в ней ближайшему члену своей семьи.

Причина внезапного изменения использования также должна быть веской, а не просто «потому что я так хочу».

Вот некоторые примеры:

Значительно улучшить свой уровень жизни
Создание или расширение семьи, например, переезд к партнеру
Становимся ближе к работе
Улучшение доступности в случае болезни
Использование квартиры в качестве дома престарелых
Опять же, бремя доказывания здесь лежит на арендодателе, и каждая ситуация уникальна.

За какой срок мой арендодатель должен предоставить уведомление?

На этот вопрос сложно ответить, поскольку здесь играют роль несколько различных факторов.

Одним из них является количество времени, которое арендатор провел в собственности. Особенно если арендодатель нуждается в собственности для собственного пользования. В большинстве случаев три месяца будут обычным периодом расторжения, но его необходимо продлить до шести месяцев, если арендатор проживал в собственности в течение 5–8 лет, и до девяти месяцев, если он прожил там дольше.

Как правило, минимальным требованием является три месяца, хотя некоторые арендодатели предусматривают в договоре аренды более короткие сроки уведомления.

Если вы подпадаете под действие так называемого fristlose Kündigung — или прекращения без уведомления — ваш арендодатель должен указать в письме о прекращении срок, в течение которого вы должны покинуть жилье. В таких срочных случаях две недели, как правило, являются абсолютным минимумом.

Что делать, если мне угрожают выселением?

Хотя внезапное получение уведомления о выселении в почтовом ящике может быть пугающим, важно сохранять спокойствие и обдумать свои варианты.

Во-первых, вы можете подумать, есть ли у арендодателя веская причина пытаться выселить вас. Даже если что-то кажется законным, юридические эксперты и консультанты из вашей местной ассоциации арендаторов смогут проверить более тщательно.

Если вы осознаете, что вы неправы — например, из-за повреждения квартиры или неуплаты арендной платы — возможно, стоит связаться с вашим арендодателем и предложить исправить это как можно скорее. Доказав, что вы ответственный арендатор, вы можете побудить их еще раз подумать о том, стоит ли выкидывать вас на улицу.

В любом случае важно действовать быстро, чтобы попытаться решить проблему и избежать дальнейшей эскалации.

При этом важно знать, что у арендодателя нет автоматического права принудительного выселения, и для этого ему необходимо получить постановление суда.