«Метриум»: Итоги I полугодия на первичном рынке премиум-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке премиум-класса Москвы. Объём предложения за полугодие вырос на 19,9%. Спрос снизился на 11,9%. Средневзвешенная цена кв. м составила 734 290 рублей (+8,3% за квартал, +11% к началу года, +19% за год). По итогам I полугодия 2024 года на рынке недвижимости премиум-класса в границах Старой Москвы в 60 проектах реализовывалось 5,8 тыс. квартир и апартаментов (+13,2% за квартал, +19,9% за полугодие, +7,3% за год), где 5,3 тыс. – квартиры (+13,3% за квартал, +25,3% за полугодие, +20% за год) и 0,55 тыс. – апартаменты (+12,6% за квартал, -15,5% за полугодие, -46,9% за год).  В I полугодии 2024 года с открытыми продажами стартовало 7 проектов премиум-класса, также в одном ведется бронирование. Во всех новых проектах представлены квартиры.  Новые проекты на первичном рынке недвижимости премиум-класса в I полугодии 2024 г.

№	Название	Девелопер	Объект продаж
1	hideout	Dominanta	Квартиры
2	Родина Парк	Группа Родина	Квартиры
3	Dream Riva*	Regions Development	Квартиры
4	Foriver Residence	Инград	Квартиры
5	Artel	Stenoy	Квартиры
6	Монблан	Галс-Девелопмент	Квартиры
7	Новые Академики	Главстрой	Квартиры
8	Дом 7. Даниловский	Coldy	Квартиры

Среди округов максимальный объем предложения премиум-класса представлен в ЦАО, где экспонируется 1,2 тыс. лотов.  За I полугодие 2024 года выросла доля предложения в корпусах на стадии отделки (25,7%, +4,1 п.п. за полугодие). Также увеличился объем предложения на котловане (22,8%, +2 п.п. за полугодие). Соответственно, доля объема предложения в корпусах на этапе монтажа этажей сократилась (42,9%, -7,5 п.п. за квартал). В распределении по комнатности за I полугодие 2024 года выросла доля однокомнатных квартир и апартаментов. Доля двухкомнатных форматов сократилась (33,9%, -1,4 п.п. за квартал). Динамика обусловлена новым объемом предложения стартовавших проектов, где однокомнатные форматы составляют максимальную долю. В I полугодии 2024 года за счет старта продаж новых проектов и выхода в продажу новых корпусов выросла доля предложения без отделки (57,6%, +5,3 п.п. за полугодие). В количественном выражении объем предложения с отделкой white box значительно не изменился. Сокращение доли объема предложения с отделкой white box обусловлено ростом объема экспозиции лотов без отделки. По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. м в новостройках премиум-класса по итогам I полугодия 2024 года составила 734 290 рублей (+8,3% за квартал, +11% к началу года, +19% за год). Средневзвешенная цена квартир (+10,4% за квартал, +12,9% за полугодие, +25% за год) составила 733 350 рублей, апартаментов – 743 360 рублей (-4,5% за квартал, +3,3% за полугодие, +2% за год). Снижение средневзвешенной цены апартаментов обусловлено изменениями в структуре экспозиции.  Рост средневзвешенной цены кв. м квартир премиум-класса обусловлен динамикой распределения предложения по стадиям строительной готовности. За II квартал 2024 года совокупная доля предложения на поздней стадии строительства (в сданных корпусах и на этапе отделки) выросла на 8,1 п.п. Также на средневзвешенную цену существенно повлиял рост цен и экспозиции в проекте Victory Park Residences. Рост цен может объясняться ожидаемым вводом проекта в эксплуатацию. Без учета данного проекта средневзвешенная цена кв. м по сегменту за I полугодие выросла на 8,9%, или на 5,9% за квартал.   В сегменте премиум-класса 22% предложений (-2 п.п. за полугодие) находится в диапазоне до 30 млн рублей.  Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости премиум-класса в зависимости от стоимости и площади

Площадь, кв. м	до 20 млн	20-30 млн	30-40 млн	40-50 млн	50-60 млн	60+ млн
до 40	3%	5%	1%	<0,5%
40-60	<0,5%	14%	7%	3%	1%	1%
60-80		1%	11%	5%	3%	2%
80-100			2%	7%	3%	6%
100+				1%	3%	22%

 

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	22,6	32,9	74,4	451 641	665 080	1 398 663	13 260 167	21 868 480	58 604 000
1К	29	49,7	222,4	392 707	684 000	1 648 059	12 802 234	33 965 510	309 770 000
2К	44	79,9	278,1	387 185	677 590	1 703 328	23 426 000	54 152 260	264 195 000
3К	69,1	112,7	255,5	379 000	726 350	2 137 252	33 816 200	81 872 620	311 100 000
4К+	97	173,5	573,1	359 052	961 900	2 500 000	42 097 000	166 912 620	1 432 750 000
итого	22,6	82,1	573,1	359 052	734 290	2 500 000	12 802 234	60 285 910	1 432 750 000

Рейтинг самых доступных предложений апартаментов премиум-класса в июне 2024 года: – Hill 8: апартамент площадью 32,6 кв. м за 12,8 млн руб.; – Deco Residence: апартамент площадью 24 кв. м за 13,5 млн руб.; – Logos: апартамент площадью 26,6 кв. м за 16,1 млн руб. Рейтинг самых доступных предложений квартир премиум-класса в июне 2024 года: – Mod: квартира площадью 29,36 кв. м за 13,3 млн руб.; – Artel: квартира площадью 30 кв. м за 15 млн руб.; – «Дом 56»: квартира площадью 27,6 кв. м за 15,1 млн руб. За I полугодие 2024 года на рынке новостроек премиум-класса было заключено 2,97 тыс. сделок ДДУ, что на 11,9% меньше, чем во II полугодии 2023 года и на 88% больше, чем за аналогичный период 2023 года. Во II квартале было зарегистрировано 1,65 тыс. ДДУ (+24,5% за квартал), количество сделок в июне к маю существенно не изменилось.  За I полугодие доля ипотечных сделок по ДДУ составила 44% (-6 п.п. за полугодие). В июне доля ДДУ с ипотекой выросла относительно предыдущих месяцев и составила 51%. В I полугодии 2024 года В СЗАО было отмечено максимальное количество сделок (18%, +2 п.п. за полгода). Лидерами продаж в первом полугодии выступают Mod, JOIS и Symphony 34. Основные тенденции:    Рост цен на квартиры премиум-класса  По итогам I полугодия 2024 года средневзвешенная цена кв. м в новостройках премиум-класса составила 734 290 рублей (+8,3% за квартал, +11% к началу года, +19% за год). Рост средневзвешенной цены кв. м объясняется расширением доли предложения на более поздних стадиях строительной готовности и структурой экспозиции. За II квартал 2024 года совокупная доля предложения на поздней стадии строительства (в сданных корпусах и на этапе отделки) выросла на 8,1 п.п.  Расширение доля предложения без отделки Если рассмотреть динамику объема приложения без отделки только в проектах, что реализовывались в начале 2024 года, то объем предложения в данных проектах за полугодие вырос на 7,7%. Кроме того, в I полугодии на рынке премиум-класса было выведено 6 новых проектов, где не предусмотрена отделка.  Рост числа проектов премиум-класса Застройщики стали чаще выводить на рынок новые проекты премиум-класса. В начале 2024 года на рынке было представлено 55 проектов премиум-класса, а к концу первого полугодия 2024 года количество проектов на рынке достигло 60. За этот период с открытыми продажами стартовало 7 проектов. «Главная тенденция на рынке новостроек премиум-класса в I полугодии 2024 года – существенный рост цен – на 11%, что значительно превышает темпы инфляции, – отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Главным образом, такая динамика объясняется переходом существующих комплексов на более высокую стадию строительной готовности и получение рядом объектов разрешения на ввод. Кроме того, на среднюю цену в сегменте повлиял старт нескольких новых дорогих проектов. Также нельзя не отметить повышенную ликвидность ЖК премиум-класса, которые пользуются спросом как среди бизнесменов и топ-менеджеров, так и среди IT-специалистов в рамках профильной адресной ипотечной программы».