Давят ставки и цены. Названы способы купить жилье без льготной ипотеки

Требования по льготным ипотечным программам становятся жестче. Минфин предложил повысить ставку по «Арктической ипотеке» до 8% вместо нынешних двух, а «Семейную ипотеку» не смогут взять заемщики с одним ребенком старше 7 лет. Как купить квартиру тем, кто не попадает ни под одну льготу, рассказывает кандидат экономических наук, профессор Российской академии естествознания Елена Молокова.

Антонина Лопаева, Aif.ru: Елена, как считаете, сворачивание льготной ипотеки с господдержкой — это зло или благо для покупателей?

Елена Молокова: На мой взгляд, введение льготных ипотечных программ для покупки нового жилья было катастрофической ошибкой. Изначально эта мера была направлена не на поддержание населения, а на стимулирование строительной отрасли в тех непонятных обстоятельствах, в которые мы погрузились в 2020 году во времена ковидной пандемии. Строительство — это системообразующая отрасль, поэтому государство приняло решение создать стимулирующие программы.

— Многих покупателей отсекли, убрав ипотеку с господдержкой с 1 июля?

— Я изучила большой объем данных и могу сказать, что «Господдержка 2020» не занимала лидирующей позиции по объемам выдачи. На первом месте из субсидируемых государством программ была «Семейная ипотека», и ставка по ней была ниже — не 8%, а 6. С инвестиционной целью часто пользовались тоже именно «семейкой», потому что такой кредит можно было взять несколько раз, в отличие от «Господдержки 2020». Поэтому ухода ипотеки с господдержкой покупатели на себе особо не ощутили.

— Есть мнение, что льготная ипотека только взвинтила цены на жилье. Согласны с этим?

— Цены подскочили не потому, что появились такие программы. Стоимость квадратного метра начала расти после того, как банки и застройщики начали внедрять совместные дополнительные схемы и программы. Появились ставки по ипотеке 0,01% на «первичку», но при этом застройщики «накрутили» цены. По некоторым регионам удорожание в рамках собственных программ застройщиков доходило до 35-50%! Теперь представьте, что клиент захотел красивую ипотечную ставку 0,01%, купил по ней объект за 3 млн руб., хотя до этого квартира, например, стоила 2 млн руб. Рынок разгоняется, остальные продавцы тоже начинают ориентироваться на максимально высокую цену, которую задали конкуренты. И никто из застройщиков и банкиров уже не хочет отказываться от таких легких денег. Так и был раздут ценовой пузырь на рынке новостроек.

— Кто из покупателей больше всего пострадал от ипотечных новшеств?

— Если говорить про многоквартирные дома, то с ужесточением «Семейной ипотеки» кредит не смогут взять покупатели с одним ребенком в семье старше 7 лет. Но это небольшая часть ипотечников, которая практически не повлияет на общие объемы выдачи ипотеки.

В более сложной ситуации оказалось индивидуальное жилищное строительство. Стройка своего дома через льготную ипотеку должна быть только с подрядчиками и только через эскроу-счета. То есть подрядчикам нужно сначала построить на свои деньги объект, а всю оплату они получат только после полного завершения работ. Многие компании, особенно небольшие, были к этому просто не готовы. Но, думаю, им поможет проектное финансирование, поэтому нужно немного перестроиться на новые алгоритмы работы.

Зато для покупателя эта схема работы более безопасна. В моей практике были истории, когда даже аккредитованные банком подрядчики получали оплату из кредитных денег, а свою работу не выполняли. Люди пытаются теперь судиться, ведь они остались и без кредитных денег, и без жилья. Эскроу-счета исключают такое развитие событий.

— Нужно ли еще как-то поддержать ипотечников? Может быть, создать дополнительные госпрограммы кредитования?

— Все, что нужно сделать, уже сделано. Например, ИЖС выходит на новый уровень и становится отдельной полноценной программой кредитования. Это отлично, потому то у большего количества людей есть возможность купить дом на своем земельном участке. Причем использовать можно любую госпрограмму: «ИТ-ипотеку», «Сельскохозяйственную ипотеку», а также арктическую или дальневосточную ипотеку в соответствующих регионах.

Ипотека становится более адресной. Кроме того, в каждом регионе есть и свои кредитные продукты. Например, в Ростовской области есть ипотека под 1% для отличников со средним специальным образованием — поддерживают молодых специалистов и удерживают их в регионе. Также остались субсидированные программы в рамках классической ипотеки, когда, например, банки дают заем по сниженной ставке на период стройки или на 2-5 лет, а потом ставка повышается до уровня, зафиксированного в договоре. Это удобно, потому что даже за пару лет можно снизить свое ипотечное бремя, и когда ставка повысится, платеж не будет сильно бить по кошельку.

— Если человек не попадает под льготные программы, брать ли ему сейчас ипотеку по «драконовским» ставкам?

— Для тех, чей квартирный вопрос еще не слишком «горит», моя личная рекомендация — немного потерпеть. Рынок стабилизируется, и по предварительным прогнозам этого можно ожидать к весне 2025 года, если не произойдет каких-либо глобальных событий в политике и экономике. Ставка начнет снижаться, платежи по ипотеке станут более доступными. Лучше потратить время ожидания на подготовку к займу. С 1 марта 2024 года банки стали более детально считать предельную долговую нагрузку, и многие заемщики не получают одобрения по кредиту. Поэтому рекомендую копить деньги на первоначальный взнос, закрывать действующие кредиты, проверить свой кредитный рейтинг и, если нужно, заняться его улучшением.

Но есть покупатели, которые не могут отложить покупку жилья. Кто-то разводится, переезжает в другой город, покупает квартиру для ребенка, и в таких ситуациях нужно сделать расчет по кредиту. Если платежи комфортные и есть подходящий объект, то не нужно ждать другого момента.

— Дайте совет тем, кто взял кредит под 18-20%: как им снизить финансовую нагрузку в процессе выплачивания кредита?

— Способов снижения переплаты по кредитам много. Во-первых, следите за динамикой рынка. Если видите, что ставки по кредитам пошли вниз, то стоит рефинансировать кредит и уменьшить ставку. Рефинасироваться нецелесообразно, если больше двух третей долга уже выплачено.

Во-вторых, нужно проанализировать, под какие меры поддержки может попадать человек. Если у заемщика рождается ребенок, то можно направить на досрочное погашение маткапитал. Причем выплаты бывают не только федеральные, но и региональные, о чем многие забывают. Имущественные и социальные вычеты — еще одна возможность «вкинуть» деньги в ипотеку.

Но даже если ни один из этих вариантов заемщику не подходит, рекомендую все же стараться каждый месяц вносить хотя бы небольшую сумму в досрочное погашение. Пусть это будет две-три тысячи; главное делать это регулярно в первые годы выплат.

И еще один совет. Не нужно бояться высоких ставок. В России уже было несколько таких периодов. Один из них пришелся на конец 2014 — начало 2015 годов. Затем история повторилась в 2020 году. Рынок притормаживал, но не замирал: спустя несколько месяцев ставки снижались. Лучше не отказываться от покупки только из-за какого-то одного критерия. Если есть подходящий объект, если жизненные условия подстегивают к покупке, и банк дает одобрение на кредит с посильным ипотечным платежом, нет причин отказываться от него.

— Упадет спрос — упадут и цены. Реально ли такое развитие событий?

— Не вижу оснований для этого. Банки и застройщики прокредитовали большой пул объектов и заемщиков. И сейчас, когда объекты начнут вводиться в эксплуатацию, банкам нецелесообразно брать их под залог по заниженной оценочной стоимости. Сама система не даст возможности снизить цены.

— А жилье на вторичном рынке тоже подорожает?

— В ближайшие месяцы цены останутся на своем уровне. Допускаю, что могут просесть на 5-10%, но не более. У нас слишком большой разрыв с новостройкой. Поэтому на вторичке собственники постараются удержать цену.