Новые дома, вечные проблемы: в чем беда казанских новостроек

Татарстан наложил вето на застройку вокруг Казани, но новые жилые комплексы продолжают появляться вокруг столицы республики. В чем главная беда казанских новостроек — разбиралась редакция Inkazan. Татарстан продолжает бить рекорды по вводу жилья. В прошлом году в республике построили 3,4 млн квадратных метров нового жилья, причем большая часть из них пришлась на Казань и ее окраины. В этом году регион ввел 3,2 млн квадратных метров, но на этом не останавливается. К концу года результаты должны достичь 3,45 млн «квадратов». Излюбленной территорией для застройщиков остается пригород Казани. Еще 20 лет назад город окружали поля пустырей, но с 2010-х началась их активная застройка. Ее поддерживает высокий спрос. В самой Казани свободной земли почти не осталось, поэтому строительные компании уходят в районы, раскачивая маятниковую миграцию. Ситуация дошла до того, что летом 2023 года власти Татарстана наложили вето на выдачу разрешений на строительство жилья под Казанью. Запрет коснулся лаишевского узла и пестречинского направления. Мэр города Ильсур Метшин заявлял, что из-за активного строительства сложился дисбаланс, который ведет к избыточной нагрузке на инфраструктуру Казани. Глава Татарстана Рустам Минниханов также несколько раз жестко требовал учитывать при возведении жилья наличие социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры, но этого сделано не было. Минниханов жестко критиковал хаотичную застройку под Казанью, и требовал прекратить превращать пригород в Шанхай. Чтобы остановить строительный беспредел, в республике появился Институт пространственного планирования. Именно он должен решить проблему градостроительного хаоса, но мастер-план, подготовленный организацией, пока завис в воздухе. Без школ, дорог, но близко с природой К самым новым ЖК, возводимым вокруг Казани, тоже остаются вопросы. Одно из самых привлекательных для застройщиков мест — так называемый лаишевский узел, к которому относятся участки как в Казани, так и в Лаишевском и Пестречинском районах. Только за последнюю пятилетку в этом месте идет строительство «Южного парка» в Усадах, застройка микрорайона Северный в селе Габишево, строительство ЖК «Счастливый» и «Янтарный берег» в Песчаных Ковалях. И если обещания застройщиков о жизни наедине с природой и выполнимы, то стандартные «20 минут от центра» — вызывают вопросы. Транспортный коллапс — главная беда всех ЖК. К ним ведет лишь Оренбургский тракт, дорога-дублер в этом направлении не предусмотрена, просто нет места, поэтому «почти казанцам» нужно делить трассу с гостями столицы, прилетающими в аэропорт. А если учесть, что к 2040 году он намерен принимать по 10 млн пассажиров в год, то ситуация будет патовой. В Куюках расширяются ЖК «Светлый» и ЖК «Новые Куюки». Активное строительство продолжается и по дороге в Пестрецы — в селе Новое Шигалеево растут ЖК «Царево Village». Все застройщики обещали покупателям новые школы и детские сады, но пока преимущественно возводится жилой метраж. Например, в школе, которую построили в 2021 году, сейчас учится около 3 тысяч человек — вдвое больше, чем положено по проекту. На всю инфраструктуру застройщики ждут бюджетных денег. Дорог к ЖК тоже нет. В Казань ведет лишь один путь — через Салмачи — или альтернативный маршрут — по полям к трассе М-7. Каждый день жители куюковского куста стоят в вечерних и утренних пробках из-за маятниковой миграции — работают люди в основном в Казани. Проекты продолжают возникать. Исполком Казани только в апреле 2023 года утвердил проект планировки двух новых микрорайонов на 200 тысяч квадратных метров жилья на окраине Казани возле Пестречинского района. Эксперты уже говорили, что его строительство бессмысленно без развития инфраструктуры. ЖК «Радужный» и Салават Купере — это практически два мини-города, выросших под Казанью в Зеленодольском направлении. Инвестор максимально использовал имеющуюся площадь, поэтому дома теснятся друг к другу, а детские площадки заходят чуть ли не под балконы квартир первых этажей. Припаркованным машинам тоже не хватает места, да и выщербленные во дворах дороги неплохо бы обновить. Пробки для жителей этих территорий — база, и когда их не бывает, многие этому удивляются. Несмотря на это, в ближайшем будущем около ЖК «Салават Купере» в жилом массиве Залесный Кировского района может появиться еще один микрорайон. К существующей застройке прибавятся многоэтажные дома, под которые выделили две зоны суммарной площадью 5,45 гектаров. Дома, согласно проекту, будут иметь до 13 этажей. В целом будущий квартал будет рассчитан на 4 167 человек. Что касается Верхнеуслонского района, то на улице Чехова в Верхнем Услоне планируют построить первый комплекс комфорт-класса. Среди плюсов застройщик называет то, что через район проходит отрезок платной дороги М-12, а также так и не построенную канатную дорогу, которая в перспективе соединит район с Казанью. Но о том, что ее проект пока выглядит больше как сказка, никто не говорит. Кот в мешке По словам Анастасии Удовиченко, архитектора, наставника онлайн-школы META Education, первое место по числу негативных комментариев в новых жилых комплексах занимает шумоизоляция. На нее приходится 29% отзывов. Застройщики сейчас очень сильно экономят на этом, утверждает эксперт. На втором месте по числу отрицательных отзывов — 21,4% — сервис на этапах продажи недвижимости, который, по мнению покупателей, необходимо улучшить. Застройщики считают, что выложить пост о продаже квартир уже достаточно, а лично вести диалог с покупателем — не обязательно, быть вежливым и учтивым вообще мало кто может. Не берут трубки, не могут предоставить полноценную информацию о доме, поясняет Удовиченко. Среди факторов, которые вызывают негативные отзывы у покупателей квартир в новых домах, — точечная застройка. На нее приходится 15,2% от общего числа негативных комментариев. «Вот характерные возмущения, которые приходится слышать от покупателей квартир в новых ЖК: „Изменили проект комплекса. Теперь напротив нашего дома будет два 27-этажных здания. Добро пожаловать в муравейник“, „Дома налепили — на психику давит. В стремлении к наживе превзошли всех — поселить на маленьком кусочке земли тысячи людей“. Фактически покупка квартиры в новостройке — это кот в мешке. Мы не знаем, кто будет нашим соседом, можем не знать, каким будет вид из окна, а еще не знаем, какой именно будет планировка. В проекте она выглядит функциональной и удобной, а на деле оказывается, что все надо менять», — считает Удовиченко. По мнению спикера, в сравнении со старым фондом, где толстые стены, старые, долгоживущие соседи, скверы между домами, переезд в новую квартиру выглядит неоправданным. Но Удовиченко считает, что и старое, и новое строительство отвечает различным запросам населения, поэтому жить можно и там, и там, просто каждый выбирает место в зависимости от своих приоритетов. В чем проблема новостроек Доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при правительстве РФ Ольга Борисова считает, что современные новостройки обладают рядом недостатков. Один из них — наличие коммерческих помещений на первых этажах: торговых точек, кафе, салонов красоты, из которых по вентиляции может разноситься неприятный запах, громкие звуки и так далее. К тому же, по словам спикера, практически во всех новостройках слабая шумоизоляция. «В связи с тем, что значительное количество ЖК построено на „свободной“ земле, пустырях, развивающихся новых территориях, жителям часто приходится ждать более года пока транспортный вопрос будет решен, появится автобусная остановка, крупный пересадочный пункт, удобный съезд с эстакады и другое. К тому же, в новых жилых домах часто возникают аварийные ситуации с трубопроводом, проводкой, лифтами. Значительная часть этих коммуникаций в первые год-два будет проходить тест на прочность. Поскольку на большинстве строек долгое время работали низкоквалифицированные кадры, то ряд недоделок, брака выявляется уже после подписания акта и запуска объекта в эксплуатацию», — считает эксперт. Также Борисова добавляет, что в новостройках вызывают вопросы планировки отдельных жилых и нежилых помещений. Проблемы часто касаются установки стиральной машины, гардеробной, выделения помещений для хранения чемоданов, велосипедов, колясок. Также в новых ЖК зачастую видна социальная неоднородность жителей. В одном комплексе могут оказаться граждане купившие жилье и те, кого переселили по социальным программам, что может приводить к ряду конфликтов. Возможно, район в котором построен ЖК не относится к тихим и спокойным, где безопасно можно ходить по вечерам.