Желая площадь: сроки продажи квартир на вторичном рынке выросли на треть

Средний срок продажи на вторичном рынке жилья в России вырос на 25–35%, сообщили «Известиям» участники отрасли. Такие квартиры продаются примерно за четыре-пять месяцев, а в некоторых регионах время их реализации достигло полугода, уточнили в Российской гильдии риелторов (РГР). Четверть такого жилья реализуется без ремонта. Рост сроков экспозиции связан со снижением количества покупателей на рынке, невозможностью оформить на такой вид жилья льготную ипотеку и трендом на завышение цен со стороны собственников, которые ориентируются на цены первички. Подробнее — в материале «Известий».

Как продается вторичное жилье

В Москве среднее время экспозиции объявления за последний год увеличилось с 97 до 123 дней, в Санкт-Петербурге — с 121 до 152, рассказал руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов.

— Суммарно по всем крупнейшим городам с населением от 500 тыс. человек — со 117 до 144 дней, — отметил он. — Рост средних показателей везде примерно на четверть.

Средний срок продажи вторичного жилья по всем городам России составляет около четырех месяцев, подтвердили в «Этажах». Там указали, что в крупных городах он немного ниже, а ликвидные варианты квартир и вовсе продаются в два-три раза быстрее среднерыночных значений.

Президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин рассказал «Известиям», что больше всего срок продажи увеличился в Красноярске, Челябинске, Краснодаре и Самаре.

— В этих же городах наблюдается наибольшее падение спроса на недвижимость, — добавил эксперт. — Неважно, где объект находится, важно, насколько правильно определена цена. Переоцененные квартиры, безусловно, долго висят в продаже вне зависимости от локации. Труднее всего продавать объекты в жилых комплексах с плохой транспортной доступностью, с нестандартной планировкой или неудачным расположением дома.

Отпугивают покупателей и квартиры со сложными юридическими нюансами, например, где имеются наследники бывшего собственника или собственники из недружественного государства.

По сравнению с прошлым годом срок продажи вторичного жилья увеличился на 40–50%, добавила полномочный представитель главы РГР в Поволжском федеральном округе Мария Воронцова.

— Клиентов ориентируем на шесть месяцев, — пояснила эксперт. — Без ремонта сегодня продать объект гораздо сложнее, так как стоимость ремонта значительно увеличилась. Квартиры с современным ремонтом под ключ и меблированные продаются быстрее и дороже.

По сравнению с 2024 годом сильнее всего интерес к приобретению квартир на вторичном рынке увеличился в Кемерове, Москве, Новосибирске, Севастополе и Екатеринбурге, рассказали в «Авито Недвижимости». Наиболее заметный рост отмечается в сегментах однокомнатных квартир (14%), студий и двухкомнатных квартир (11% в каждом).

Выбор вторичной недвижимости вырос сильнее всего в Омске, Кирове, Кемерове, Челябинске и Улан-Удэ, а также в Самаре. В Москве предложение выросло на 9%.

В IV квартале 2024 года дешевле всего купить квартиру на вторичном рынке можно было в Смоленске, Ульяновске, Брянске, Ижевске, Астрахани, Липецке и Твери, стоимость варьировалась от 3,9 до 4,5 млн рублей. Самые высокие средние цены по итогам квартала были зафиксированы в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге.

Каково состояние жилого фонда

На динамику предложения продолжает влиять переход части собственников с рынка продажи вторичного жилья на рынок долгосрочной аренды, добавили в «Авито Недвижимости».

Рост сроков экспозиции связан с тем, что количество покупателей сократилось, а те, кто принял решение приобрести квартиру, гораздо дольше выбирают объект, пояснила вице-президент РГР Ирина Монастырская.

— Ничто не стимулирует сейчас покупателей совершать сделки быстрее, поэтому они никуда не спешат, тщательно выбирают, стараются посмотреть как можно больше объектов для того, чтобы найти оптимальный вариант, ведут переговоры с продавцами о снижении цены, — подчеркнул эксперт. — За то время, что квартира выставляется на рынке, к моменту сделки ее цена обычно корректируется на 10%. А отсутствие доступной ипотеки привело к серьезному снижению количества заемщиков на ипотеку, сегодня по статистике снижен и фиксируется в районе 70%.

При этом более 25% квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья в крупных городах России, нуждаются в ремонте, рассказали в федеральной компании «Этажи».

— По сравнению с прошлым годом доля таких квартир сократилась на 2%, одна из причин — это увеличение средних сроков продажи на вторичном рынке из-за выросших ставок по ипотеке и желания покупателей приобретать квартиры в хорошем состоянии, — рассказала директор департамента ремонтов квартир и домов компании Анастасия Голова.

По ее словам, на фоне снижения спроса на готовое жилье собственники стали чаще делать предпродажную подготовку своих квартир с минимальным бюджетом.

— Квартиры с ремонтом на вторичном рынке смотрят в 1,5–2 раза чаще, чем аналогичные варианты, требующие от будущих собственников дополнительных вложений, — пояснила эксперт. — Мало того, до резкого роста ипотечных ставок их выбирали еще и потому, что фактически затраты на ремонт включались в стоимость объекта, а значит и в ипотечный кредит.

Однако сейчас из-за снижения доступности ипотеки на рынке растет доля покупателей, которые в первую очередь оценивают квартиру больше по площади, чем по качеству ремонта, особенно когда речь идет о стартовом жилье и нет достаточных средств для покупки квартиры.

Количество квартир без ремонта увеличилось, подтвердила Ирина Монастырская.

— Это объяснимо, — сказала она. — Лучше продать их сейчас, так как вторичный рынок показывает признаки снижения цен. Если состояние квартиры начать улучшать, то стоимость ремонта не окупится при продаже квартиры. Кроме того, сегодня квартиры без ремонта не рассматриваются арендаторами, как следствие — отсутствие у собственника возможности получать пассивный доход.

Самая большая доля квартир, нуждающихся в ремонте, среди выставленных на продажу в городах-миллионниках — в Челябинске, Перми, Волгограде, Омске и Казани. Москва заняла шестую позицию в рейтинге с долей 25,2%. А меньше всего таких квартир в Краснодаре, Новосибирске и Воронеже.

Почему замедлились продажи квартир

Причина замедления продаж на вторичном рынке — в недоступности жилья для большинства потенциальных покупателей, отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

— Очень высокая ставка по рыночной ипотеке, невозможность включения вторичного жилья в программу поддержки от государства, высокие цены — результат гонки рынка вторичного жилья за первичным, — считает эксперт. — А стандартный маткапитал не покрывает даже половины первоначального взноса.

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке сейчас около 108 тыс. рублей, отметил он.

— Но даже с готовой суммой первоначального взноса далеко не все смогут претендовать на получение ипотеки из-за лимитов, которые банки ввели для соблюдения требований законодательства, — добавил Валерий Тумин.

Наибольшие трудности, по словам вице-президента РГР Василия Олейникова, возникают с продажами объектов в удаленных районах и тех, которые требуют серьезных вложений на капитальный ремонт. Как правило, покупатели предпочитают более современные и готовые к проживанию варианты, и, если недвижимость требует дополнительных затрат, это значительно снижает ее привлекательность.

— Кроме того, высокие цены на материалы и услуги строительных компаний затрудняют процесс продажи таких объектов. В ближайший год мы ожидаем некоторую стабилизацию ситуации, — полагает эксперт. — С ростом спроса на жилье в более доступных ценовых сегментах, а также с возможным увеличением интереса к ипотечным программам, в частности с господдержкой, рынок может начать восстанавливаться.

На вторичном рынке может сохраниться околонулевая динамика цен с возможным снижением в отдельных локациях до 3–5%, добавил Артемий Шурыгин. Однако падение стоимости возможно только при значительном сокращении спроса на протяжении длительного времени и одновременном увеличении числа объектов в продаже. Но это вряд ли произойдет в ближайшем будущем.

— Рыночная ставка по ипотеке на сегодня стала заградительной. Многое, возможно, определит решение по ключевой ставке ЦБ 14 февраля. Если она будет снижена, можно ждать перетекания части средств с банковских вкладов на рынок жилья, и тогда он оживится, — считает президент РГР.

Драйвером рынка, по его словам, остается семейная ипотека. Отрасль также в ожидании условий распространения этой льготной программы на вторичную недвижимость. А пока что на рынке период стагнации, отметила Мария Воронцова.