«Дремлет притихший Центральный рынок Севастополя». Что происходит с арендой коммерческой недвижимости?

Сегодня невозможно представить развитие предпринимательства без такого важного аспекта, как аренда имущества. Речь идёт о нежилых помещениях, которые можно использовать в коммерческой деятельности.

Современные покупатели ставят перед торгово-развлекательными центрами новые требования. Они хотят не только широкий выбор товаров и удобные условия покупок, но и интересные события, акции, программы лояльности и качественный сервис. Торговые центры активно развивают такие направления, чтобы привлечь и удержать клиентов.

Аналитики уже подвели итоги рынка коммерческой недвижимости за 2024 год и составили прогнозы на 2025 год. В каждом федеральном округе прослеживаются уникальные тенденции: в Москве и Санкт-Петербурге наблюдается смещение спроса к компактным объектам стрит-ритейла и офисам в густонаселённых районах, а в регионах сохраняется высокий интерес к многофункциональным комплексам, отвечающим потребностям жилых массивов и пригородов.

Анализ рынка. Источник: «Фридом».

В регионах России акцент смещается на малый формат и многофункциональные центры, которые могут включать торговые, офисные и развлекательные пространства. Рост интереса к локальным объектам и небольшим торговым точкам объясняется потребностью в удобстве и близости для конечных потребителей. В регионах также наблюдается стабилизация рынка офисной недвижимости, где спрос больше сфокусирован на бюджетные помещения.

В ЮФО (например, Краснодаре и Ростове-на-Дону) отмечается стабилизация рынка офисных и торговых объектов. Растущий спрос на туристические услуги влияет на рынок гостиничной недвижимости, и торговые площади в популярных туристических зонах демонстрируют высокую востребованность. Формируется потребность в объектах, сочетающих торговые и развлекательные функции.

Новый, 2025 год, может стать годом роста многофункциональных объектов и небольших торговых площадей в густонаселённых районах. Ожидается, что экономические реалии и доступные кредитные программы продолжат поддерживать спрос на малый формат, в то время как крупные инвестиционные проекты будут реализовываться лишь в крупнейших региональных центрах.

Краснодар и Ростов-на-Дону являются лидерами в ЮФО с повышенным спросом на туристическую инфраструктуру, поддерживаемую ростом внутреннего туризма. Объекты, совмещающие торговые и развлекательные функции, остаются перспективными. В то же время малые торговые объекты вблизи жилых комплексов также привлекают внимание девелоперов, особенно с учётом интереса инвесторов к многофункциональным объектам.

В результате изменения направления спроса, формируются новые формы предоставления услуг, а предприниматели вынуждены менять направление деятельности, либо закрывать нерентабельный бизнес.

Несмотря на развитие онлайн торговли, интерес к торговым площадям остаётся высоким. Этот рынок очень динамичный, и по Севастополю это заметно: в каких-то районах пустуют помещения, а где-то их днём с огнём не найдёшь.

Севастополь в буквальном смысле облеплен вывесками о наличии торговли или услуг на первых этажах жилых домов, и реже в отдельно стоящих зданиях или помещениях, не имеющих отношение к жилому фонду.

В разных районах города сформировалась своя динамика спроса на помещения торговли.

В аренде нежилых помещений по стоимости по-прежнему лидирует Ленинский район. Стоимость аренды квадратного метра здесь составляет 1 528 руб. в месяц. Несложно подсчитать, сколько будет стоить помещение в целом, умножив на площадь квадратных метров.

Например, на площади Нахимова сдаётся в аренду помещение площадью 56 кв. за 100 тыс. руб. в месяц.

Помещение на пл. Нахимова. Источник: «Авито».

Ранее здесь располагался салон красоты, а теперь оно свободно. Можно использовать под офис, услуги, торговлю, общепит. В таком месте оно свободным не останется - какая-нибудь финансовая организация приберёт его к рукам.

Не менее интересная локация – помещение под общепит на площади Ушакова.

Помещение на пл. Ушакова. Источник: «Авито».

Отличная логистика объекта для фастфуда, кто в этом понимает. Возможно в данный момент спрос небольшой, но в летний период здесь яблоку упасть негде. Стоимость аренды помещения площадью 20 кв. м – 24 900 руб. в месяц.

Сдаются ещё помещения: ул. Адмирала Октябрьского, Большая Морская, Кулакова, площадь Восставших, ул. Очаковцев, ул. Льва Толстого, проспект Генерала Острякова, ул. Генерала Петрова и т.д. Всё это Ленинский район, где были времена, когда каждая локация функционировала без перерыва на зимний сезон. Однако, всё течёт, всё меняется, и объективные предпосылки для нерентабельности бизнеса присутствуют.

Так, опять же в Ленинском районе Севастополя дремлет Центральный рынок.

Центральный рынок. Источник: архив «Информера.

На входе в рынок Центральный располагаются самые «жирные» места, но некоторые почему-то пустуют.

Центральный рынок, овощные ряды. Источник: архив «Информера».

Некогда бьющая ключом жизнь на Центральном рынке, где располагаются овощные ряды, также поблекла – ни покупателей, ни продавцов. Но таковы обстоятельства, и с этим ничего не поделаешь, приходится приспосабливаться.

В других районах Севастополя экономические показатели аренды имущества остаются в пределах спроса – с большим или меньшим успехом. Так, самая низкая стоимость аренды зафиксирована в Гагаринском районе – 932 руб. за кв. м. Однако микрорайон Лётчики более дорогой – там цена аренды в среднем – 1 202 руб. за кв. В Гагаринском районе больше современных локаций, которые бизнес может использовать для своих нужд.

Офис на ул. Кесаева. Источник: «Авито»

Например, новое офисное здание предлагает в аренду помещение под офис площадью 39 кв. м за 45 тыс. руб. в месяц по любой вид деятельности.

Ремонт выполнен в светлых тонах, есть балкон, который можно использовать под склад.

Далее идёт Нахимовский район – 1 026 руб. в месяц. Здесь также есть места, которые пользуются спросом и находятся в хорошем месте.

Помещение в Нахимовском районе. Источник: «Авито»

Например, сдаётся в аренду торговое помещение в районе проспекта Победы. Первый этаж, отдельный вход, цельный зал, на первой линии - рядом с парком «Лукоморьe». Вдоль входной группы пoмeщeниe проходит интенсивный пешеходный трафик.

Всего на данный момент только на «Авито» находится 904 объявления о сдаче в аренду коммерческой недвижимости в Севастополе.

Как уже было сказано выше, небольшие помещения пользуются спросом во всех районах города, не только густонаселённых. Однако текущая ситуация не позволяет говорить о высокой рентабельности севастопольского бизнеса, что приводит в конечном итоге к формированию фонда пустующих помещений.