Immobilier neuf : les raisons d’une crise qui dure

Deux éléments auraient pu nous faire espérer la fin prochaine de la crise dans le secteur de l’immobilier neuf. Le premier, c’est la baisse des prix de vente. Depuis un an, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), ils se sont rétractés de 1,1 %. C’est bien, mais c’est peu. Le deuxième élément, c’est la baisse des taux d’intérêt qui sont repassés sous la barre des 4 %, redonnant du pouvoir d’achat à des acheteurs qui en manquaient cruellement.Ces deux éléments laissent entrevoir à la Fnaim, dans la livraison de septembre de son baromètre mensuel, une sortie de crise dans l’immobilier ancien à l’horizon 2025. Une embellie qui ne semble pas concerner l’immobilier neuf.

« Jamais le secteur du logement n’aura traversé une tempête aussi violente. Tous les indicateurs sont au rouge, tous les segments de marchés sont touchés et aucun territoire n’est épargné; »

Chute du nombre de constructions

Et les chiffres sont éloquents. Seulement 55.000 logements neufs ont été vendus en collectif fin juin 2024. Cela représente une baisse des ventes de 37 % sur la moyenne à long terme. C’est pire encore pour les maisons individuelles qui s’effondrent de 60 % en secteur diffus (hors lotissement) et de 72 % en lotissements. Évidemment, les mises en chantier suivent le même mouvement…

Pourquoi donc le neuf ne voit-il pas le bout du tunnel ?- En premier lieu parce que ses prix de vente, même en baisse, restent bien supérieurs à ceux de l’ancien et aux possibilités des acquéreurs. En cause, selon les promoteurs, le coût des matières premières et de l’énergie mais aussi des nouvelles normes environnementales de construction, toujours plus contraignantes.- À cela s’ajoute le prix des terrains qui ne cesse de progresser, notamment du fait de la loi Zéro artificialisation nette (ZAN).- Comme si cela ne suffisait pas, le dispositif Pinel, qui soutient la promotion d’immeubles neufs depuis 2014 arrive à son terme à la fin de l’année 2024. Et rien n’est prévu, à date, pour le remplacer.Photo d'illustration Adobe Stock

Il faut sauver le soldat Pinel

La Cour des comptes, elle-même, dans un avis récent, s’interroge sur l’opportunité de mettre fin aux dispositions de loi Pinel qui permet aux investisseurs qui achètent dans le neuf de profiter de déductions fiscales. En contrepartie, ils s’engagent à louer leur logement pendant six, neuf ou douze ans, à un prix plafonné.« Il n’y a pas de perdant dans le Pinel », estimait Pascal Boulanger, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers invité en septembre sur l’antenne de BFM Business. Il rappelait, par exemple, que l’Etat touche la TVA sur les biens achetés soit « environ 50.000 € par logement vendu ».

Ce dispositif coûte entre 1,5 et 2 milliards et il en rapporte aux alentours de 4.

Sachant que plus d’un logement neuf sur quatre destiné à l’investissement locatif est acheté avec cette aide, son maintien ou non sera déterminant, mais sans doute pas suffisant, pour une éventuelle sortie de crise de l’immobilier neuf en 2025.

Pour le retour du PTZ universel

La FFB-Pôle Habitat et l’ensemble des organisations représentatives réclament donc le maintien du Pinel pour permettre la reprise de la construction neuve. Mais, dans un communiqué, le 19 septembre, elles appellent également au rétablissement du Prêt à taux zéro universel, pour tous les types de logement neufs et sur l’ensemble du territoire. Enfin, elles suggèrent de décaler la mise en application des prochaines dispositions prévues par la RE 2020, qui vont durcir encore les normes de construction dans les années à venir.

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https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-neuf-pourquoi-les-prix-restent-tres-eleves-malgre-la-crise-1501845 

https://www.polehabitat-ffb.com/media/cp-ensemblemobilisespourlelogement.pdf