Faut-il louer ou acheter sa maison ?

C’est un débat qui enflamme les dîners de famille et sur lequel chacun a des idées bien arrêtées. D’un point de vue économique, faut-il louer ou acheter sa maison ? Éléments de réponses, chiffres à l’appui.

 

Préliminaires

Nous n’abordons ici la question que sous l’angle économique. D’un strict point de vue du coût, est-il préférable d’acheter ou de louer ?

Certains préféreront acheter une maison parce qu’ils aiment bricoler et qu’ils veulent passer du temps à la restaurer. C’est un choix de plaisir et de loisir, qui se fonde donc sur des raisons qui ne sont pas uniquement économiques.

D’autres voudront acheter parce qu’ils ont envie de posséder un bien, pour quelque raison que ce soit.

L’économie étant l’étude des choix, il faut pouvoir choisir avec des éléments sûrs et certains. C’est ce que nous faisons ici avec le logement.

 

Méthodologie

Les chiffres utilisés dans cet article sont issus du site Se Loger. J’ai fait les calculs avec plusieurs villes : Paris, Île-de-France, métropoles de province, petites villes, ainsi qu’avec des appartements et des maisons. On arrive toujours, peu ou prou, au même ordre de grandeur, quel que soit le lieu et le type de bien. Pour la simplicité de l’article, je n’ai retenu qu’un exemple : un appartement à Angers. Il ne m’a pas paru utile de donner dix exemples, étant donné que l’on parvient toujours au même résultat.

Les lecteurs pourront faire leurs propres calculs avec le site Se Loger en prenant d’autres surfaces et d’autres villes.

Cas 1. Location

Frédéric loue un appartement à Angers. Surface de 80 m². Loyer mensuel : 1000 euros cc. Coût annuel : 12 000 euros.

Coût sur 20 ans : 240 000 euros

Cas 2. Achat

John achète un appartement de 80 m² à Angers.

Coût : 290 000 euros

Frais de notaire : 22 000 euros

Intérêts : 118 000 euros

Coût sur 20 ans : 430 000 euros

John fait un apport de 30 %, soit 86 000 euros. Pour le reste, il contracte un prêt sur vingt ans.

Coût total de l’appartement : prix d’achat + frais de notaire + intérêts : 430 000 euros

Traite mensuelle à payer pour le crédit : 1400 euros.

 

Premier constat

L’appartement à l’achat coûte 400 euros de plus par mois qu’à la location. Ce sont 400 euros qui peuvent être investis ailleurs (voiture, voyages, bourses, dépenses des enfants, etc.)

Sur vingt ans, le coût de la location est de 240 000 euros, celui de l’achat de 430 000 euros, soit un différentiel de 190 000 euros (9500 euros par an).

Je compte ici uniquement le coût d’achat. Je n’intègre pas les impôts locaux, les charges, la rénovation nécessaire de l’appartement et de l’immeuble, qui sont des frais supplémentaires à la charge du propriétaire.

L’achat d’un appartement revient donc beaucoup plus cher que sa location. Sans compter que le propriétaire n’a que peu de souplesse : s’il doit déménager ou s’il a besoin de s’agrandir après l’arrivée d’enfants, il doit vendre l’appartement et racheter, donc payer de nouveau des frais de notaire (qui ne vont pas aux notaires, mais à l’État. Ils sont bien mal nommés).

Mais, argument des propriétaires : la location, c’est jeter l’argent par la fenêtre. Quand on est propriétaire, on récupère la somme investie.

Pas si sûr.

Premièrement, dans le cas 2, John a fait 86 000 euros d’apport. Placée en bourse, avec un rendement de 5 % par an, cette somme rapporte 4300 euros de dividendes. De quoi payer une partie du loyer. Sans compter qu’au bout de vingt ans, Frédéric peut revendre ses actions, donc récupérer le capital investi, et bénéficier aussi de la plus-value.

Investir dans l’immobilier, c’est ne pas pouvoir investir en bourse, dont la rentabilité est plus grande.

Bien souvent, les propriétaires ne vendent pas leur maison mais la cède à leurs enfants. Dans ce cas, ce n’est pas eux qui récupèrent la somme investie mais leurs enfants. Et l’État, via les frais de succession.

Qui peut prévoir la hausse de l’immobilier ?

Imaginons que John revende sa maison au bout de vingt ans. Pour un appartement acheté en 2024 qui peut prévoir combien il vaudra en 2044 ? Impossible de le savoir. Imaginons que la ville tombe aux mains des écolo-socialistes et que cet appartement du centre-ville se retrouve en pleine ZAD : sa valeur stagne, voire régresse. Regardez l’évolution de l’immobilier à Grenoble. Et au rythme où vont les choses, que vaudra dans dix années un appartement dans le centre-ville de Rennes, de Nantes ou de Bordeaux ?

Autre problème : le secteur du logement est collectivisé et géré de façon communiste. L’État change sans cesse la réglementation et la législation. Qui nous dit qu’il sera possible de vendre cet appartement dans dix ans sans faire de gros travaux de mises aux normes, donc à perdre en travaux tout le bénéfice de l’augmentation des prix ?

Parier sur une hausse de l’immobilier sur dix ou vingt ans est un pari bien téméraire

Supposons toutefois que le prix augmente. En 2024, l’appartement vaut 290 000 euros. Mais à cette somme initiale s’ajoutent les frais de notaire et les intérêts de la dette. L’appartement a donc été acheté en réalité 430 000 euros, soit un surcoût de 33 %.
Pour que John récupère la somme investie, il faut que les prix de l’immobilier augmentent de 33 % entre l’année d’achat et l’année de vente. Et gare à la taxe sur les plus-values. Il est donc très peu probable que John puisse récupérer l’investissement réalisé.

Non seulement investir dans l’immobilier ne rapporte pas, mais en plus cela empêche d’investir ailleurs. John est doublement perdant.

Acheter un appartement ou une maison à titre de résidence principale est donc sans intérêt économique par rapport à la location. Sans parler ici des résidences secondaires, qui sont des gouffres financiers.

Un manque de culture économique

Malheureusement, l’inculture économique et financière en France fait que les Français se méfient de la bourse et adorent la pierre, allant jusqu’à très lourdement s’endetter et donc grever leurs capacités d’épargne. Manquant d’argent, leur logement principal subit en général très peu de travaux et de mises à jour. Feuilleter les annonces sur Se Loger permet de constater à quel point la plupart des appartements et des logements sont restés dans leur jus, les rénovations ne se faisant qu’au moment du changement de propriétaire. Des coûts, parfois très importants, à ajouter à l’achat, et qui n’ont pas été intégrés dans les calculs ci-dessus.

La location permet ainsi de bénéficier de logements mis à jour, aussi bien en termes de chauffage que de décoration.

Il est vrai qu’à la location il faut être un peu plus souple qu’à l’achat. On ne choisit pas nécessairement sa décoration ni l’ordonnancement de la maison, contrairement à ceux qui font construire sur un terrain vierge. Cela dit, la plupart des appartements et des maisons se ressemblent et n’ont que peu d’intérêt architectural.

Cette passion de la pierre et de l’achat immobilier me semble être une autre manifestation de l’inculture économique des Français. Ils ne savent pas épargner et gèrent mal leur budget.

Je serai heureux de lire vos analyses et contradictions en commentaire !