Taxes foncières, taxe sur les ordures ménagères, taxe Gemapi : comment déduire ces charges des revenus locatifs ?

La fiscalité de l’investissement immobilier locatif implique diverses taxes telles que la taxe foncière, la taxe sur les ordures ménagères et la taxe Gemapi. Peut-on déduire ces charges des revenus locatifs meublés et non meublés, et surtout, comment s’y prendre ?

Comment peut-on expliquer l’augmentation des taxes liées à la propriété d’un bien ? En cause notamment : la méthode de calcul de ces taxes, leurs valeurs respectives évoluant chaque année. Ainsi, la valeur cadastrale du bien (la valeur d’une propriété estimée par l’administration fiscale) sert de base de calcul pour la taxe foncière. Elle est revalorisée, chaque année, en vertu d’un indice directement lié à l’inflation, expliquant son augmentation (3,4 % en 2022, et 7,1 % en 2023). 

Une décision communale

Chaque collectivité décide du taux qu’elle souhaite appliquer au calcul de la taxe foncière pour les propriétés situées sur son territoire. Ce taux qui a tendance à croître ces dernières années, se répercute sur le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, directement assujettie à la taxe foncière. Il en est de même pour la taxe Gemapi, aussi appelée taxe inondation, qui vise à compenser les dépenses liées aux événements climatiques majeurs.

L’impact des taxes sur les revenus locatifs dépend du régime d’imposition choisi et du type de bien loué : 

Par exemple, si vous louez un bien meublé, le choix du régime fiscal micro-BIC ne vous permet pas de déduire les taxes de vos revenus locatifs. En revanche, cette déduction est possible si vous optez pour le régime réel simplifié.

Le déficit foncier

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d’un coup de pouce fiscal si vos charges sont supérieures à vos recettes. Ce mécanisme, appelé déficit foncier, vous permet de diminuer le montant de votre impôt lorsque vous réalisez certains travaux. Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10.700 € de déficit foncier (ou 15.300 € pour les immeubles concernés par l’amortissement dit Périssol).

Quelles charges pouvez-vous déduire de vos revenus fonciers ?Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :- Les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple) ;- Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière ;- Les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location ;- Les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété ;- Les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ ;- L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire ;- Les primes d’assurance ;- Les intérêts et frais d’emprunt.

Déduction de la taxe foncière

Les propriétaires bailleurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers certaines charges liées au bien immobilier loué et ainsi réduire l’impôt calculé sur ces revenus, à la condition que l’imposition se fasse sous le régime réel. En effet, les propriétaires bailleurs ne peuvent pas déduire de charges lorsqu’ils relèvent du régime du micro foncier (location nue) ou du micro BIC (location meublée), car un abattement forfaitaire, qui permet de tenir compte des charges liées au logement loué, est appliqué automatiquement par l’administration fiscale. Les charges liées à la gestion du bien, comme la taxe foncière, peuvent donc être déduites du montant des revenus locatifs déclarés, sous le régime réel d’imposition.

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Le régime fiscal "réel"

En location meublée au régime réel, l’intégralité des charges engagées au titre de l’activité sont déductibles des recettes locatives.  Notez également que les propriétaires de biens meublés peuvent bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % des loyers perçus, avec un plafond de 70.000 € par an, en choisissant le régime micro-BIC. Au-delà de ce plafond, ils doivent opter pour le régime réel d’imposition et remplir la déclaration n°2031, selon le site du service public.

Pour les biens locatifs non meublés, les règles fiscales varient selon le montant annuel des revenus fonciers (charges non comprises). Si ces derniers sont inférieurs à 15.000 €, les propriétaires bénéficient automatiquement du régime micro-foncier, qui donne droit à un abattement forfaitaire de 30 %, toujours d’après le portail gouvernemental. Néanmoins, il est possible d’opter pour le régime réel, irrévocable pendant 3 ans.

La taxe sur les ordures ménagères

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’applique à tous les propriétaires de biens immobiliers soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Elle est calculée à partir de la moitié de la valeur cadastrale multipliée par un taux fixé par la commune. Si vous destinez votre bien à la location et qu’il est inoccupé pour une durée d’au moins trois mois, vous pouvez demander une réduction de la TEOM au centre des finances publiques de votre lieu de résidence.

Notez que la TEOM est une charge récupérable et peut être répercutée sur les locataires via les charges locatives.

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Augmentation de la taxe Gemapi

Jusqu'en 2022 d’un très faible montant pour la plupart des contribuables, la taxe Gemapi risque de réserver quelques mauvaises surprises depuis lors. Les raisons ? D’une part, l’exonération progressive de la taxe d’habitation pour les résidences principales a entrainé une augmentation corrélative des autres taxes. D’autre part, l’augmentation des événements climatiques pousse les collectivités à investir davantage, à tel point que certains contribuables  ont pu voir le montant de la taxe Gemapi, multipliée par dix en 2023.

La taxe Gemapi (relative à la Gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations) est due pour les biens immobiliers situés dans des zones à risque, même si le bien est inoccupé. Les locataires qui ne sont pas exonérés du paiement de la taxe d’habitation peuvent également être redevables de la taxe Gemapi. Seuls les organismes HLM, les sociétés d’économie mixte et leurs locataires peuvent bénéficier d’une exonération de cette taxe. (empty)

Ce contenu vous est proposé par l’un de nos partenaires. La rédaction n’a pas pris part à sa conception.Sources : FNAIM - Tout savoir sur la taxe foncière ! Le JDN - Taxe Gemapi : pourquoi elle apparaît sur votre avis de taxe foncière Economie.gouv - Taxe et redevance sur les ordures ménagères : êtes-vous concerné ? Capital - Taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères, taxe GEMAPI : comment déduire ces charges des revenus locatifs meublés