Enrique Alonso, asesor fiscal: "Estos son los impuestos que genera una vivienda desde que compras hasta que vendes"

El mercado inmobiliario en España atraviesa una crisis marcada por el encarecimiento constante de los precios y la escasez de oferta frente a una demanda que no deja de crecer. Según los últimos datos de Idealista, el año 2025 cerró con un incremento del 16,4% en el precio de la vivienda en venta, mientras que el alquiler registró una subida del 5,8%. Esta situación ha convertido el acceso a una vivienda en un desafío cada vez más complicado, especialmente para los jóvenes y las familias con ingresos medios, que ven cómo sus posibilidades de emancipación se reducen con cada trimestre que pasa.

Frente a este panorama, muchos expertos y analistas proponen medidas que faciliten la adquisición de una vivienda, entre ellas la supresión de ciertos impuestos para quienes compren su primera vivienda o su residencia habitual. La idea detrás de esta propuesta es doble, ya que permitiría no solo apoyar la emancipación de los ciudadanos, sino también fomentar una mejor distribución de los inmuebles y reducir la acumulación de viviendas en manos de fondos de inversión y grandes propietarios. Según sus defensores, al hacer la compra más accesible se contribuiría a un mercado más equilibrado, y a que los recursos habitacionales lleguen de manera más justa a quienes realmente los necesitan.

En medio de este debate surge una pregunta que muchos compradores y compradoras de vivienda se plantean y que a menudo genera confusión y dudas: cuáles son los impuestos que realmente intervienen en la compraventa de un inmueble y cómo afectan al coste final de la operación. La falta de información clara sobre este punto contribuye a que adquirir una vivienda sea percibido como un proceso complejo y en ocasiones inaccesible, incluso cuando el comprador dispone de los recursos necesarios para hacerlo. Por tanto, acudir a los profesionales fiscales se posiciona como una de las opciones más sensatas.

¿Cuáles son los impuestos que intervienen sobre la vivienda?

Enrique Alonso Ruisánchez, economista y asesor fiscal conocido en redes sociales por su contenido de carácter divulgativo sobre materia económica, responde esta cuestión en una de sus últimas publicaciones. "¿Qué impuestos genera un inmueble desde que lo compro hasta que lo vendo?", comienza planteándose el profesional en el inicio del vídeo. Para contestar a esta cuestión toma el ejemplo de una vivienda en función de las características de la misma y el tiempo de estancia en el domicilio, que se presupone que es un espacio largo.

"Si es vivienda de obra nueva, es decir, la estoy adquiriendo sobre plano, tendré que desembolsar el 10% en concepto de IVA. Sin embargo, si se adquiere a un particular, la operación va por TPO, que en función de la comunidad autónoma pagaré entre el 4 y el 10%", confirma de base. Por otro lado, identifica dos caminos diferentes: utilizar esa vivienda como residencia habitual y emplear ese inmueble para alquilarlo o como segunda residencia. "Si lo tengo alquilado teóricamente voy a tener que fiscalizar a título personal unos rendimientos del capital inmobiliario, tendré que declarar unos ingresos por ventas menos unos gastos deducibles para llegar al rendimiento neto", aclara.

En caso de ser la vivienda habitual del inquilino, el casero tendrá una reducción del 50%, fiscalizando tan solo esa parte. "Si es una segunda residencia existe lo que se llama una penalización por inmuebles no arrendados que es la imputación de rentas, que será o bien un 2% del valor catastral, si no está revisado en los últimos diez años, o el 1,1% si está revisado", esclarece. El experto puntualiza que este aspecto suele ser obviado por muchos propietarios en la declaración de la Renta de manera inintencionada y, finalmente, pueden llegar a generar problemas legales con la Administración.

¿Qué pasa cuando vendo el inmueble?

"Cuando lo vendo tengo que ver cuál ha sido mi valor de adquisición y cuál ha sido mi valor de transmisión y en función de esa diferencia yo generaré una ganancia o una pérdida patrimonial", agrega. Esta operación es fundamental ya que de este balance se decretará la cuantía impositiva que debe abonar el vendedor en su declaración. "Si yo lo he adquirido por 100.000 euros y lo vendo por 150.000 euros, tengo una ganancia patrimonial de 50.000 euros que tengo que integrar a la base imponible del ahorro del IRPF, tipos comprendidos entre el 19 y el 30%", indica.

Además, vuelve a aclara que este porcentaje solo aplica sobre las ganancias y no en todo lo percibido. No obstante, si se vende para adquirir otra vivienda habitual existe una exención. Por último, explica el otro impuesto que hay que afrontar que no depende de la vivienda per se, sino del terreno. "La plusvalía municipal es el incremento del valor del suelo y es un impuesto que teóricamente se liquida el ayuntamiento correspondiente", concluye.