Codip: "Tenemos el plan de construir 1 millón 200.000 viviendas en cinco años; hay mucho apetito del sector C y D"

En diálogo con La República, el presidente de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), José Espantoso, advierte que el sector inmobiliario enfrenta un recorte de subsidios que dejará fuera a la mitad de familias que buscaban acceder a vivienda el próximo año. Plantea que el país necesita una ofensiva contra el tráfico de terrenos, el cual obliga a miles de familias a vivir en informalidad, y que el próximo gobierno asuma la meta de construir 1 millón 200.000 viviendas. Menciona que sectores C y D concentran el mayor apetito, donde urge una política pública más agresiva para ampliar la oferta formal.

Recorte de subsidios

— Ha dicho que el ministro de Vivienda Sifuentes ha mostrado mayor apertura al sector. ¿Qué planes concretos ha asumido con el gremio?

El sector inmobiliario es el segundo más importante dentro de la inversión privada formal, después de la actividad minera, casi con el mismo peso y produce empleo a 280.000 peruanos. Lamentablemente, el presupuesto de subsidios, lo que el Estado le da a las familias para comprar vivienda, para el 2026 se ha reducido a la mitad. Antes era S/2.000 millones y ahora será S/1.000 millones. Esto afectará a la mitad de familias que ya no podrán recibir un subsidio y afecta la predictibilidad del sector, que es clave porque las inversiones son de largo plazo.

El ministro recibió el tema con apertura. Hemos quedado en trabajar con la ministra de Economía para reorientar presupuesto. Entregar vivienda reduce pobreza en sus tres dimensiones como agua y saneamiento, educación y salud.

— ¿Cuántas viviendas se venderán en 2025 y cuál es la oferta?

Por el lado del dinamismo, estamos ante un cierre del 2025 que creemos que será muy bueno, con un crecimiento de aproximadamente 20% en las ventas (equivalente a 25.000 viviendas) y una oferta de 40.000 (unidades disponibles en el mercado). Creemos que en 2026 seguirá creciendo.

— Con el gobierno de transición, ¿cree que puedan ejecutarse medidas que impacten en el acceso a vivienda?

Recojo de la reunión con el presidente Jerí y los ministros que tenían muy claros sus objetivos. Están atacando el tema de seguridad, que afecta también al sector inmobiliario a través de obras. Y quieren sentar bases para el crecimiento económico.

Hemos presentado propuestas tácticas para estos siete meses como resolver el tema de subsidios. El presupuesto no debería ser menor de S/2.000 o S/2.500 millones y fomentar la vivienda para alquiler. En países como Chile, Colombia o México existen 400 proyectos de vivienda dedicados a alquiler. Y ahí van a aparecer los subsidios para renta joven por ejemplo. Necesitamos reglas claras, incentivos tributarios y retomar propuestas trabajadas antes. Hoy en el Perú solamente hay 12 edificios que operan bajo el tema de alquiler.

"Un punto más de deuda permitiría financiar 1 millón 200.000 viviendas"

Lo que vamos a exigir al próximo gobierno, desde julio del 2026, es que incorpore en sus planes la meta que hemos preparado en CODIP: construir 1 millón 200.000 viviendas en cinco años. Ese es el número que el país necesita alcanzar. Nuestro plan detalla cómo incentivar tanto la oferta como la demanda del sector inmobiliario e incluye el diagnóstico, el déficit habitacional y las soluciones necesarias para cerrarlo. Vamos a conversar con todas las tiendas políticas.

— ¿Por qué fracasó el Bono Renta Joven?

Faltó oferta. Para que la gente tome el bono, debe haber oferta formal con incentivos tributarios. Hemos propuesto dos reglamentaciones respecto al IGV y renta. Hoy no se recauda porque casi no existen edificios de alquiler. Con incentivos, en cinco años podrían aparecer 200 o 300 edificios y el Estado recaudaría más.

— La producción formal llega a 40.000 viviendas por año. ¿Por qué el sector privado no ha podido escalar más la oferta?

Necesitamos una mesa ejecutiva con Economía, Interior y otros actores. Por ejemplo, pedimos una división de inteligencia para combatir el tráfico ilegal de terrenos, que hoy gana la batalla y empuja a familias a vivienda informal, donde pagan seis veces más por agua, el doble de gasto en seguridad y transporte, así como enfermedades. Toda esa plata debería destinarse a vivienda formal.

También necesitamos una Ley de Financiamiento Habitacional que dé predictibilidad a los subsidios por 10 años. Perú tiene capacidad de endeudamiento para pasar de 30% a 31% del PBI, un punto porcentual permitiría financiar 1 millón 200.000 viviendas. Equivaldría a S/14.000 millones.

— ¿Por qué el programa Techo Propio ha perdido atractivo?

Por la falta de subsidios y por el lado del consumidor, falta un fondo de garantía estatal para avalar créditos del programa. Esto permitiría que bancos financien a trabajadores informales. Además, la tramitología es eterna. Estamos trabajando en un nuevo reglamento para hacerlo más atractivo para que haya más desarrolladores inmobiliarios.

— Sobre los precios de departamentos, ¿cómo ve la evolución?

Los precios se han mantenido estables en 2025 y esperamos lo mismo para 2026. La inflación está baja, las tasas hipotecarias deberían bajar tras la reducción de la FED (Reserva Federal), y el empleo formal crece. Son variables positivas.

— ¿Cómo debe ser una reforma en la gestión del suelo urbano?

Creemos que el Estado debe ser promotor de suelo habilitado. Con la Superintendencia de Bienes se pueden hacer cosas importantes. La ley ya da facultades al Fondo Mivivienda para ser operador público de suelo. También pensamos que debe revisarse el modelo de saneamiento. Las EPS no caminan. Sacar factibilidades puede demorar dos años, lo que frena inversión. En Colombia y Chile hay sistemas mixtos de provisión de agua; Perú debería avanzar hacia ello. Además, Sedapal no comunica sus planes de inversión, lo que impide orientar la inversión privada.

Debemos dejar de premiar invasiones y tráfico de terrenos. Cofopri debería eliminarse y debe haber un corte definitivo.

Lima Sur emerge como un hub de vivienda de interés social

— ¿Qué regiones están mostrando dinamismo y cuáles siguen rezagadas a diferencia de Lima?

Con respecto a Lima, hay un mercado interesante en Ate Vitarte. En Lima norte, se ve mayor presencia de proyectos en Carabayllo e Independencia. En Lima Sur se ve un interesante hub en Chorrillos, donde se están dando bastantes proyectos de vivienda de interés social (VIS). En regiones, hay actividad de VIS en Piura, Chiclayo, Cajamarca, Trujillo, Arequipa, Cusco e Ica. El resto requiere más proyectos. La demanda existe en todo el país.

— ¿Se disiparon las tensiones por las VIS en distritos como Miraflores o San Isidro?

Sí. El Tribunal Constitucional fue claro con respecto a las competencias del Ministerio de Vivienda para legislar condiciones técnicas de la vivienda. Las municipalidades provinciales, no distritales como Miraflores y San Isidro, deciden sobre zonificaciones y alturas. La ordenanza 23.6.1 rige hoy y es respetada por los inmobiliarios.

— El reglamento puso un límite al tamaño mínimo...

Siempre estuvimos en contra porque va contra la tendencia mundial. El reglamento fijó 35 metros cuadrados para Techo Propio y 40 metros cuadrados para multifamiliares. El problema es que se anularon desembolsos para proyectos aprobados antes del reglamento, afectando a familias y bancos. Estamos conversando con el Ministerio para modificar la directiva que dice no seguir apoyando, a través de Cofide y el Fondo Mi Vivienda, a estos departamentos de 40 metros. 

— ¿Qué proyectan para el mercado inmobiliario en 2026?

Creemos que vamos a seguir creciendo, no al 20%, pero sí a niveles sanos de 5% a 10%, estamos bien. Hay una variable clave como la absorción mensual que es de 4%, lo cual indica un mercado sano. Confiamos en que las variables macroeconómicas acompañen.

— ¿Cómo ve la demanda de sectores C y D?

Hay mucho apetito. Allí está el gran déficit cuantitativo. Debemos tener políticas públicas para incentivar la demanda y oferta. Por ejemplo, en zonas donde no llega el privado ante falta de demanda, habría que ser más agresivos como eliminar parte del impuesto a la renta para incentivar la construcción en zonas como Junín o Ayacucho.

Las regiones podrían usar su bono canon para financiar bonos de Techo Propio. Es una manera de incentivar la demanda, pero con incentivos tributarios, los desarrolladores podrían apostar por estas plazas.