La vivienda es una caldera: la falta de oferta y la gran demanda provocan que los días necesarios para vender se desplomen un 21% en cinco años

José García-Montalvo pasa por ser uno de los analistas españoles más reputados del sector inmobiliario. Y si este catedrático de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) asegura que el mercado de la vivienda se está convirtiendo en "una caldera", es que las cosas en el sector seguramente estén llegando a un punto de ebullición crítico. Los datos, además, respaldan la reflexión de García-Montalvo.

El último Informe sobre el mercado de la vivienda de Tecnocasa Group, elaborado por esta inmobiliaria y la Universidad Pompeu Fabra, pone de manifiesto como la menguante oferta -un 39% inferior en el último año- y la creciente demanda -9,3% más- están presionando de tal forma el mercado que los días necesarios para vender una vivienda se han hundido en los últimos cinco años. Si en 2019 eran necesarios 92, el año pasado cayeron casi un 21%, hasta 73. En ciudades como Madrid el tiempo es de apenas 60 días y en Barcelona, de 68.

"Estamos en una situación de enorme presión. Esto se está convirtiendo en una caldera. ¿Qué está pasando? Que se vende muy rápido y no entra vivienda a la misma velocidad a la que sale", ha resumido de forma gráfica García-Montalvo, que dirige también la cátedra del Grupo Tecnocasa-UPF.

Con la economía española creciendo al triple de velocidad que la media europea, al catedrático de la UPF le cuesta ver que las cosas vayan a cambiar en el mercado de la vivienda a corto o medio plazo. "Mientras se mantenga el soporte que da la macro, es difícil prever que afloje [la presión en el sector]. Además, la subida de precios genera más presión para comprar ante el temor de que todo sea más caro más adelante en un contexto de falta de oferta. Y todo esto presiona más la caldera", ha asegurado el catedrático de la UPF. Para que los precios bajen, añade, se necesitaría que se parase la economía. "Pero, ¿queremos ese tipo de soluciones? Seguramente no... La caldera seguirá ardiendo", ha advertido al tiempo que ha apuntado a la necesidad de más oferta para corregir el mercado.

No hay factores de burbuja

A pesar de que la caldera esté a elevada temperatura, García-Montalvo también considera que falta "aire" para que se cree una burbuja inmobiliaria. Por la parte del crédito, el experto ha asegurado que mientras que en 2006-2007 el crédito promotor representaba el 43% del PIB, ahora sólo es el 6%. De igual forma ha asegurado que los préstamos hipotecarios ahora se sitúan en el 30% del PIB, 10 puntos por debajo de la media europea y a años luz del 60% que alcanzaron en los años del boom inmobiliario.

García-Montalvo tampoco ve recalentamiento desde el punto de vista de la oferta. Como ha dicho, se construyen una media de 115.000 viviendas por los más de 200.000 hogares que se crean mientras que en la época de la burbuja se levantaban 600.000 hogares y se creaban 300.000 y, aún así, los precios se incrementaban por el exceso de crédito, al contrario que ahora, que se elevan por la falta de oferta.

El catedrático de la UPF también ha explicado que es "difícil pensar incluso que pueda haber aire para esta burbuja porque el BCE está muy encima de todo, vigilando que no se de crédito que no se pueda devolver". A este respecto, el informe de Tecnocasa asegura que el porcentaje del valor de tasación (LTV) que los bancos conceden en forma de hipoteca está en el 69%, frente a casi el 80% que representaba en 2008.

Asimismo, otros indicadores de riesgo también permanecen según la inmobiliaria controlados. Así, el porcentaje de hipotecados con contrato laboral indefinido es del 85%, mientras que la duración media de las hipotecas -a mayor dilatación en el tiempo, más riesgo de impago- está en 27 u 28 años, cuando en 2007 sobrepasaba los 35.

"Los factores que tendrían que sustentar una burbuja no se dan", ha concluido García-Montalvo.