Mercado de capitales, a la expectativa del nuevo ciclo
La historia en distintos momentos del desarrollo inmobiliario no podría entenderse sin la participación de los fondos de inversión del exterior y en los más recientes, de los nacionales, a raíz del surgimiento de los FIBRAS, CKDEs y CerPis.
El termómetro y momento de cada ciclo ha hecho factible la llegada de fondos de inversión, el enfriamiento, su salida y por ende, la reconfiguración del mercado de capitales destinado a la inversión inmobiliaria.
El anuario 2023 de AMEXCAP (Asociación Mexicana de Capital Privado) destaca la participación de los fondos de Estados Unidos, Canadá y otros países. Ese año, se levantaron seis nuevos vehículos de inversión por un monto de al menos 795 millones de dólares, representando 48 por ciento del total comprometido para México y siendo la estrategia con mayores compromisos levantados durante el año en el país.
Mientras que en los últimos 10 años se tiene contabilizada la presencia local de al menos 66 fondos de bienes raíces.
De las incursiones referidas, se invirtió en al menos siete proyectos inmobiliarios localmente, en el que se destinaron 137 millones de dólares, recursos que impactaron la generación de 26 mil 290 nuevos empleos formales, principalmente en los sectores industrial y desarrollo.
Nada más lejos de la realidad ese indicador porque en ese período se registraron al menos cuatro desinversiones, todas a través de la venta de los activos.
Por ello es importante entender la profundidad alcanzada por la industria del capital privado en México, que suma un total de 25 mil 300 millones de dólares a través de 64 iniciativas, de las cuales 52 por ciento son mexicanas, siendo la más relevante comparada con otros rubros como capital emprendedor, crédito privado, capital de crecimiento, infraestructura y energía, de acuerdo con el mismo documento.
Hasta ese lapso, sólo en bienes raíces operan 15 fondos afiliados a esta asociación, donde es relevante el peso de iniciativas mexicanas como CPA, Gava Capital, Grupo IGS, Hasta Capital, O´Donnell, Proximity Parks y Vertex Real Estate, entre otros.
Otro factor que incidiría en una reconfiguración son las recientes disputas creadas por los desencuentros comerciales entre autoridades de México y Canadá, alentados por las declaraciones del presidente electo de Estados Unidos, Donald Trump, de imponer cuotas arancelarias a productos manufacturados en el exterior.
Hoy, los fondos canadienses que invierten activamente en el mercado inmobiliario mexicano, institucionales y de capital privado, se enfocan en el desarrollo industrial producto del nearshoring y las propiedades residenciales y comerciales.
La relación del país de la hoja de maple con México es importante para el financiamiento del desarrollo inmobiliario, tanto como las diferencias que dirimen legalmente el fondo canadiense ICM Asset Management y la desarrolladora mexicana, Global Businesses, liderada por Federico Cerdas, que en los últimos 22 años ha edificado 2 mil 500 viviendas.
Este acuerdo de inversión alcanzado entre ambos en 2019 buscó desde el inicio, vía la inyección de capital, dinamizar el desarrollo residencial con ocho proyectos integrados a dos fideicomisos en Ciudad de México (CDMX), cuyos tiempos de ejecución fueron impactados por el COVID 19, pero justificados en la profundidad del déficit que existe en el segmento medio y residencial.
Más allá de esta controversia, que se resolverá en algún momento, distintas iniciativas empresariales como Brookfield Asset Management, el Canadian Pension Plan Investment Board (CPPIB), Ivanhoé Cambridge, OMERS (Sistema de Jubilación de empleados Municipales de Ontario) y Public Sector Pension Investment Board (PSP) dan fe del potencial que ofrece el negocio inmobiliario de nuestro país.