Alquiler de viviendas deja de crecer por primera vez en cuatro años

Las viviendas alquiladas en Costa Rica detuvieron el notable crecimiento que habían mostrado luego de la pandemia de la covid-19, debido a la disminución de unidades arrendadas en las regiones Central y Chorotega, integrada por cantones de Guanacaste.

Según la Encuesta Nacional de Hogares (Enaho) 2024, publicada por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), el martes 22 de octubre, la tenencia de vivienda alquilada disminuyó ligeramente, por primera vez, desde 2020, año marcado por la pandemia.

Las viviendas alquiladas pasaron de 340.883 unidades en 2023 a 340.310 en 2024, con una reducción de 573 en términos absolutos. Este estancamiento obedece a las caídas en las regiones Central y Chorotega, ya que las otras cuatro tuvieron aumentos que compensaron, parcialmente, la reducción de 6.454 viviendas en esos dos territorios.

Melizandro Quirós, director del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), explicó que este comportamiento podría estar vinculada a una dificultad para generar más viviendas de alquiler y no necesariamente a una reducción de la demanda de este tipo de tenencia.

“Vivienda de alquiler venía fuerte, aquí lo que uno presume es que los datos de demanda no han cambiado tanto. Esto son señales de que se está dificultando a ciertos grupos el generar más oferta con las condiciones actuales", comentó Quirós.

Esta desaceleración interrumpió el incremento en el alquiler de viviendas observado desde 2021, especialmente en 2022 y 2023, cuando esta categoría creció en 25.226 y 27.568 unidades habitacionales, respectivamente.

En esos dos años (2022 y 2023), la cantidad de viviendas alquiladas creció en 52.794 unidades, un comportamiento sin precedentes en los registros de la Enaho para dos periodos consecutivos.

El director de Cenfi destacó que en esta encuesta hubo aumentos en modalidades como la vivienda prestada, lo que indicaría que otras más reguladas, como el alquiler, están enfrentando dificultades para aumentar la oferta, o que los precios actuales son inaccesibles para ciertos grupos de la población.

Pablo Guier, abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles, coincidió en que las condiciones actuales del mercado dejan desatendidos a los grupos poblacionales de menores ingresos, ya que no hay motivaciones para generar oferta de alquiler para estas personas y la que existe resulta muy costosa para ellos.

“No es un tema de que la gente no quiere alquilar, más bien están desesperados por los bienes de alquiler, ya que los créditos están muy caros y es muy difícil obtener uno para comprar. Además, son productos para clase media-alta", explicó Guier.

El presidente de la Cámara de Propietarios manifestó que no se están construyendo las soluciones para los grupos de menores ingresos, lo que empuja a estas familias a otro tipo de tenencias. Indicó que la oferta y la demanda en los segmentos de mayores ingresos siguen siendo sólidas.

El número de personas que viven en inmuebles alquilados también se comportó en sintonía con la cantidad de unidades arrendadas. De acuerdo con los resultados de la encuesta, 1.012.426 personas habitan en casas de alquiler, lo que representa 14.463 individuos menos en comparación con el año anterior, cuando la cifra era de 1.026.889. La cantidad superó el millón en 2023 y se mantiene sobre ese margen.

Por región

Dos de las seis regiones de planificación de Costa Rica experimentaron reducciones en la cantidad de viviendas alquiladas, mientras que cuatro incrementaron la cifra respecto al 2023. En la Central, que concentra el 71% de las viviendas arrendadas, la cifra se redujo en 3.059 unidades, pasando de 245.829, en 2023, a 242.770 inmuebles con este tipo de tenencia, en 2024.

Mientras que la región Chorotega, que contempla la provincia de Guanacaste, registró una reducción de 3.405 unidades arrendadas, al pasar de 18.480 viviendas, en 2023, a 15.075 en 2024.

Para Quirós, la dinámica en la región Chorotega podría responder a las dificultades para encontrar oferta de vivienda de alquiler con fines laborales, así como a la alta demanda turística para alojamiento en esa zona del país.

Por otro lado, las regiones del Pacífico Central, Brunca, Huetar Caribe y Huetar Norte tuvieron crecimientos en viviendas alquiladas de 1.549, 1.005, 2.870 y 467 unidades, respectivamente.

El director ejecutivo de Cenfi consideró que el comportamiento en las regiones costeras puede estar vinculado con la dinámica del turismo en estas zonas, donde las personas que trabajan en actividades relacionadas emplean con mayor intensidad viviendas de alquiler.

Sobre los ingresos por renta de la propiedad, que incluye los provenientes del alquiler de bienes muebles o inmuebles, e intereses devengados por activos financieros, entre otros, estos pasaron de ¢45.336 en 2023 a ¢45.890 en 2024, sin cambios significativos.

Parque habitacional

En relación con el total de viviendas, también se registró una desaceleración en comparación con el año pasado. En total, el parque habitacional del país alcanzó las 1.808.710 viviendas en 2024.

Esto representa un incremento de 30.456 unidades respecto a 2023, cuando se contabilizaban 1.778.254 viviendas. Sin embargo, este crecimiento fue menor al registrado entre el año pasado y 2022, cuando fue de 55.652 inmuebles.

Randall Murillo, director ejecutivo de la Cámara Costarricense de la Construcción, señaló que la desaceleración en el mercado de la vivienda fue causada por la incertidumbre en variables como el tipo de cambio y las tasas de interés altas.

Murillo añadió que también existió un comportamiento atípico alto luego de la pandemia en relación con la construcción de vivienda, lo que conduce a que el dato 2024 muestre una cierta estabilización y, por ende, desacelere respecto al año previo.

Alfredo Volio, director ejecutivo de Portafolio Inmobiliario, afirmó que factores como los altos costos de construcción y las elevadas tasas de interés, aunque en descenso, afectaron el ritmo de nuevas construcciones e incidieron en la desaceleración del crecimiento de proyectos residenciales en gran parte del año.

Sin embargo, destacó que recientemente se activó la compra de apartamentos, especialmente en desarrollos verticales que optimizan el uso del suelo en zonas urbanas densamente pobladas.

Este año, el mayor crecimiento se concentró en las viviendas propias ya pagadas, con un aumento de 16.659. También hubo un incremento en las casas en precarios, así como en las cedidas o prestadas.

Por otro lado, además de la desaceleración en la cifra de viviendas alquiladas, se registró una leve baja en las casas financiadas, aunque la caída fue mucho menor a la de los dos años previos.