Murió la Ley de Alquileres: ya se duplicó la oferta de departamentos en CABA y caen los precios
Según la cámara del sector, en un mes, la oferta de departamentos en alquiler se duplicó. Por qué ahora se prefiere acordar los contratos en pesos y ya no en dólares. Cómo y cuándo se pacta la actualización. Cuánto cayeron los valores
El fin de la Ley de Alquileres generó un impacto casi inmediato en el mercado inmobiliario. Desde que entró en vigencia la derogación por el DNU de Javier Milei, la oferta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires ya se duplicó, según datos de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), y los precios ya bajaron, hasta ahora, un 20%, aseguran los brokers del sector.
Según datos de la cámara, en 2023, la oferta de departamentos en alquiler en CABA se había desplomado, a apenas algo más de 400 unidades disponibles. "En diciembre, después del anuncio de Milei, ese número llegó a duplicarse. Hoy, tenemos un stock de más de 800 departamentos y crece día a día", explicó Alejandro Bennazar, director de Relaciones Institucionales de la CIA.
La mayor oferta, junto a la posibilidad de negociar libremente entre partes -un cambio clave, ya que la extinta ley fijaba una actualización semestral por un índice oficial-, tuvo efecto en los precios. "Si la actualización es mensual, no importa el índice que se use de ajuste, los precios de los alquileres se redujeron desde un 20% hasta un 30%, comparado a los valores de noviembre y diciembre", explicó Daniel Salaya Romera, dueño de la inmobiliaria homónima con gran presencia en Zona Norte.
"Si el contrato se firma con ajustes bimensuales, los valores bajan, en promedio, un 15% comparado a diciembre", detalló.
En el último bimestre, los precios tuvieron fuertes distorsiones y alcanzaron valores históricos, con un alza promedio del 40% por encima de la inflación de 2023, que fue del 211,4%, difundió el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) el jueves. Así, a diciembre, se llegó a pagar un promedio de $ 334.888 mensuales por un dos ambientes en Capital, según Zonaprop.
"No sorprende que, en muchos casos, los valores bajen aún en un contexto inflacionario. Lo que notamos, en general, es que los precios se estancaron, algo que no pasaba hace años", observó Iván Ginevra, presidente de la CIA.
Además, muy lejos de lo que ocurría hace sólo algunas semanas, cuando el 60% de la oferta estaba en dólares, hoy, la mayoría de los contratos se hace en pesos. "La expectativa es que la inflación en pesos va a superar el aumento del dólar este año", explicó Daniel Bryn, dueño de Invertire Real Estate.
La dolarización de contratos que había hasta diciembre, de a poco, empieza a revertirse: se están firmando acuerdos en pesos, con actualización trimestral.
"Muchos inmuebles en alquiler que estaban publicados en dólares, al pasarse a pesos, lo hicieron con una baja, para acomodarse a la demanda que existe hoy", agregó .
Las nuevas estrategias
Las contraofertas llegaron ahora a los alquileres. "Esta práctica se usa en el pago anual anticipado. Algo que, antes, no se podía hacer porque la ley derogada lo impedía", describió Salaya Romera.
"Por ejemplo, en el caso de un departamento de tres ambientes, con 100 metros cuadrados, a estrenar en Vicente López, amoblado y equipado, se negoció un 35% menos por pago de un año anticipado", contó.
Actualmente, cada negociación es particular. El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que entró en vigencia el 29 de diciembre pasado anuló la Ley de Alquileres y volvió a establecer al Código Civil como su marco regulatorio.
"Hay buena aceptación por parte de inquilinos y propietarios. Los precios seguirán acomodándose a la baja y surgirán nuevas formas de pago, que se adaptarán a las necesidades de cada inquilino y propietario", concluyó Salaya Romera.
Para Adrián Cyderboim, dueño de la inmobiliaria Crecer, de Villa Crespo, la actividad se incrementó fuertemente en la última semana, con precios que, en la mayoría de los casos, se mantuvieron estables o hasta tuvieron bajas, comparados con diciembre.
"Hay muchos propietarios que tienen sus inmuebles a la venta. Pero están esperando que el escenario se esclarezca y que los precios se recuperen, por lo que deciden volcar el inmueble al alquiler", explicó.
"A fines de diciembre, no teníamos alquileres en la inmobiliaria. Hoy, volvimos a ofrecerlos. La oferta crece semana a semana", ejemplificó.