Η αλλαγή χρήσης για κατοικία και ποιους αφορά

Επιτρέπεται πλέον η αλλαγή χρήσης χώρων που βρίσκονται εντός του εγκεκριμένου κτιριακού όγκου. Τι σημαίνει αυτό; Σημαίνει πως για χιλιάδες επαγγελματικά, βιοτεχνικά/βιομηχανικά – και όχι μόνο – κτίρια τα οποία δεν μπορούσαν/μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τον αρχικό τους σκοπό, ανοίγει ο δρόμος για την αλλαγή  της χρήσης τους, προκειμένου να χρησιμοποιηθούν για κατοικία.

Ειδικότερα, με νέα νομοθετική ρύθμιση, επιτρέπεται υπό προϋποθέσεις, η μετατροπή ολόκληρων κτιρίων ή τμημάτων τους σε κατοικίες, ακόμη κι αν αυτή η μετατροπή δεν επιτρεπόταν/επιτρέπεται από τις ισχύουσες χρήσεις γης ή τους σημερινούς όρους δόμησης της περιοχής που βρίσκονται τα κτίρια.

1. Ακίνητα εντός και εκτός σχεδίου. Η νέα ρύθμιση καλύπτει ακίνητα που βρίσκονται σε εντός και εκτός σχεδίου περιοχές, τα οποία ανεγέρθηκαν με ειδικές πολεοδομικές παρεκκλίσεις, αλλά και περιπτώσεις στις οποίες έχει ολοκληρωθεί η τακτοποίηση αυθαιρεσιών.

«Με τον τρόπο αυτό αυξάνεται το στεγαστικό απόθεμα χωρίς νέα επιβάρυνση του αστικού χώρου με πρόσθετη δόμηση», επισημαίνει, μεταξύ άλλων, ο δικηγόρος Στράτος Παραδιάς πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, της οποίας η ρύθμιση αυτή ήταν πάγιο αίτημα.

2. Να προβλέπεται από τις πολεοδομικές διατάξεις της περιοχής. Ο γενικός κανόνας στο νέο υπό διαμόρφωση σκηνικό είναι πως η νέα χρήση πρέπει να προβλέπεται από τις πολεοδομικές διατάξεις της περιοχής. Ωστόσο, υπάρχουν και εξαιρέσεις. Ποιες είναι αυτές; Ειδικά για την κατοικία, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, επιτρέπεται η μετατροπή ανεξαρτήτως των ισχυουσών χρήσεων γης, των γενικών ή ειδικών περιορισμών κι ακόμη και ειδικών χωροταξικών ή αναπτυξιακών καθεστώτων.

3. Η οικοδομική άδεια. Για την αλλαγή χρήσης του κτιρίου σε κατοικία, η νέα νομοθετική ρύθμιση προβλέπει τα εξής:

(Ι) Οταν από τη μετατροπή προκύπτει δυσμενέστερη αλλαγή στα στοιχεία του διαγράμματος δόμησης, στα φορτία της στατικής μελέτης ή στις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις αλλά και τις διελεύσεις από τους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους, τότε, απαιτείται οικοδομική άδεια και ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

(ΙΙ) Οταν το κτίριο διαθέτει ήδη οικοδομική άδεια για συγκεκριμένη χρήση, η νέα χρήση κατοικίας επιτρέπεται από τις ισχύουσες διατάξεις, δεν προκαλούνται οι προαναφερόμενες αλλαγές, τότε, και κατά κανόνα, ισχύει μόνο η ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας.

4. Τι ισχύει για κτίρια που βρίσκονται σε εντός σχεδίου περιοχές και οικισμούς. Για τα νομίμως υφιστάμενα κτίρια που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού, διατηρείται η δυνατότητα αλλαγής χρήσης, σύμφωνα με το ρυμοτομικό σχέδιο και τις χρήσεις γης της περιοχής, ανεξάρτητα από τους ισχύοντες όρους δόμησης.

Διευκρίνιση: αυτό σημαίνει πως η αλλαγή χρήσης δεν αποκλείεται επειδή το υφιστάμενο κτίριο υπερβαίνει, για παράδειγμα, τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης, την κάλυψη ή άλλα πολεοδομικά μεγέθη, αρκεί να είναι νόμιμα υφιστάμενο.

5. Μετατροπή κτιρίων σε εκτός σχεδίου περιοχές. Μέχρι σήμερα, η αλλαγή χρήσης μπορούσε να γίνει σύμφωνα με τις χρήσεις γης της περιοχής, και μόνο εφόσον το κτίριο δεν υπερέβαινε τα επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη που αντιστοιχούσαν στη νέα χρήση.

Πλέον, επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε κατοικία «κατ’ εξαίρεση και ανεξαρτήτως» των χρήσεων γης, των γενικών και ειδικών όρων δόμησης, αλλά και των ειδικών χωροταξικών, πολεοδομικών ή αναπτυξιακών καθεστώτων του ακινήτου.

 6. Οι περιορισμοί και η μία φορά. Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να έχουν υπόψη τους πως:

(Α) Η μετατροπή αφορά μόνο το σύνολο ή μέρος του ήδη νομίμως υφιστάμενου κτιριακού κελύφους και δεν συνεπάγεται νέα αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψης. Η διάταξη δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για προσθήκες, επεκτάσεις ή δημιουργία νέων επιφανειών, ούτε ως μέσο έμμεσης αύξησης των πολεοδομικών μεγεθών ενός ακινήτου.

(Β) Η αλλαγή χρήσης σε κατοικία επιτρέπεται μόνο μία φορά. Επίσης το δικαίωμα που δημιουργείται διατηρείται ακόμη κι αν η περιοχή πολεοδομηθεί μεταγενέστερα ή ενταχθεί σε εγκεκριμένο σχέδιο ή πολεοδομική μελέτη.

 7. Κτίρια με παρεκκλίσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές. Στην προαναφερόμενη ρύθμιση εντάσσονται και εκτός σχεδίου κτίρια, τα οποία κατασκευάστηκαν νόμιμα με παρεκκλίσεις καθ’ υπέρβαση των εν ισχύι όρων δόμησης. Προϋπόθεση είναι οι σχετικές παρεκκλίσεις να έχουν χορηγηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Πρόκειται για κτίρια που ενδέχεται να διαθέτουν μεγαλύτερη δόμηση, κάλυψη, ύψος ή άλλα πολεοδομικά μεγέθη από αυτά που επιτρέπονται σήμερα για κατοικία.

8. Περιβαλλοντικό τέλος 5%. Για την αλλαγή χρήσης εκτός σχεδίου κτιρίων με παρεκκλίσεις προβλέπεται ειδικό περιβαλλοντικό τέλος ίσο με το 5% της αντικειμενικής αξίας της γης που αντιστοιχεί στο ακίνητο. Η αξία υπολογίζεται τον χρόνο υποβολής της αίτησης, με βάση το ισχύον σύστημα αντικειμενικού σχεδιασμού.

9. Τακτοποιημένα αυθαίρετα. Η δυνατότητα αλλαγής κτιρίου σε κατοικία, με βάση τα προβλεπόμενα, μπορεί να εφαρμοστεί και σε κτίρια για τα οποία έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία τακτοποίησής τους (με τους νόμους 4178/2013 και 4495/2017).

Ειδικότερα, προβλέπεται να έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία υπαγωγής, να έχουν εκπληρωθεί οι σχετικές υποχρεώσεις, και το κτίριο να μπορεί να αντιμετωπιστεί πολεοδομικά στο πλαίσιο της νέας ρύθμισης.

 10. Αυξάνεται το απόθεμα κατοικιών – ανάσα για την κτηματαγορά και τα ενοίκια. Με τη νέα αυτή ρύθμιση, διευρύνεται σημαντικά το απόθεμα των κτιρίων που μπορεί να αξιοποιηθεί, μιας και μεγάλο μέρος του κτιριακού δυναμικού της χώρας περιλαμβάνει τακτοποιημένες υπερβάσεις ή διαφορετικές χρήσεις από εκείνες της αρχικής οικοδομικής άδειας.

11. Απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση για 5 χρόνια. Οι κατοικίες που θα δημιουργηθούν με βάση τα προαναφερόμενα, δεν θα μπορούν να χρησιμοποιηθούν αμέσως για βραχυχρόνια μίσθωση. Κι αυτό επειδή, η νομοθετική ρύθμιση απαγορεύει τη διάθεσή τους, για διάστημα τουλάχιστον πέντε ετών από την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης. Η απαγόρευση αφορά αφορά τόσο τις ειδικές περιπτώσεις εντός σχεδίου οικισμών όσο και τα κτίρια σε εκτός σχεδίου περιοχές.

12. Πώς διαμορφώνεται η κατάσταση για ιδιοκτήτες και την αγορά ακινήτων. Με το νέο αυτό σκηνικό δημιουργείται περισσότερη ευελιξία, αφού τώρα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να μετατρέψουν νόμιμους χώρους κτιρίων  σε κατοικίες ή θέσεις στάθμευσης χωρίς τις παλαιές πολεοδομικές δυσκολίες. Και επίσης, κτίρια που μέχρι σήμερα δεν μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν ως κατοικίες τώρα αποκτούν νέα προοπτική και αυξημένη χρησιμότητα για την κοινωνία.

Οπως λέει, ο Στράτος Παραδιάς, η δυνατότητα μετατροπής παλαιών κτιρίων σε κατοικίες συμβάλλει στην αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης, με την αύξηση της προσφοράς κατοικιών τόσο για αγορά όσο και για μακροχρόνια εκμίσθωση. Την ίδια ώρα, περιοχές με εγκαταλελειμμένα κτίρια μπορούν να αποκτήσουν νέα ζωή, χωρίς προσθήκη νέων κτιριακών όγκων στις πόλεις μας.