Πώς σώζεται η περιουσία σας αποφεύγοντας τα δικαστήρια – Τι πρέπει να προσέξετε

Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, αν και δήλωσαν σωστά τα περιουσιακά τους στοιχεία στο Κτηματολόγιο, καλούνται τώρα να προβούν σε διορθώσεις, αλλιώς κινδυνεύουν να χάσουν τμήμα της περιουσίας τους (!).Η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου, η οποία αναμένεται μέσα στο επόμενο διάστημα, αναδεικνύει πολλά προβλήματα που έχουν να κάνουν – κυρίως – με τη λανθασμένη εγγραφή των δικαιωμάτων χιλιάδων ιδιοκτητών και τη λάθος καταγραφή της περιουσιακής τους κατάστασης. Και μια λάθος τοποθέτηση του ακινήτου ως προς τη θέση και τα όρια μπορεί, μεταξύ άλλων, είτε να μπλοκάρει τη σύνταξη ενός συμβολαίου, είτε την έκδοση οικοδομικής άδειας.

Σημειώνεται πως το πρόβλημα δεν γίνεται αντιληπτό κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης, με συνέπεια στις περιοχές που έχει ήδη συνταχθεί το Κτηματολόγιο να υπάρχουν ιδιοκτησίες με πολύ μεγάλο ποσοστό (ακόμη και 50%) με αποκλίσεις μεταξύ του πραγματικού εμβαδού ιδιοκτησίας και του αναγραφόμενου ποσοστού στο Κτηματολόγιο.

Το πρόβλημα με τις λανθασμένες εγγραφές είναι σύνθετο. Οφείλεται κυρίως σε παλιά συμβόλαια, τοπογραφικά 40 και 50 χρόνων αλλά και σε ανθρώπινο λάθος κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης. Αυτές οι διαφορές, στην πλειονότητά τους, μπορούν να επιλυθούν εκτός δικαστηρίων με τη βοήθεια ιδιωτών διαμεσολαβητών που είναι πιστοποιημένοι στην κτηματολογική διαμεσολάβηση.

«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της κτηματολογικής διαμεσολαβήτριας/τοπογράφου-μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10+5 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων προκειμένου να διευθετήσουν όσο γίνεται πιο εύκολα τα προβλήματα που προέκυψαν κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης, σώζοντας έτσι την περιουσία τους και γλιτώνοντας χρήμα και χρόνο, αφού αποφεύγεται η δικαστική επίλυση της διαφοράς.

Τι είναι η διαμεσολάβηση;

Είναι ένας τρόπος εξωδικαστικής επίλυσης ιδιωτικών διαφορών, στην οποία τα μέρη, με τη βοήθεια και συνδρομή του διαμεσολαβητή, δηλαδή ενός τρίτου, ανεξάρτητου και ουδέτερου ως προς τα μέρη προσώπου, επιχειρούν να καταλήξουν μέσω της διαπραγμάτευσης μεταξύ τους σε μια βιώσιμη και αμοιβαία ικανοποιητική διευθέτηση της διαφοράς τους.

Σε ποιες κτηματολογικές διαφορές εφαρμόζεται;

Η διαμεσολάβηση εφαρμόζεται στις εξής περιπτώσεις:

• Οταν υπάρχουν διαφορές στα όρια ακινήτων.
• Οταν έχουν γίνει λάθη σε ιδιοκτησιακά δικαιώματα (π.χ. ποσοστά συνιδιοκτησίας).
• Οταν υπάρχουν διαφωνίες για εγγραφές στο Κτηματολόγιο (όχι πάντα, αλλά συχνά πριν ή παράλληλα με δικαστική προσφυγή).

Πού δεν ενδείκνυται;

Η διαμεσολάβηση δεν ενδείκνυται όταν υπάρχει σοβαρή νομική αμφισβήτηση η οποία απαιτεί δεδικασμένο, ή όταν μία από τις δύο πλευρές δεν συνεργάζεται καθόλου.

Τι γίνεται στην περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ ιδιοκτητών;

Σε αυτή την περίπτωση είναι μονόδρομος η προσφυγή στη Δικαιοσύνη και σε 2ο βαθμό η υπόθεση παραπέμπεται στον Κτηματολογικό Εφέτη.

Πώς διεξάγεται η όλη διαδικασία;

Πρώτα απ’ όλα πρέπει να υπάρχει συμφωνία μεταξύ των δυο πλευρών να προσφύγουν σε διαμεσολάβηση. Στη συνέχεια, ακολουθεί η επιλογή πιστοποιημένου διαμεσολαβητή. Οι συνεδρίες μπορεί να είναι κοινές ή και κατ’ ιδίαν. Μόλις υπάρξει συμφωνία, συντάσσεται το πρακτικό διαμεσολάβησης. Το πρακτικό μπορεί να κατατεθεί στο δικαστήριο και να αποκτήσει ισχύ δικαστικής απόφασης. Και με βάση αυτό γίνονται οι απαραίτητες διορθώσεις στο Κτηματολόγιο.

Σε ποιες περιπτώσεις είναι υποχρεωτική η διαμεσολάβηση;

Με βάση τα όσα προβλέπονται, η διαδικασία της διαμεσολάβησης είναι υποχρεωτική για όλα τα δικόγραφα των αγωγών που κατατίθενται από την έναρξη ισχύος της, ανεξάρτητα από την αξία του αντικειμένου της διαφοράς δηλαδή αφορά και αγωγές ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου με αξία αντικειμένου κάτω των 30.000 ευρώ.

Τι απαγορεύεται να υποκρύπτει η επίλυση της διαφοράς;

Η επίλυση της διαφοράς απαγορεύεται να υποκρύπτει άτυπη μεταβίβαση του ακινήτου και υπόκειται σε διάρρηξη κατά τους όρους του Αστικού Κώδικα.

Τι προβλέπεται για την περίπτωση που υπάρχουν διαφορές με το Δημόσιο ή δημόσιους φορείς;

Εδώ, με βάση τις τελευταίες νομοθετικές ρυθμίσεις, ισχύουν τα εξής: για αγωγές που έχουν υποβληθεί μετά την 16η Σεπτεμβρίου 2025, μπορεί να γίνει διαμεσολάβηση όταν υπάρχουν διαφορές με το Δημόσιο, αφού πρώτα κατατεθεί αγωγή για διόρθωση αρχικών εγγραφών. Το Δημόσιο εκπροσωπείται νομικά από Λειτουργούς (νομικούς) του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, οι οποίοι αποφαίνονται αν θα γίνει εξωδικαστική επίλυση της διαφοράς ή θα προχωρήσει η διαδικασία της αγωγής.

Ποιες περιπτώσεις διαφορών με το Δημόσιο έχουν τις περισσότερες πιθανότητες να επιλυθούν εξωδικαστικά;

Αυτές όπου οι ιδιώτες έχουν τίτλους ιδιοκτησίας.

Και πού υπάρχουν οι μεγαλύτερες δυσκολίες;

Εκεί που εμπλέκονται συνήθως δήμοι και πρέπει να γίνει διόρθωση γεωμετρικών μεταβολών (δηλαδή αλλαγή εμβαδού και μετατόπιση ορίων). Με βάση τα έως τώρα δεδομένα, οι δήμοι δεν συναινούν εύκολα σε οποιαδήποτε αλλαγή και τις περισσότερες φορές η δικαστική επίλυση της διαφοράς είναι μονόδρομος για τους ιδιώτες.

Πώς βοηθά η διαμεσολάβηση σε μια διαφορά ορίων μεταξύ δυο γειτονικών οικοπέδων;

Για την ιστορία, είναι πολύ συχνό το φαινόμενο δύο γείτονες που έχουν όμορα οικόπεδα να μπλέξουν με το Κτηματολόγιο μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης όταν διαπιστώσουν ότι στο Κτηματολόγιο το όριο φαίνεται μετατοπισμένο. Για παράδειγμα, ένα τμήμα του οικοπέδου (ας πούμε 50 τετραγωνικά μέτρα) να φαίνεται πως ανήκει σε έναν ιδιοκτήτη αλλά ο άλλος να έχει συμβόλαιο όπου φαίνεται πως ανήκει σε αυτόν.

Κανείς από τους δύο ιδιοκτήτες – τις περισσότερες φορές – δεν το έκανε «επίτηδες», απλώς  πρόκειται για σφάλμα αποτύπωσης ή λόγω παλιού τοπογραφικού του συμβολαίου. Ετσι, η διαμεσολάβηση γλιτώνει χρόνο, χρήματα και τρεξίματα στα δικαστήρια.

Τι θα γινόταν αν δεν υπήρχε η δυνατότητα διαμεσολάβησης;

Αρχικά θα έπρεπε να γίνει αγωγή διόρθωσης κτηματολογικής εγγραφής και στη συνέχεια, συνήθως μετά από 2 έως 4 χρόνια, να γίνει το δικαστήριο. Τι σημαίνει όλα αυτά; Εξοδα, ένταση και διάρρηξη των σχέσεων καλής γειτονίας.

Ποια έγγραφα απαιτούνται για την επίλυση της κτηματολογικής διαφοράς με διαμεσολάβηση;

Απαιτούνται το τοπογραφικό διάγραμμα, οι τίτλοι ιδιοκτησίας, το απόσπασμα του κτηματολογικού διαγράμματος, το παλιό συμβόλαιο ή πράξη νομής (εάν υπάρχει).

Πότε το Κτηματολόγιο δεν δέχεται τη διαμεσολάβηση και απαιτεί δικαστική απόφαση;

(Α) Οταν αμφισβητείται το ίδιο το δικαίωμα κυριότητας, όπως:

• ποιος είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης.
• αν υπάρχει χρησικτησία.
• αν ο τίτλος του ενός είναι άκυρος.

(Β) Οταν υπάρχει εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Σε περίπτωση που στο Κτηματολόγιο το ακίνητο φαίνεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη και έχει λήξει η προθεσμία δηλώσεων, τότε απαιτείται αγωγή διόρθωσης.

Τι ισχύει στην περίπτωση που υπάρχει τελεσίδικη δικαστική απόφαση;

Αν έχει ήδη κριθεί και έχει βγει δικαστική απόφαση που αφορά το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τα όρια, τα δικαιώματα κ.λπ., τότε δεν γίνεται δεκτή η διαμεσολάβηση.