Reform: Was die neue Grundsteuer für Hausbesitzer und Mieter heißt

Ab 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland anders berechnet. Für manche Hausbesitzer könnte es deutlich teurer werden. Ein Überblick über die wichtigsten Fragen und Antworten.

Seit langem sind die Finanzämter an der Umsetzung der neuen Regeln, am 1. Januar treten sie dann in Kraft: Für Grundbesitzer, Häuslebauer und auch Mieter wird dann die fällige Grundsteuer nach einem neuen Konzept berechnet. Was sich dann ändert und warum gab es überhaupt eine Reform? Hier gibt es Antworten auf die wichtigsten Fragen. 

Was ist die Grundsteuer? 

Wer Grund besitzt, muss für diese Flächen Grundsteuer bezahlen. Je nach Art des Grundstücks werden unterschiedliche Steuern fällig. Für die meisten Menschen im Land ist die Grundsteuer B relevant: Sie wird für betriebliche und private Grundstücke fällig. Die Grundsteuer A gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Neu eingeführt wird ab Januar 2025 die Grundsteuer C. Mit dieser können Kommunen nach Angaben des Finanzministeriums künftig einen höheren Hebesatz für baureife unbebaute Grundstücke beschließen. Die Einnahmen aus der Grundsteuer fließen komplett den Kommunen zu. 

Wie wird die Grundsteuer künftig berechnet? 

Grundsätzlich berechnet sich die zu zahlende Grundsteuer B laut Finanzministerium aus der Größe des Grundstücks, dem Wert des Bodens, einer gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl und dem Hebesatz, den die Kommunen selbst festlegen. Auf seiner Internetseite nennt das Finanzministerium etwa das Beispiel eines Einfamilienhauses, das auf einem 400 Quadratmeter großen Grundstück steht. Für dieses Grundstück hat ein unabhängiger Gutachterausschuss einen Wert von 250 Euro pro Quadratmeter festgesetzt. Die Beispielgemeinde hat zudem einen Hebesatz von 350 Prozent angesetzt. In diesem Fall würden für das Grundstück knapp 320 Euro Grundsteuer im Jahr fällig.

Warum gibt es eine Reform? 

Bisher hatten die Finanzämter die Grundsteuer auf Grundlage sehr alter Daten berechnet. In Westdeutschland waren diese aus 1964, in Ostdeutschland sogar aus 1935. Das Bundesverfassungsgericht hatte in einer Entscheidung 2018 die alte Regelung gekippt, da die bisherige Bemessungsgrundlage verfassungswidrig ist. 

Was ändert sich mit der Reform?

In Baden-Württemberg gilt künftig das sogenannte modifizierte Bodenwertmodell. Für Grundstücksbesitzer ändert sich vor allem eines: Künftig wird nach Angaben des Steuerzahlerbundes nicht mehr danach unterschieden, ob und wie ein Grundstück bebaut ist. Das werde in den Gemeinden zu großen Belastungsverschiebungen führen, so der Steuerzahlerbund. Laut Finanzministerium werden etwa baureife, aber unbebaute Grundstücke künftig teurer werden. Effizient bebaute Grundstücke, etwa mit Mehrfamilienhäusern, dürften dagegen günstiger werden.

Welche Auswirkungen hat das auf Mieter?

Auf sie kann sich eine Erhöhung oder eine Senkung der Grundsteuer direkt auswirken. Denn der Vermieter darf die Grundsteuer zu 100 Prozent auf seine Mieter umlegen. Vermutlich trifft die Neuregelung die meisten Mieter aber erst im Jahr 2026 - dann nämlich, wenn sie die Nebenkostenabrechnung für 2025 bekommen. Verlangt der Vermieter dann mehr Geld wegen einer gestiegenen Grundsteuer, raten Mietexperten zur Kontrolle. Mieter könnten vom Vermieter verlangen, dass ihnen sowohl der Grundsteuerbescheid als auch der Messbescheid, auf dessen Basis die neue Grundsteuer berechnet wurde, vorgelegt werden, erklärt Ralf Brodda vom Mieterverein Stuttgart. 

Gebe es Zweifel an den Zahlen, rät er zu einer Beratung. Weil die Grundsteuer für viele Vermieter ein durchlaufender Posten sei, machten diese sich oft keine Gedanken, ob die neuen Werte auch korrekt seien. "Dann muss man gucken, ob man nicht auch gegen die Vermieter vorgehen wird", sagt Brodda.

Was ist die neue Grundsteuer C? 

Städte und Gemeinden bekommen mit der Grundsteuerreform auch die Möglichkeit, eine neue Steuerart zu erheben: Die Grundsteuer C. Mit dieser können die Kommunen, wenn sie das möchten, künftig einen höheren Hebesatz für baureife unbebaute Grundstücke beschließen. Nach Angaben des Finanzministeriums soll damit der Spekulation mit Grundstücken entgegengewirkt werden. Bislang haben aber nur wenige Städte angekündigt, die neue Steuer erheben zu wollen.

Sind die Regeln bundesweit einheitlich? 

Nein, es gibt mehrere verschiedene Modelle. Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene landesgesetzliche Regeln erlassen. Die restlichen Länder haben das Bundesmodell übernommen, teils mit leichten Änderungen. Beim Bundesmodell werden laut Landesfinanzministerium mehr Komponenten berücksichtigt als im Südwesten. Dort spielen demnach auch die Art, das Alter und die Fläche der auf den Grundstücken stehenden Gebäude eine Rolle bei der Berechnung der Grundsteuer. 

Ist das neue Recht verfassungswidrig?

Dazu gibt es unterschiedliche Meinungen. Das Land ist sich sicher, dass sein Modell verfassungskonform ist. Das besagt auch ein Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg. Dort hatten Hausbesitzer geklagt, da sie sich vom Modell benachteiligt fühlen, weil die Gartenfläche genauso bewertet werden soll wie der bebaute Grund. Das Gericht urteilte jedoch, der Gesetzgeber dürfe die Grundsteuer ausschließlich auf den Grund und Boden erheben - auch ohne Berücksichtigung der darauf stehenden Gebäude. Ob in dieser Frage aber bereits das letzte Wort gesprochen wurde, ist unklar: Das Finanzgericht ließ die Revision gegen die Urteile beim Bundesfinanzhof zu.

Einspruch eingelegt - aber vom Finanzamt noch keine Antwort?

Eine Reaktion auf ihren Einspruch bekommen Steuerzahler generell erstmal nicht. "Die Finanzämter versenden grundsätzlich keine Eingangsbestätigung", heißt es auf der Website des Ministeriums. Gebe man seinen Einspruch elektronisch per Elster ab, bekomme man jedoch ein Übermittlungsprotokoll. Wie viele Menschen im Südwesten Einspruch eingelegt haben, werde nicht landesweit erfasst, teilte das Finanzministerium mit.

Wann gibt es den Bescheid für die neue Grundsteuer?

Die sogenannten Messbescheide, auf deren Basis der neue Grundsteuerbetrag ermittelt wird, sind laut Finanzministerium zu 99 Prozent versandt worden. Die Bescheide, wie viel Grundsteuer genau fällig wird, erhalten die Grundstücksbesitzer dann von den Kommunen - in den meisten Städten dann von Mitte Januar an.