Nekupujte zajíce v pytli. Stavební pozemek je třeba prověřit. Na co dát pozor?

Koupě stavebního pozemku je pro mnohé životním krokem. Je proto potřeba k ní tak přistupovat. Nákup stavební parcely pro váš vysněný dům totiž nemusí být tak jednoduchý, jak se na první pohled může zdát. Podívejte se s námi, na co si dát pozor, co prověřit a s kým si promluvit, abyste se do budoucna vyhnuli zbytečným problémům.

Nabídka stavebních pozemků je v posledních letech kvůli nedostatku, trvalé poptávce a jejich atraktivitě jako dlouhodobé investice silně omezena. Najít ideální pozemek pro stavbu rodinného domu je proto těžší než dřív. Na zájemce čeká mnoho záludností a občas bude potřeba slevit ze svých ideálů. Pomůžeme vám ujasnit si své priority a stanovit si, přes co při výběru vašeho vysněného kousku půdy vlak nejede.

Prověřte list vlastnictví 

Při koupi nebo prodeji jakékoli nemovitosti se neobejdete bez listu vlastnictví neboli výpisu z katastru nemovitostí. V listu vlastnictví najdete všechny informace o stavu konkrétní nemovitosti, proto je třeba mu věnovat náležitou pozornost. 

Jedině v tomto dokumentu si totiž můžete ověřit, kdo nemovitost doopravdy vlastní, případně zda nemá ještě nějaké další spoluvlastníky. Zbystřit byste měli třeba u společného jmění manželů – s prodejem nemovitosti totiž musejí souhlasit vždy oba.

Z listu vlastnictví můžete vyčíst, zda pozemek není zatížený dluhem, věcným břemenem, nebo zda si na něj nedělá zálusk exekutor či insolvenční správce. 

Červená kontrolka by vám měla v hlavě zablikat, když v dokumentu objevíte symbol P (plomba) nebo hvězdičku. Plomba signalizuje, že byl podán návrh na vklad určitého práva, a vaším úkolem je zjistit, čeho se to týká. Může to totiž znamenat, že se vám někdo snaží prodat pozemek, který už je prodaný někomu jinému, a čeká se jen na zápis nového vlastníka. Hvězdička pak naznačuje, že na pozemku existuje nedořešený právní vztah.

Další věcí jsou nejrůznější věcná břemena, která majitele nemovitosti zavazují k určité povinnosti něco strpět nebo se něčeho zdržet. Nemusí jít o nic vážného – často jde třeba jen o to, že nad nebo pod pozemkem vede elektrické vedení či potrubí – a vy to budete muset vydržet. Pokud ovšem narazíte na břemeno chůze či jízdy přes pozemek, pak zbystřete. Asi by se vám nelíbilo, kdyby měl někdo doživotní právo na průchod vaším pozemkem. Některá břemena mohou být navíc problém pro získání hypotéky. 

Nejjednodušší cesta, jak list vlastnictví k nemovitosti získat, je na webu katastru nemovitostí, případně osobně na příslušném místním pracovišti. Další variantou je návštěva Czech Pointu nebo notáře. Počítejte s tím, že jde v každém případě o zpoplatněnou službu. Cena se pohybuje od 50 do 100 korun. 

K listu vlastnictví se pak ještě vraťte při podpisu kupní smlouvy. Popis nemovitosti v kupní smlouvě totiž musí být totožný s údaji v listu vlastnictví. Nezapomeňte si to zkontrolovat. Pokud těmto věcem ani trochu nerozumíte, je dobré si najmout právníka. Jeho služeb koneckonců využijete i později, při sepisování rezervační a kupní smlouvy.

Zkontrolujte výměru

To, že je v katastru nemovitosti uvedeno, že má vyhlédnutý pozemek tisíc metrů čtverečních, ještě neznamená, že to odpovídá realitě. V minulosti totiž mohlo dojít třeba k posunutí hranic pozemku, klidně i neúmyslnému, nebo k nesprávnému výpočtu výměry parcely. Abyste předešli budoucím sporům se sousedy, kteří třeba i nevědomky celá léta využívají kus pozemku, za který jste zaplatili, je dobré si nechat pozemek nově zaměřit geodetem a případné spory nechat vyřešit současného majitele před samotnou koupí.

Je to opravdu stavební pozemek?

Prodávající může tvrdit cokoli. Faktem je, že údajně „stavební“ pozemek nemusí být vůbec stavební a plocha na něm nemusí být vůbec určena k bydlení. „U tohoto bodu bych důrazně doporučil začít nastudováním územního plánu včetně textové části (regulativ) a následně zavolat či osobně navštívit místně příslušný obecní či městský úřad. I pozemek, který je stavební, může být dotčen například stavební uzávěrou, případně může být výstavba něčím podmíněna,“ vysvětluje Jakub Šolar, obchodní ředitel realitní kanceláře Maxima Reality.

Územní plán můžete získat na webových stránkách obce, kde je možné si jej stáhnout nebo prohlédnout online, na stavebním či katastrálním úřadě nebo na portálu územního plánování, který některá města nebo kraje spravují. Když už budete do územního plánu obce nahlížet, podívejte se, k čemu mají do budoucna sloužit pozemky v okolí, zda se tam třeba neplánuje výstavba silnice nebo hotelu. 

Zajímejte se také o to, jaká může být zastavěnost pozemku a kde na něm smí být dům umístěný, přičemž zastavěnou plochou jsou myšleny všechny zpevněné plochy, tedy i garáž nebo garážové stání a příjezd k němu. Problém může nastat, pokud plánujete velkou stavbu na malém pozemku. 

V některých oblastech navíc platí různé regulace, které chrání přírodu a udržují jednotný vzhled zástavby v dané lokalitě. Místní předpisy mohou například stanovit maximální povolenou výšku nové budovy a také určovat, jak má stavba vypadat – od typu střechy až po vzhled oken.

Ani v případě, kdy pozemek není určený ke stavění, není všechno ztraceno. Jeho určení se dá změnit. Počítejte ovšem s „trochou“ byrokracie i tím, že to nebude zadarmo. 

V případě zemědělské půdy je potřeba nejprve požádat o změnu územního plánu. O změně rozhoduje zastupitelstvo obce, které posoudí, zda je změna v souladu s jejími rozvojovými plány. Když obec změny v územním plánu schválí, je třeba požádat odbor životního prostředí na krajském úřadě či úřadě s rozšířenou působností o vyjmutí pozemku ze zemědělského půdního fondu. Cena za tuto službu se odvíjí od velikosti a kvality pozemku. 

Po vyjmutí pozemku bude potřeba podat žádost o stavební povolení na příslušném stavebním úřadě. Pak už zbývá jen vyřešit připojení na inženýrské sítě a přístupovou cestu.

Inženýrské sítě

Stěžejním parametrem každého stavebního pozemku jsou inženýrské sítě. Bez nich není vybraný pozemek připravený na stavbu domu a bude nutné investovat desítky až stovky tisíc korun na jeho zasíťování. 

„Je třeba si ověřit, zda je k pozemku dovedený obecní vodovod, kanalizace, elektřina, případně plyn a zda je možnost se k sítím napojit,“ vysvětluje Jakub Šolar. Inženýrské sítě musejí být zkolaudované a přivedené k pilířům a šachtám u pozemku, jinak stavební úřad nevydá stavební povolení. 

To, jak moc náročný proces vás čeká, závisí na několika faktorech. Hlavní je zjistit, zda vůbec a jak daleko od pozemku se nacházejí hlavní sítě. Pokud jsou sítě nedaleko hranice pozemku, lze takovou koupí i ušetřit. Existují ale i pozemky, u kterých se zavedení sítí může vyšplhat i k vyšším stovkám tisíc. 

Pokud inženýrské sítě na vašem pozemku nejsou a vy jste ochotni do jejich zavedení investovat, můžete se na jejich vybudování dohodnout s obcí, popřípadě s jednotlivými provozovateli sítí. 

Pozor je potřeba si dát i u částečně zasíťovaných pozemků, které většinou mají přívod elektřiny a plynu. V takovém případě je potřeba na pozemek dostat vodu a kanalizaci. Vodu lze na pozemek přivést dvojím způsobem – napojením na vodovodní řád nebo vlastní studnou. Kvůli poklesům spodních vod ale úřady preferují připojení na vodovodní řad, je proto třeba ověřit, zda vám realizaci studny vůbec povolí. 

Problematické může být, když pozemek nemá kanalizační přípojku nebo když čistírna odpadních vod, do které přípojka splašky svádí, nemá dostatečnou kapacitou. V takovém případě je potřeba požádat stavební úřad o povolení na lokální čističku odpadních vod. Je však třeba počítat s tím, že ne všude takové řešení stavební úřad povolí.

Zavedení elektřiny obvykle nebývá komplikované, trvá to ovšem trochu déle, a navíc jste odkázaní na jediného možného dodavatele. 

U zasíťovaných pozemků je to pak celkem jednoduché. Provozovatel je v principu povinen umožnit investorovi vybudovat přípojku až do jeho nového domu. Výjimkou jsou situace, kdy stávající síť nemá kapacitu na připojení dalšího odběratele. Polohu sítí si můžete ověřit v digitální technické mapě obce – pokud ji má – nebo se dotázat na stavebním úřadě či u jednotlivých provozovatelů. 

Zasíťování pozemku není jednoduchá záležitost, odborníci proto obecně doporučují zahrnout do kupní smlouvy závazek prodávajícího zajistit zavedení a kolaudaci těchto sítí. Koupě pozemku s již zavedenými inženýrskými sítěmi vám pomůže předejít dodatečným problémům a nákladům.

Pozor na vedení vysokého napětí nebo vodního toku

Obzvláště u stavebního pozemku je důležité, aby ležel v dostatečné vzdálenosti od drátů vysokého napětí, elektrifikované železniční tratě nebo břehu rybníka. Právní normy totiž kolem takových míst stanovují ochranná pásma, ve kterých je zakázáno stavět. Zda se pozemek nachází v ochranném pásmu, které by mohlo omezit výstavbu, lze vyčíst z územního plánu.

Pozor je třeba dát i na pozemky v záplavových oblastech. Jsou sice obvykle výrazně levnější, ale dům na nich je prakticky nepojistitelný, případně je pojištění několikanásobně vyšší než jinde. Nehledě na to, že v případě povodní můžete o hodně přijít, bývá nemožnost pojištění i problémem při získání hypotéky.

Pojišťovny standardně rozlišují čtyři povodňové zóny, přičemž bez problémů vám pojistí pouze nemovitosti v první zóně – zóně se zanedbatelným rizikem povodně. V jaké zóně se vyhlédnutý stavební pozemek nachází, si můžete ověřit v mapě povodňových zón, kterou najdete na webu České asociace pojišťoven, v informačním systému veřejné správy Povis, na informačním webu Voda České republiky nebo na úřadu obce, na jejímž území se pozemek nachází. 

Přístupová cesta

Stejně důležitá jako pozemek je i přístupová cesta k němu. Pokud k pozemku vede příjezdová cesta po veřejné komunikaci, komplikace se nepředpokládají. Pokud ale byť jen malá část příjezdové cesty leží na cizím pozemku nebo jsou s ní spojeny nevyřešené majetkové vztahy, je lepší od koupě ustoupit. Příjezdová cesta přes cizí pozemek totiž může být komplikací při žádosti o hypotéku, zejména pokud není zřízen přístup věcným břemenem.

Zároveň dbejte na to, aby šířka příjezdové cesty byla minimálně dva a půl metru a stavba byla do padesáti metrů od cesty kvůli přístupu hasičů a dalších záchranných složek. Příjezdová cesta nevyhovující těmto požadavkům může být totiž důvodem, proč vám stavební úřad nemusí vydat stavební povolení.

Orientace pozemku

Při plánování stavby hraje velkou roli také orientace pozemku, která ovlivní to, jak bude orientován váš dům. Správné umístění místností ovlivní množství přirozeného světla i teplotu v interiéru. Je také třeba se zamyslet nad tím, co bude vidět z oken. Zaměřit by se na to měli ti, jejichž pozemek sousedí s jinými stavbami. 

Díky správně orientovanému pozemku můžete ušetřit i za projekt. Typizované projekty rodinných domů, které jsou samozřejmě levnější než ty na zakázku, jsou totiž většinou nachystané právě na ideálně orientované pozemky – v rovině, případně mírně svažité k jihu nebo západu a s příjezdovou cestou z východu nebo severu.

Svažitost pozemku také mnohé rozhoduje. Ideální je samozřejmě rovina. Svažitý pozemek sice často nabízí lepší výhled, stavba na něm je ale obvykle komplikovanější a dražší. Zároveň je třeba počítat s vyššími náklady kvůli nutnosti přesunu většího množství zeminy a případné výstavbě opěrných zdí. Přijatelný pro výstavbu je podle odborníků sklon terénu do sedmi procent.

Sousedi a okolí

Pokud vyhlédnutý pozemek prošel ve všech předchozích bodech, můžete se zaměřit na další dva důležité faktory, které by měly ovlivnit vaše rozhodnutí – sousedy a okolí. 

Je dobré si pozemek prohlédnout osobně v různé denní doby, abyste si ověřili, že tam není příliš hlučno nebo jiný problém, který by mohl narušit vaše poklidné bydlení. Vadit by vám mohla továrna, JZD, dálnice, ale i hlučná hospoda.

Důležitou součástí spokojeného bydlení jsou i dobří a nekonfliktní sousedé. Dejte si tu práci, obejděte ty nejbližší a popovídejte si s nimi. I párminutový rozhovor vám napoví, s kým máte tu čest. Vaše kroky by měly vést také za starostou obce, od kterého se můžete během chvilky dozvědět, jak obec přistupuje k nově přistěhovaným. 

Neméně důležitá je i občanská vybavenost. Je v blízkosti obchod, zdravotní středisko, restaurace, pošta, školka, škola či hřiště pro děti? Budete vy nebo vaše děti dojíždět do práce či školy hromadnou dopravou? Jak vzdálená je autobusová či vlaková zastávka? Jak často tam vlaky a autobusy jezdí? To vše jsou otázky, nad kterými je třeba se zamyslet předem. 

Pozor na nájemní smlouvy po předchozím majiteli

Nepodceňujte ani možné nájemní smlouvy, které mohou být s pozemkem spojeny. Část (nebo celý pozemek) může být například pronajatá sousedům nebo místnímu zemědělskému družstvu, které na něm hospodaří. Změna vlastníka nemovitosti neznamená automatické zrušení nájemní smlouvy, ta se pouze převede na nového majitele.

Nájem či pacht (specifický typ pronájmu pro zemědělské účely) mohou být v katastru zapsány, ale nemusejí. Prodávající by vás o nájmu měl informovat, stoprocentně se na to ale spolehnout nemůžete, je proto vhodné zahrnout do kupní smlouvy ustanovení o tom, že pozemek není zatížen žádnou nájemní nebo pachtovní smlouvou.