Nejméně špatná daň? Změna danění nemovitostí je příslibem, ale neřeší problémy

Po letošním skokovém zvýšení daně si v příštím roce vlastníci nemovitostí oddechnou. Až na drobné změny je žádný zásadní šok nečeká. Do budoucna se to ale může změnit. Nedávná novela zákona totiž hlavní problémy zdanění nemovitostí nevyřešila.

Jak ukázal průzkum České národní banky a Českého statistického úřadu, Češi jsou národem „chudých miliardářů“. Výše jmění průměrné české domácnosti činí díky vlastnictví nemovitosti 3,8 milionů korun a čistý majetek domácností se během posledních pěti let nominálně zvýšil o devětadvaceti procent, přičemž častěji a víc rostl u majitelů nemovitostí. 

Právě ty letos překvapilo razantní zvýšení daně z nemovitosti, ke kterému došlo v důsledku novelizace zákona o dani z nemovitých věcí v rámci konsolidačního balíčku. V  příštím roce majitele nemovitostí čekají jen drobné změny.

„Už letos byl do výpočtu daně z nemovitých věcí zahrnut inflační koeficient, který příští rok vstoupí v platnost. V praxi to bude znamenat, že výše daně z nemovitých věcí bude navázána na reálnou ekonomickou situaci a nebude se tak opakovat situace z posledních třinácti let, kdy reálná výše daně z nemovitých věcí postupně výrazně klesala,“ vysvětluje Jakub Komárek z PAQ Research. 

Jedná se podle něj o slibný legislativní precedent, který zajistí, že daňové zákony lze definovat tak, aby jejich znění nebylo po pár letech zastaralé v důsledku rostoucí cenové hladiny mezd. 

Další novinkou platnou od 1. ledna 2025 je zrušení koeficientu 1,5 a jeho efektivní nahrazení místním koeficientem, který si obce budou moci definovat více svobodně. I to je podle Komárka pozitivní zpráva. 

Partner poradenské skupiny V4 Group Michal Jelínek doplňuje, že s platností od zdaňovacího období roku 2025 už obce nemohou určit místní koeficient pro konkrétní výčet parcelních čísel. Nově bude možné, aby obec stanovila v rámci obecně závazné vyhlášky koeficient pro celou obec, jednotlivé katastrální území, jednotlivý městský obvod nebo jednotlivou městkou část či pro jednotlivou skupinu nemovitých věcí.

Pro stanovení místního koeficientu pro konkrétní parcelní čísla pozemků bude muset obec nově vydat opatření obecné povahy. „U opatření obecné povahy jsou obecně kladeny vyšší požadavky na obsah a odůvodnění, aby například nedocházelo k diskriminaci či naopak zvýhodňování jednotlivých majitelů nemovitých věcí. Nová úprava má tedy za cíl zvýšit spravedlnost při výpočtu daňové zátěže v rámci dané obce a zamezit neodůvodněné libovůli obcí při stanovování místních koeficientů,“ vysvětluje Jelínek.

Problémem podle Jakuba Komárka zůstává, že většina obcí možnosti místního koeficientu nevyužívá. Jako příklad uvádí Prahu 8, kde platí stejná metrová sazba pro byty na bohnickém sídlišti jako pro ty ve velmi atraktivním Karlíně. „Obce či městské části by mohly pomocí místního koeficientu uzpůsobit vyšší zdanění podle cenové mapy katastrálních území, naprostá většina to však nedělá,“ podotýká odborník. 

„Připravované změny také neřeší žádný z hlavních problémů dnešní daně z nemovitých věcí: výše daně je jen velmi špatně navázaná na hodnotu nemovitosti, většina daňového břemene stojí na investicích a ne na privilegiích a obce nejsou motivované příjem z této daně využívat,“ upozorňuje Komárek.

„Daň z nemovitých věcí je regresivní v příjmu a hlavně v hodnotě nemovitostí. Pětina domácností, která vlastní nemovitosti s nejnižší hodnotou, odvádí ročně na dani 0,67 procenta hodnoty jejich nemovitostí, pětina domácností s nejvyšší hodnotou nemovitostí avšak jen 0,02 procenta hodnoty jejich nemovitostí,“ vypočítává.

Pro ilustraci uvádí Komárek vilu za Prahou, za kterou vlastník odvádí až třikrát nižší daň než za stejně velký rozpadlý dům v Ústí nad Labem. „V rámci daňové efektivity bychom optimálně chtěli vyšší sazbu daně pro polohovou rentu nemovitosti, tedy pro tu část hodnoty nemovitosti, která závisí na atraktivitě dané lokace, a nižší sazbu pro takzvanou replacement value, tedy hodnotu, kolik by stálo danou nemovitost znovu postavit s přihlédnutím ke stáří,“ navrhuje řešení.

Dnešní daň z nemovitých věcí podle něj tohle vůbec nereflektuje a nevytváří tak účinnou motivaci pro rychlejší a hustší výstavbu v centrech měst. „Dokonce sazba pro stavební pozemky v centru měst, kde developeři čekají na vyšší budoucí ceny a kde ještě není vydáno stavební povolení, patří k těm nejnižším,“ konstatuje Komárek.

Analýza Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy upozorňuje, že podíl daňových příjmů hlavního města ze zdanění nemovitostí je v mezinárodním srovnání extrémně nízký, a doporučuje jeho zvýšení. 

Podobná situace podle Komárka panuje i v jiných velkých českých městech. „Obecně platí, že čím větší obec, tím méně spoléhá na zdanění nemovitostí. Je tak otázka rozpočtového určení daní, zda podíl národních daní pro velká města není příliš štědrý, aby motivoval obce vytvářet si své daňové příjmy,“ říká.

Ačkoli daň z nemovitostí obecně patří z mnoha důvodů k těm nejméně populárním a letošní zvýšení sazby daně z nemovitých věcí vyvolalo ve společnosti silnou nevoli, připomíná Komárek slova advokáta nízkého zdanění Miltona Friedmana, který označil daň z polohové renty nemovitostí za „nejméně špatnou daň“. 

„To dokládá i řada výzkumů, které potvrzují, že vyšší podíl daňového výnosu ze zdanění nemovitostí je prospěšný pro ekonomický růst. V Česku jsme hodně zvyklí debatovat v rovině méně či více danit, avšak hlavní problém českých daní je jejich velmi nerůstový mix,“ tvrdí Komárek. 

Vysoké zdanění zaměstnanecké práce, obzvlášť té nízkopříjmové, podle něj vytváří řadu negativních dopadů na naše hospodářství: vysoké náklady pro firmy, nízkou spotřebu českých domácností nebo nelegální práci.

„V prvé řadě je však udělat komplexní reformu daně z nemovitých věcí po vzoru vyspělých států, například Finska, Estonska či Dánska. Následně lze uvažovat o tom, zda lze zvýšit podíl daňových výnosů ze zdanění nemovitostí a jak naopak lze snížit zdanění nízkopříjmové zaměstnanecké práce například na úroveň východoevropského ekonomického tygra Polska,“ uzavírá Komárek. 

Daňový poradce ze společnosti Rödl & Partner Petr Koubovský podotýká, že do budoucna je třeba u zdanění nemovitostí počítat s určitou mírou zvýšení daňového zatížení, a to jak na straně podnikajících osob či korporací, tak občanů samotných. 

„Týká se to nejen zdanění samotných nemovitých věcí z hlediska daně z nemovitých věcí, ale širší oblasti zahrnující daně z příjmů – zdanění příjmů při prodeji nemovitosti a daně z přidané hodnoty – jakékoli transakce s nemovitostmi,“ shrnuje Petr Koubovský. 

Příprava rozpočtu je totiž v plném proudu a příjmů státní kasy je stále nedostatek. „Dle mého názoru se tento fakt dotkne i vlastníků nemovitostí. Přestože vládní představitelé tvrdí, že zdanění investičních bytů nechtějí, přineslo by to do státního rozpočtu nemalé prostředky a zároveň by to i zvýšilo dostupnost bydlení, takže se to jeví jako vhodný krok,“ konstatuje Koubovský. 

Příjem z prodeje nemovitosti, bavíme-li se o těch investičních, je osvobozen od daně z příjmu při splnění časového testu deseti let (pětiletá lhůta platila do konce roku 2020), což je podle Koubovského ve srovnání s jinými druhy investic nekoncepčně daňově zvýhodněno.

„Způsobuje to neefektivnost systému a zároveň přehřátí trhu co do poptávky po nemovitostech. Ostatně i výše nájmu v Praze se v porovnání s ostatními evropskými velkoměsty drží dlouhodobě na špici,“ připomíná.