Průmyslové haly za 75 miliard. V Evropě hrajeme první ligu, říká Kratina

Je polovičním vlastníkem holdingu Accolade, mnohamiliardového kolosu, který v sedmi evropských zemích investuje do výstavby průmyslových hal. A taky čtyřiadvacátým nejbohatším Čechem v žebříčku Forbesu. Ve velkém rozhovoru pod hlavičkou Forbes Flying Cover se Milan Kratina rozpovídal o tom, jak se Accolade loni dařilo, a také o tom, co ho štve na českém vztahu k nemovitostem.

Kanceláře, byty, obchodní centra. To vše se v rámci nemovitostního trhu potýká s problémy a výrazným zpomalením výstavby. Průmyslovým parkům se naopak daří a staví se dál. Je za tím mimo jiné snaha Evropy posílit svoji soběstačnost. A tak i když třeba e-commerce nemá rozhodně takovou sílu jako za covidu, táhnou průmyslové haly především nájemci z řad výroby a skladování.

Jasně je to vidět i na byznysu české skupiny Accolade miliardářů Milana Kratiny a Zdeňka Šoustala. Ta v loňském roce překonala v rámci svého nemovitostního portfolia milník 3,3 milionu metrů čtverečních. Navíc jí výše ročních příjmů z pronájmu stoupla o 26 procent a celková hodnota portfolia Accolade se dostala už na tři miliardy eur, tedy zhruba 75 miliard korun.

Aktuálně skupina investuje do výstavby zhruba 745 tisíc metrů čtverečních ploch. Ty se tak brzy přidají do portfolia, jehož největší část tvoří projekty v Polsku, za nímž hned následuje Česko. A právě v Česku byla skupina letos úspěšná.

„Drtivá většina našich klientů v Česku jsou teď výrobci. Dva roky zpátky to přitom byla hlavně e-commerce. V Evropě jsme si ale uvědomili, že ne všechny země jsou k nám přátelské, a také to, že musíme být nezávislejší v některých sektorech,“ říká v rozhovoru pro Forbes spoluzakladatel a CEO Accolade Milan Kratina.

A mluví třeba také o tom, v čem Česko za Evropou zaostává a kvůli čemu nemohou svůj potenciál naplno využít ani průmyslové parky.

Ty přitom Accolade buduje s velkou pečlivostí. V parku Cheb South například loni dosáhla hala pronajímaná německému online prodejci automobilových dílů Autodoc dle prestižní certifikace udržitelnosti BREEAM rekordního skóre 94,2 procenta, a stala se tak nejekologičtější průmyslovou budovou na světě.

Už jste byl letos v Chorvatsku?

Nebyl. Myslím si, že se tam dostanu mezi dubnem a červnem. Ale Chorvaté byli teď dvakrát za sebou na bedně v mistrovství světa ve fotbale, tak to tam musím jet okouknout.

Chorvatsko je totiž další zemí, kam jste s Accolade na konci loňského roku expandovali. Tak mě zajímá, jestli už se rozšířil i seznam zemí, kam cestujete za byznysem…

Ostatní trhy, kde působíme, pro nás zatím mají stále ještě větší prioritu, ale i když na návštěvu Chorvatska v posledních měsících zatím nebyl prostor, brzy jistě nastane. Tahle země nám dává velký smysl. Tamní trh je extrémně malý, je to Záhřeb a pak možná tři další lokality, které jsou průmyslově zajímavé. A baví nás to, na místě máme i celý svůj tým. 

Takže jste na chorvatském trhu viděli potenciál… Už tam máte nějaký konkrétní projekt?

Je to hodně nerozvinutý trh. Celkově má třeba milion metrů čtverečních a to je opravdu málo na tak velkou zemi, která je i relativně dobře dostupná pro zásobování. K tomu, aby mohla být evropská ekonomika soběstačná, se do ní musí zapojit i Chorvatsko, takže musí nabízet i více metrů. My máme projekt na sever od Záhřebu. A opět to bude krásný neofunkcionalistický soubor budov na dálničním sjezdu, jak je u nás zvykem.

Chorvatsko je sedmou zemí, kde působíte, když počítáme i Česko. Proč jste si vybrali zrovna tuhle zemi? Mluvil jste o potenciálu a nerozvinutém trhu. Je za tím ještě něco dalšího?

Chceme vytvářet určitý mix. Naše investice primárně míří do střední a západní Evropy, kde jsou výnosy nemovitostí relativně nižší. Ty trhy jsou konzervativnější, méně vynášejí. A abyste zajistil nějaký rozumný zisk, je dobré být i na trzích, kde je výnos vyšší. V Chorvatsku je výnos z nemovitostí o padesát až sedmdesát procent vyšší než třeba v Německu nebo Česku.

Na co dalšího se koukáte, když vybíráte novou zemi k expanzi?

Pořád jsme real estate. Takže i pro nás je nejdůležitější lokace. Pak je to soubor potenciálních klientů a nájemců z naší sítě zhruba dvou stovek nájemců, kteří by o danou zemi mohli mít zájem. Ale nechceme být v dalších zemích jen proto, abychom tam měli špendlík. Potřebujeme tam mít určité množství průmyslových parků, které dohromady budou mít alespoň čtvrt milionu metrů. A pak tam dál růst. Věřím, že i v Chorvatsku se nám to povede. 

Liší se jednotlivé státy v tom, do čeho tam investujete? Jsou velké rozdíly v poptávce?

My zrcadlíme ekonomiku. Když roste výroba, máme mezi klienty výrobce, když je boom e-commerce, je většina klientů ze segmentu e-commerce. Když ekonomika hodně šlape, je to logistika. V jednotlivých zemích je to zastoupení samozřejmě trochu jiné.

Česko je třeba mimořádně průmyslová země. Pětačtyřicet procent našich tuzemských klientů jsou výrobci, zhruba čtyřicet procent jsou robotická centra spjatá s e-commerce a patnáct procent je logistika. V Polsku je zase ten podíl logistiky daleko vyšší.

V Chorvatsku ještě uvidíme, ale předpokládám, že tam bude víc logistiky a e-commerce. My ale do e-commerce schováváme i klasický retail, jako jsou potravinové řetězce typu Aldi, takže je lepší říkat e-commerce a retail.

Když se z jednotlivých zemí přesuneme do globálního pohledu, jak se momentálně Accolade daří? Jaký byl pro vás loňský rok?

Byl takový hořkosladký. Máte nové projekty, které jsou fantastické, dávají smysl a je po nich poptávka. A hodně věcí se děje. Průmysl je totiž jedním z mála segmentů, kde se nepřestalo stavět. I v Německu se ty ostatní segmenty zastavily – nové kanceláře, shopping mally ani rezidence se nestavěly. Ale průmysl dokázal reagovat, a to i tím, doba výstavby haly je vlastně poměrně krátká. V tom máme štěstí na segment.

Ale o něco složitější to bylo celosvětově u starších projektů, které odstartovaly v druhé polovině roku 2021 nebo v prvním kvartálu roku 2022. Ať už to jsou rezidence, kanceláře, nebo průmysl – to vše má výrazně nižší marži, než investoři předpokládali. A někteří developeři kvůli tomu i krachovali.

Je to kombinace toho, že jste předpokládal nějaké nájmy a výnosy a proti tomu nějaké náklady. Ale náklady, stavební i finanční, dramaticky vzrostly a proti tomu celkově klesla cena komerčních nemovitostí, což je věc, která se naplno projevila právě v roce 2023.

Takže i vy jste pracovali s nějakým výhledem, který úplně nevyšel…

Ano, marže projektů rozhodně nebyla taková, o jaké bychom snili. A stejně tak i ziskovost byla výrazně nižší.

Nicméně portfolio se vám stále rozrůstá. Teď v něm máte projekty za 75 miliard…

V tom rosteme. A teď je právě ta doba, kdy naopak marže projektů rostou. Nájmy máte vysoké a náklady klesají. A aktuální projekty reagují na trh, který je teď. Takže jakékoli zlepšení, co se týče stavebních nákladů nebo cen financování, jde s vámi. Teď je dobré investovat.

Takže výhled je na trhu průmyslových nemovitostí pozitivní?

Je to tak. Když se podíváme jen na aktuální projekty v Česku i v Polsku, mají výrazně vyšší výnosy než ty, které jsme startovali rok a půl zpátky.

Zůstaňme ještě v Česku, když jste ho zmínil. Kde v rámci Česka máte největší záběr?

Vždycky jsme se drželi strategie železné opony. Máme spoustu parků v příhraničních oblastech v Polsku a v Sudetech. Možná že jsme dokonce největší investor v Evropě do Sudet a bývalého Německa v Polsku. A k tomu přidáváme Prahu, Brno, Plzeň, zkrátka strategická místa. Nejvíce poptávek ale máme rozhodně v západních Čechách a Karlovarském kraji.

Ten nám moc hezky roste a dlouhodobě věříme, že se stane premiantem a že má šanci stát se zajímavým průmyslovým a logistickým centrem. Jen za posledních deset let jsme zde investovali téměř do tří set tisíc metrů čtverečních a v současnosti máme v lokalitě jen ve výstavbě nemovitosti v hodnotě dalších devíti miliard korun.

V čem byla pro vás přidaná hodnota těch oblastí, že jste se do nich pustili?

Prostě nám ty lokality dávaly smysl. Mohli jsme mít projekt v Poznani, ale Štětín je blíž Berlínu a Skandinávii. A nechtěli jsme mít čtyřiašedesátý park v Poznani, chtěli jsme být největší pronajímatel ve Štětíně. A jsme.

V Česku je to podobné. Na dálnici D5 má skoro každý sjezd, který je alespoň trochu rovný, nějaký průmyslový park nebo výrobu. My jsme k té D5 nabídli Karlovarskem alternativu, kdy z Chebu je to do Mnichova dokonce blíž než z Plzně. On ten pražský pohled stavěl Cheb trochu mimo radar. A také jsme vždycky říkali, že spojení s Prahou je pro náš byznys podružné, hlavní je spojení s Německem.

A ještě jedna věc. Málokdy si v Česku uvědomujeme, že investice do komerčních nemovitostí jsou významnou součástí evropské ekonomiky. Komerční nemovitosti jsou větší obor než telekomunikace, automobilky nebo bankovní sektor. Ale tou fragmentací to na první pohled není vidět. A přijde mi, že v Česku si toho nevážíme.

Kdybych řekl jakémukoli německému regionu, budeme tady investovat čtyři sta milionů eur do průmyslových hal, mám u nich červený koberec. V Česku mi přijde, že je logistika někdy až sprosté slovo. Jenže ty koncové služby, které vybudovali Tomáš Čupr nebo Simona Kijonková, ty se nám tady ale naopak zase líbí. Když nám přepravní společnost doručí balíček, je to fajn, ale její kamion už zas až tolik ne. Je to takový zvláštní vnitřní rozpor.

A to je specifikum Česka?

Je to hodně české. Vnímám tu oproti jiným trhům, kde působím, snahu na celý ten segment lepit různé nálepky a různá nová slova – například, že to jsou montovny, což je nesmysl. Jsou to často nejzelenější a nejmodernější fabriky na světě.

Lidi si asi neumí představit, co se v těch halách vlastně odehrává…

Je to tak. Když lidé vidí AutoStore, což je automatizace skladů, kterou používá třeba Alza nebo Rohlík, tak je to pro ně pecka. Jenže naše haly jsou právě ta místa, kde tyhle roboty reálně můžete potkat. Kdybyste si řekl, že chcete vidět robota, tak v hale Accolade máte vysokou pravděpodobnost, že ho uvidíte. To spojení skořápky s tím vnitřkem se nám ale zatím příliš nedaří jako společnosti přijmout. Nevím čím to je, ale pracujeme na tom.

Vy sice investujete do výstavby průmyslových hal, ale zaujalo mě, že co do udržitelnosti jsou na tom lépe než mnohé jiné na první pohled líbivější projekty. Máte tam využívání šedé vody, fotovoltaiku, hmyzí hotely, dokonce budky pro veverky. Je to něco, co teď prostě haly mít musí, protože je to světový trend, nebo je to nějaký váš krok navíc?

Je to samozřejmě dlouhodobý trend a my jsme ho velmi brzy pochopili. Drtivá většina hal má vysoké ekologické certifikace BREEAM. Ty nám umožňují se srovnávat se zbytkem světa. Naše průmyslová hala v Chebu teď třeba porazila Paříž a je nejzelenější průmyslovou halu světa. Je to něco, co děláme rádi, klienti to oceňují. Chceme zviditelnit to, že Česko je v tom vlastně světovým lídrem.

Jak je na tom trh s průmyslovými nemovitostmi? Na konci roku 2021 jste v rozhovoru pro Forbes se Zdeňkem Šoustalem říkali, že když nebudou lidé nakupovat a nebude silný spotřebitel, je to pro váš byznys riziko. To se teď kvůli inflaci stalo. Jak se to tedy na trhu podepsalo?

Každá doba něco přinese a ukazuje se to na struktuře poptávky. Drtivá většina našich klientů v Česku jsou teď výrobci. Dva roky zpátky to přitom byla hlavně e-commerce. Je to reakce na přerušení dodavatelských řetězců, kdy jsme si v Evropě uvědomili, že ne všechny země jsou k nám přátelské, a také to, že musíme být nezávislejší v některých sektorech.

Z největších klientů, kteří byli čistě e-commerce, teď máme velké klienty z oblasti výroby a skladování pro výrobu a zvětšují se sklady pro výrobu i sklady produktů. Celkově ta deglobalizace vede k větší soběstačnosti, ale zároveň k menší efektivitě. To je dlouhodobý inflační tlak, který tu bude, protože vyrábět v Evropě bude vždycky dražší. A nese to i demografické otázky – třeba kdo v těch fabrikách bude pracovat.

Někde jste řekl, že všude jinde se staví lépe než v Česku. Kde se vám tedy investuje do výstavby nejlépe?

Asi je to nejjednodušší v Polsku. Respektive mezi ty nejefektivnější země řadím Polsko, Německo a Holandsko. Když tam splňujete územní plán, můžete stavět. A přesně víte, jakou hmotu a co tam můžete postavit. Územní plán vám to jasně říká a když to nepřekračujete, tak si nikdo nepřipouští možnost, že by vás mohl blokovat. Česko má obrovský problém v tom, že územní plán neznamená vlastně nic.

Stavební právo by mělo fungovat tak, že pokud splním požadavky, je mi umožněno stavět. Dostal jsem ze všeho jedničky, tak se do toho mohu pustit. To všude jinde funguje, ale v Česku ne. Ta nejistota spojená se stavěním, je něco, co výrazně ovlivňuje chuť společností tady investovat. I kvůli tomu jsme jedna z mála zemí, která se nedostala na HDP z roku 2019. A třeba takový trh s byty je typickým příkladem toho, jak je to zablokované a ještě bude dlouho trvat, než se to zase rozjede.

V Německu nebo Holandsku to tak není. Koupili jsme pozemky v Bavorsku, v únoru jsme požádali o stavební povolení a za pár měsíců ho budeme mít. Je to čtyřicetitisícová hala a vůbec nikoho nenapadne, že by nás mohl blokovat. Jednou to v územním plánu je, máme tam jasně dané, kolik toho můžeme postavit, nebo třeba jaký má být podíl zeleně. To samé je sice i v českém územním plánu, ale tady se na to vlastně nebere zřetel.

Přichází kvůli tomu Česko třeba o zajímavé nájemce průmyslových parků?

Jednoznačně. Ale důvod, proč je trh průmyslových parků i přes to všechno relativně úspěšný, je ten, že my vše povolujeme dopředu. Díky tomu mám plochu, kde například společnosti Amazon můžeme deklarovat, že jsme schopni vše dodat v požadovaném termínu.

Ale pokud by se měl nájemce rozhodnout a měl na výběr stejný pozemek v Česku, Polsku, Německu a Holandsku, na kterém by podle územního plánu ten jeho projekt mohl být, tak z pozice nula by Česká republika nikdy nemohla vyhrát.

I strategické investice typu Nexen Tires v Žatecké zóně, která je na bývalém letišti, kde do ničeho nezasahuje a je bez sousedů, se zpožďují třeba o rok a více. A vůbec nejhorší je to z pohledu bytové výstavby. Pokud se stávají věci, jako že mezi čtyřpatrovými činžáky nelze povolit čtyřpatrový činžák, když územní plán říká, že tam má být, tak to je podle mě nepochopitelné.

Jak se daří vašemu nemovitostnímu fondu, ve kterém máte nemovitosti v hodnotě téměř třiačtyřiceti miliard?

Fond letos slaví deset let. Za tu dobu přinesl investorům zhodnocení zhruba dvanáct procent ročně, což vnímáme velmi pozitivně. Samozřejmě poslední rok byl takový, že cashově na tom byl fond skvěle, významně se navýšily i nájmy. To je fajn. Ale přeceňování na trhu nemovitostí vedlo k tomu, že fond v loňském roce vydělal investorům víceméně nulu.

V kontextu světových fondů ale ten výsledek není špatný. A také vidíme, do jakých nemovitostí dnes chtějí investovat největší fondy na světě jako Blackstone. Jsou to průmyslové nemovitosti. Takže je naše doba a věříme tomu, že se nám nájmy budou hezky zvedat a investorům zase budeme přinášet radost.

Ještě se vrátím k tomu velkému dvojrozhovoru z listopadu 2021. V něm jste říkali, že chcete být v první lize velkých nemovitostních fondů. Už v ní jste?

Myslím si, že ano. Jestli je první liga třeba šestnáct nejlepších manšaftů v Evropě, tak tam si myslím, že jsme. Jestli je to deset, tak tam jsme možná už taky. Pořád to ale vnímáme tak, že jsme na začátku. Zároveň ale už o moc větších vlastníků průmyslových hal v Evropě není.

Fond Accolade je pro kvalifikované investory s minimální investicí dva miliony korun. Nepomýšlíte i o retailovém fondu pro menší investory?

Je to cesta. Kvalifikovaní investoři jsou naše gros. Otevřít retailový fond je ale jedna z dalších cest, jak umožnit více lidem investovat. Určitě to zvažujeme a asi se už i blížíme tomu, že k tomu dojde. Třetí noha financování, kterou zvažujeme, jsou bondy. Musíme zkrátka diverzifikovat zdroje kapitálu, jako naši evropští a celosvětoví konkurenti.