Las hipotecas para segundas residencias se hunden a mínimos de los últimos tres años por las trabas bancarias

Comprar un pequeño piso junto a la costa o una casa rural en la montaña sigue siendo el sueño de miles de españoles, pero conseguir que un banco lo financie se ha convertido en una carrera de obstáculos. Las hipotecas firmadas para adquirir segundas residencias han caído a su nivel más bajo en tres años, y no porque los compradores hayan perdido el interés, sino porque las entidades financieras lo ponen cada vez más difícil.

Según datos de Idealista, en julio los préstamos para segunda vivienda apenas supusieron el 2,2% del total de operaciones intermediadas por el bróker hipotecario de la plataforma, muy por debajo de las hipotecas para vivienda habitual, las de mejora de condiciones o las contratadas por extranjeros. Es el porcentaje más bajo desde agosto de 2023 y uno de los más peores datos desde que arrancó la serie histórica en 2018.

La caída en las hipotecas concedidas choca frontalmente con el aumento del interés de los compradores: en el mismo mes, las solicitudes de financiación para segunda residencia representaron el 8,1% de todas las peticiones recibidas por Idealista/Hipotecas, solo por detrás de la primera vivienda (83,4%) y muy por encima de las hipotecas de mejora (4%) o las de no residentes (3,1%). Es decir, hay casi cuatro veces más demanda que operaciones que finalmente llegan a buen puerto.

El desajuste entre solicitudes y firmas tiene su explicación en el menor atractivo de estas operaciones para el sector bancario. Juan Villén, director general de Idealista/Hipotecas, recuerda que desde 2019, con la entrada en vigor de la ley que regula los contratos de crédito inmobiliario, es la entidad la que corre con los gastos de notaría, registro, gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, mientras el cliente solo paga la tasación y las copias de la escritura.

Ese cambio penaliza especialmente a los préstamos de menor cuantía, como suelen ser los de segunda vivienda. "Como los bancos tienen que pagar los gastos de la hipoteca, cuanto menor es el importe más le cuesta al banco. Y muchos arrastran los pies cuando la hipoteca solicitada es inferior a 100.000 euros", explica Villén.

Los datos lo confirman. En los últimos doce meses, el importe medio de los préstamos para segunda vivienda rondó los 135.400 euros, muy lejos de los más de 213.400 euros de las hipotecas para vivienda habitual. En julio, el último dato disponible, la diferencia se mantuvo: 127.294 euros frente a 216.882 euros.

A esto se suma un segundo factor: quienes compran una segunda residencia suelen tener ya pagada su vivienda principal o disfrutar de una situación económica desahogada, lo que les lleva a amortizar el préstamo antes de lo previsto. Para el banco, cuanto antes se cancela una hipoteca, menos rentabilidad le deja, lo que convierte a los perfiles de compradores de segundas residencias en poco atractivos. De hecho, la segunda residencia se financia a una media de 24 años, cinco menos que los 29 años que suelen concederse para el hogar principal.

El tercer freno tiene que ver con el comportamiento de los propios compradores. Muchos ya mantienen con su banco habitual otros productos vinculados a la primera hipoteca, como el seguro de vida o la domiciliación de la nómina, lo que les hace poco proclives a cambiar de entidad para buscar mejores condiciones en una segunda operación.

La escalada del precio de la viviendas también es un factor a tener en cuenta. Según los últimos datos de Tinsa by Accumin, el precio de la vivienda en los municipios de la costa española -excluyendo las capitales de provincia- alcanzó los 1.992 euros por m2 en el primer trimestre en el año, con una subida del 13,5% interanual, lo que ha disparado el esfuerzo de compra hasta el 40% de la renta disponible del hogar medio, por encima del nivel máximo que recomiendan los expertos. Esto puede derivar en la no concesión de numerosos préstamos solicitados.

"Es una pena que, sobre todo por las limitaciones derivadas de los gastos hipotecarios y las vinculaciones, los consumidores no se beneficien de las mejores ofertas del mercado. Pero, mientras estas subsistan, los intereses de la banca seguirán restringiendo las opciones para quien busca una hipoteca para su casa en la playa o la montaña", asegura Villén.