Inmologístico 2026: del "big box” al light industrial
Durante años hemos hablado del inmologístico casi en singular: naves XXL, operadores globales y grandes plataformas en la primera y segunda corona de las grandes ciudades. Hoy el relato ha cambiado y desde BNP Paribas Real Estate estamos seguros de que el sector se ha sofisticado y se está llenando de matices que lo hacen más complejo y retador. Formatos más pequeños, nuevas tipologías de usuario, capital más exigente… y un Reglamento de PCI que obligará a reposicionar activos más rápido de lo que muchos propietarios desearían. Estas serían algunas de las tendencias más importantes que estamos viendo en el mercado y que se harán más potentes a corto medio plazo.
Uno de los productos que esta nuevamente incorporándose al mercado es el denominado “light industrial”, un inmueble diseñado para actividades de manufactura ligera, ensamblaje, almacenamiento y distribución a pequeña escala. Suelen ser naves de pequeño tamaño, diáfanas, con muelles o portones para camiones, suelo reforzado y, a menudo, una pequeña superficie de oficinas integrada. Están ubicados cerca de áreas urbanas para acortar tiempos de entrega y facilitar el acceso de personal. El “light industrial” ha dejado de ser el “hermano pequeño” del logístico para convertirse en producto institucional. Lo vemos en la forma: parques en alquiler, bajo una única gestión profesional, con estándares claros de calidad, ESG y servicios comunes. Unidades más pequeñas, pero con especificaciones técnicas de plataforma: alturas generosas, buena maniobrabilidad, preinstalaciones y servicios compartidos. En paralelo, los llave en mano mantienen su peso específico aunque de forma paralela muchas compañías han decidido dejar de ser solo inquilinos para convertirse en propietarios de su propio inmueble, comprando suelo y convirtiéndose en autopromotores. El nuevo reglamento de Protección contra incendios abre además una ventana al reposicionamiento de activos.
La demanda inmologísta se está diversificando. Junto al comercio electrónico –que seguirá absorbiendo espacio, ya no tanto por crecimiento explosivo sino por la entrada de nuevas compañías en el canal online– aparecen otros sectores menos tradicionales como la actividad militar y de defensa, que necesita bases logísticas modernas, seguras y bien conectadas. O la industria avanzada, con requerimientos técnicos superiores. También nuevas marcas de automoción, especialmente eléctricas, que necesitaran incorporar en su expansión nuevos y modernos almacenes de recambios para poder garantizar un servicio post venta adecuado. Todo esto se traduce en una demanda sólida, más profesional, que sabe lo que necesita y está dispuesta a pagar por soluciones a medida cuando el activo realmente le encaja.
Las rentas han crecido, superando en ya bastantes ejemplos los máximos del ciclo 2008. La tendencia es clara: los mejores activos, en las mejores ubicaciones, han roto techos históricos. El reto ahora no es seguir subiendo por inercia, sino consolidar. Asegurar contratos a largo plazo, con operadores solventes es el camino. También reforzar la calidad del producto y servicio para justificar esas rentas en el tiempo. En un contexto de costes financieros todavía sensibles, la estabilidad de la renta será tan importante como su nivel nominal.
En inversión hay un regreso progresivo del capital core: más volumen disponible, cierta relajación en las exigencias de yield y especificaciones de producto, aunque siguen siendo criterios muy exigentes. Donde por el momento no vemos capital es en los grandes tickets. Falta capital dispuesto a entrar en activos individuales de más de 100 millones, precisamente donde empiezan a aparecer las mejores oportunidades: Productos de gran volumen, bien ubicados y arrendados, que hoy se pueden comprar a precios todavía competitivos.. Quien tenga capacidad de balance y decisión rápida puede aprovechar una ventana que no será eterna.
En yields empezamos a detectar una ligera compresión que esperamos poder consolidar en el primer trimestre con el cierre de operaciones en curso. Es un ajuste más de confianza que de euforia: el mercado reconoce la calidad del activo logístico, pero no está para excesos.
En Madrid, existe una alta disponibilidad, combinada con un fuerte volumen de oferta futura en pipeline. La ralentización en el desarrollo de nuevos proyectos ayudará a estabilizar el vacancy rate, pero la selección del suelo, producto y ubicación será más crítica que nunca. En Barcelona, la disponibilidad sigue siendo baja. Lo que en combinación con la escasez de suelo, barreras regulatorias y demanda estable refuerza su carácter de mercado estructuralmente tensionado. Y Valencia mantiene ratios de disponibilidad muy bajos. Se espera la entrada de nuevo producto, lo que hará subir ligeramente el porcentaje de superficie vacante, pero el take-up está demostrando músculo. Si la demanda mantiene el ritmo, veremos todavía una disponibilidad contenida y presión al alza en las mejores ubicaciones.
Un año por delante, con buenas perspectivas de crecimiento, donde podremos ver cómo evolucionan estas tendencias en los próximos meses.
Fernando Sauras es Head Capital Markets Industrial&Logística en España de BNP Paribas Real Estate