Verónica Alfaro: "El industrial y logístico destaca como el gran ganador del 2025"
La directora ejecutiva del Consejo de Desarrollo Inmobiliario (CODI) —Costa Rica—, Verónica Alfaro, traza el mapa del mercado tras un 2024 que marcó récord en metros de construcción tramitados y un 2025 donde la logística se consolida como el segmento más dinámico.
De cara a 2026, anticipa continuidad: demanda concentrada en clase A, presión creciente de vivienda alrededor de nuevos polos industriales y un componente electoral que tiende a enfriar decisiones locales, sin frenar la IED de largo plazo.
Si tuviera que resumir 2025, ¿qué balance deja el mercado inmobiliario costarricense?
—El mercado inmobiliario se entiende mejor por subsegmentos: oficinas, industrial y logístico, residencial, y, en algunos casos, hospitality y lujo, según la zona.
En oficinas todavía hay un remanente de vacancia por encima de niveles prepandemia, pero el mercado se estabilizó. Parte del nuevo inventario llega con contratos preacordados y con esquemas como “virtual suite”.
El industrial y logístico destaca como el gran ganador: absorción alta, desempeño sólido y demanda concentrada en espacios clase A, con disponibilidad limitada por la presión de ocupación.
¿En oficinas, qué cambió en vacancia y cómo se comporta el nuevo inventario?
—En oficinas seguimos con un acumulado de vacancia mayor que antes de la pandemia, pero el punto clave es que dejó de deteriorarse: está estabilizado.
La mayor parte del metraje nuevo entra al inventario con contratos ya definidos. Eso reduce el riesgo de construir sin demanda asegurada y ordena la absorción.
Aun así, hay proyectos consolidados que asumen el riesgo de salir al mercado sin un ancla grande, aunque son los menos.
En industrial y logístico, ¿qué explica el apetito por clase A actualmente?
—Industrial y logística muestran el mejor pulso del mercado: absorciones altas, desempeño muy sólido y una demanda que se inclina claramente por clase A.
La disponibilidad es limitada precisamente por esa presión. Además, la inversión extranjera directa y la llegada de empresas, especialmente de dispositivos médicos, han reforzado el posicionamiento del país en ese nicho.
En términos de metros cuadrados, la absorción neta se mantiene en niveles altos y confirma la robustez de la demanda.
En retail, ¿qué tendencia domina si no hay grandes construcciones comerciales nuevas?
—El comercio también se estabilizó tras el golpe de la pandemia. La vacancia que se abrió en ese periodo se fue ordenando con el tiempo y hoy el mercado luce más balanceado.
Aunque no hay grandes desarrollos comerciales puros en este momento, la dirección es otra: proyectos de uso mixto con más soporte de demanda.
Ahí el retail se apalanca en oficinas, residencial e incluso academia para sostener la masa crítica y consolidarse.
En residencial, ¿dónde se concentra la verticalidad y qué impulsa la demanda?
—La verticalidad se concentra en la ciudad y ha sido el gran boom de los últimos años. Ahí se acumula buena parte de la nueva oferta y se hace más evidente la competencia por colocar unidades.
Una porción relevante se comporta como inversión: microapartamentos comprados para renta de corto o largo plazo, según el perfil del propietario.
Ese patrón se apoya en la dinámica de nómadas digitales y en una atracción turística fuerte, que amplía el mercado de alquiler.
En lujo y costa, ¿qué ocurre en Guanacaste y qué récords se vieron?
—El mercado de lujo y costero, particularmente en Guanacaste, sigue con demanda alta y con una dinámica muy marcada por turismo y residencias asociadas a marca.
En ese contexto, el año pasado se rompieron récords de metros de construcción tramitados en 2024. La señal más visible fue la aceleración de hoteles y branded residences en zonas específicas.
Son productos de nicho, de alto valor, que han atraído inversión y han reconfigurado el ritmo de construcción en la región.
¿Para 2026, espera crecimiento desmedido o un desempeño similar al de 2025?
—La expectativa para 2026 es parecida: no se anticipa un crecimiento desmedido en ningún segmento, sino un desempeño comparable al del año anterior.
Lo que sí se mantiene es la presión al alza en logística, por la demanda que sigue concentrándose en clase A y por la continuidad de llegada de empresas.
En residencial, el comportamiento puede moverse más por la estructura de financiamiento: tasas, tipo de cambio y condiciones hipotecarias influyen en el ritmo de decisión.
¿Podría compartir cifras concretas de absorción industrial del tercer trimestre 2025?
—Con datos del tercer trimestre de 2025, y mientras se cierran números del cuarto trimestre, hay señales claras del dinamismo industrial.
La absorción neta fue de 216 000 metros cuadrados y la absorción absoluta de 242 600 metros cuadrados, solo en ese trimestre.
Esa absorción evidencia continuidad de demanda industrial robusta, especialmente en clase A, donde lo que se construye tiende a colocarse rápidamente.
En el pipeline del 2026, ¿qué zonas concentran expansión industrial y por qué razón?
—En industrial ya está anunciada la continuidad y expansión de varios proyectos, con un foco relevante en la zona de occidente.
Ahí confluyen factores logísticos: una carretera principal, cercanía con el aeropuerto internacional y nuevas zonas industriales que se han venido abriendo.
Ese impulso genera una consecuencia directa: una explosión de construcción asociada y, por efecto natural, una presión creciente para producir vivienda cerca de esos polos.
¿Esa presión de vivienda en Occidente se traduce en verticalidad o sigue horizontal?
—No necesariamente se traduce en verticalidad, porque en esas zonas todavía hay abundancia de terreno y la lógica constructiva tiende a mantenerse más horizontal.
La verticalidad se concentra más hacia el núcleo central de la ciudad, donde el suelo es más escaso y la densidad se vuelve una necesidad económica.
En Occidente, el mercado busca abrir oferta para quienes encuentran atractivo vivir cerca del empleo que generan los parques industriales.
¿El hospitality presiona vivienda e infraestructura?
—En Guanacaste existe una zona económica especial conocida como el polo turístico de Papagayo, con condiciones particulares para inversionistas y compradores de residencia.
Ese esquema, basado en tierra concesionada a largo plazo, facilitó la llegada de marcas hoteleras y dinamizó un negocio turístico vibrante.
Pero también trae retos: se requiere más fuerza laboral, hay presión sobre infraestructura y se abre una discusión sobre cómo acelerar vivienda para quienes trabajan en esos proyectos.
En año electoral, ¿qué se frena más: inversión local o inversión extranjera?
—La IED y el alojamiento de empresas tienden a moverse menos por elecciones, porque responden a contratos de larga data y a factores estructurales.
Lo que suele ralentizarse son decisiones locales: compra de vivienda, remodelaciones o inversiones que pueden postergarse si no hay urgencia operativa.
Es, sobre todo, percepción. La institucionalidad sigue funcionando, pero la gente prefiere esperar a ver el resultado y el tinte ideológico percibido del gobierno.
Si hay segunda vuelta, ¿se prolonga la cautela y cambia el timing del mercado?
—Sí, porque esa cautela se extiende. En Costa Rica las elecciones son cada cuatro años en febrero y, si hay segunda vuelta, ocurre dos meses después.
Eso alarga el periodo de espera y empuja la incertidumbre hacia casi el primer cuatrimestre del año.
En inversiones de largo plazo, ese tiempo adicional pesa: no paraliza todo, pero sí puede retrasar decisiones que requieren un compromiso financiero grande y sostenido.
¿El sector inmobiliario llega a la agenda de candidatos, y qué temas suelen salir?
—Depende del foro. Hay conversatorios, entrevistas en medios y un debate organizado por el Tribunal Supremo de Elecciones, que busca dar espacio a todos.
En esta elección hay 20 candidatos, aunque suele concentrarse la atención en un grupo reducido por reconocimiento o trayectoria.
Los temas que aparecen con frecuencia son vivienda, infraestructura y capacidad hídrica: asuntos de interés general que inciden directamente en el desarrollo inmobiliario.
Si pudiera pedir dos medidas al próximo gobierno, ¿cuáles priorizaría el sector?
—De forma transversal, el desarrollo inmobiliario necesita una actualización y ampliación de la infraestructura hídrica. Sin agua y servicios, la expansión pierde viabilidad.
También es crítica la infraestructura general, especialmente carreteras y conectividad terrestre, además de poner más atención a la infraestructura aeroportuaria.
El objetivo es la movilidad: que la gente pueda ir a trabajar y volver a casa. Y, a nivel país, sostener la competitividad para atraer inversión extranjera.
Para un inversionista extranjero, ¿cuál es el error más común al entrar a Costa Rica?
—El error más común es no asesorarse bien con actores locales. Para invertir con éxito, hay que entender cultura de negocios, reglas y particularidades por zona.
Hay consultores, firmas legales, asesores financieros e inmobiliarios que conocen el mercado y pueden acompañar el aterrizaje con menos fricción.
También es clave tocar la puerta de ProComer, una agencia fuerte que guía la inserción de empresas y facilita el proceso.
¿Y qué variables concretas debería mirar en logística y vivienda antes de invertir?
—En logística, una vía es integrarse a grandes desarrollos donde se habilitan PADs dentro de megaproyectos, porque eso reduce incertidumbre sobre el punto y su vocación.
La locación depende del nicho: turismo en Pacífico Central y Guanacaste; residencial vertical con más fuerza en el área central, donde la demanda y el producto se afinan.
En vivienda vertical, las amenidades son decisivas: hay que ser creativo e innovador, entender qué pide el mercado local y trabajar con un buen asesor comercial.