Stanovi skupi, kvalitet upitan: Građevinski bum u Sjevernoj Makedoniji
Cijevi su popucale, vlaga je izazvala plijesan na kuhinjskim elementima, a zbog loše ventilacije mirisi iz kuhinje jednog stana ulaze u susjedni.
Takve probleme ima Atanas J., i to čak devet godina nakon što je kupio stan u jednom stambenom kompleksu u opštini Gjorče Petrov u Skoplju.
"Kada je [vlaga] prodrla iznad nas, napravila je lom, kuhinja je postala neupotrebljiva, čak se i ringla pokvarila, ponovo smo krečili i popravljali. Garaža na nivou -1 nakon svake kiše u vodi. Ulaz ispred zgrade je toliko loše urađen da se voda tu zadržava. Nema nikakve zvučne izolacije, susjede čujemo kao da sjede u našoj dnevnoj sobi, čak i kada razgovaraju tiho", kaže Atanas za Radio Slobodna Evropa.
Cijena stanova u novogradnji u atraktivnijim opštinama Skoplja premašuje 2.500 eura po kvadratu i već je uporediva s cijenama u evropskim gradovima.
Prosječna cijena kvadrata u Solunu je 3.270 eura, u Rigi u Latviji 2.720 eura, a u Dortmundu u Njemačkoj 2.700 eura, prema online bazi Numbeo.com.
Najviša postignuta cijena po kvadratnom metru u Skoplju je 189.231 denar (oko 280.000 eura) za stan od 91 m² u opštini Centar, prema posljednjem izvještaju Registra cijena i zakupnina Agencije za katastar za treći kvartal 2025. (1. juli – 30. septembar).
To je 3.076 eura po kvadratnom metru.
Atanas priča da su zgradu gradila dva investitora, jedan je radio neparne, a drugi parne spratove.
Tako se desilo da je na spratu gdje je kuhinja, sprat iznad ima kupatilo pa kada pukne cijev, voda iz kupatila curi u kuhinji ispod.
Slične probleme ima i Monika Mladenović, koja se 2023. godine uselila u novogradnju u naselju Taftalidze. Stan je kupila dvije godine ranije, po cijeni od 1.250 eura po kvadratu.
"Sedmicu dana nakon što smo se uselili, kuhinja i kupatilo su poplavili. Nismo mogli da postavimo televizor na zid jer je ispod gips-kartona bila gola crvena cigla, bez maltera, bez ičega. Ventilacija ne funkcioniše. Dugo nismo imali vlasnički list, a ugovor o kupoprodaji stana sastavljen je tek nakon što smo dobili vlasnički list. Na parkingu i dalje vise metalne šipke, nije sigurno", kaže Mladenović za Radio Slobodna Evropa.
Na drugom kraju grada, u naselju Novo Lisiče, Skopljanka Marija Najdova mora nakon svakog tuširanja da skuplja vodu iz kupatila jer ne teče prema sifonu.
"Voda još nije bila priključena u zgradu, a kupatila su već napravljena. Problem je što nije pravilno izveden pad vode. Žalili smo se, došli su majstori, prelijepili pločice i opet je isto", kaže Najdova, koja se uselila u novu zgradu.
Profit glavni interesSlični problemi postoje u većini novogradnji, procjenjuje arhitekta Nikola Velkovski, bivši glavni arhitekta Skoplja i bivši predsjednik Građevinske komore.
Prema njegovim riječima, 80 posto privatnih investitora nisu građevinske firme, već ljudi koji uopšte nisu u sektoru, grade jednom ili najviše nekoliko puta, zavisno od toga koliko lokacija dobiju, imaju i druge poslove, a krajnji interes im je profit.
"Smatram da su nove zgrade sigurne u pogledu statike, ali sve ostalo je površno i nekvalitetno. Na oko lijepo izgleda, lijepo ih predstavljaju, ali kupac kasnije uoči nedostatke. Kvalitet je na najnižem mogućem nivou", izjavio je Velkovski za Radio Slobodna Evropa.
Prema njegovim riječima, problem počinje već pri prvom koraku, odnosno izradi projekta.
"Važno im je ne ko zna, nego ko je najjeftiniji. Izvođači često nisu klasični izvođači, nego grupe majstora bez inženjera koji bi kontrolisao kvalitet radova. Nadzor je većinom samo formalnost, uzmu nekog da napiše tehnički izvještaj na kraju, a tokom gradnje ga nigdje nema. Kupci su obmanuti – na papiru postoji nadzor i sve što treba, a u praksi ga nema", kaže Velkovski.
Nedostaci u kvaliteti gradnje pokazuju širi problem u stambenom sektoru, ističu i u Organizaciji za stanovanje i stanare (ODS), udruženju građana koje radi na pristupačnom i dostojanstvenom stanovanju i zaštiti građanskih prava.
"Radi se o posljedicama brze i nekvalitetne izgradnje, nedovoljne kontrole faza gradnje i korištenja materijala niskog kvaliteta. Ovi problemi često ukazuju na sistemske propuste u projektovanju i izvođenju objekta. Dodatni problem je što građani često nemaju jasne ugovore, nisu informisani o svojim pravima ili nemaju mehanizme za efikasnu zaštitu pa je u praksi teško doći do popravki ili obeštećenja. To stvara osjećaj nemoći i nepovjerenja u sistem", kažu iz ove organizacije.
Radio Slobodna Evropa je tražio stav o kvaliteti gradnje od nekoliko privatnih investitora koji nude stanove za prodaju u već izgrađenim ili u zgradama u izgradnji, ali niko od njih nije želio dati izjavu.
Arhitekta Velkovski, s druge strane, smatra da kupaca za stanove ima bez obzira na cijenu, jer se ulaganje u nekretnine i dalje smatra jednom od najsigurnijih investicija.
Nepouzdani kvalitet materijala bio je razlog zbog kojeg se Ivan M. iz Skoplja odlučio useliti u stari stan.
Prvobitno je tražio nov stan, ali su mu investitori rekli da je garancija na stanove ili ugrađene materijale najčešće dvije do tri godine.
"Ja u tom stanu treba da živim decenijama, a poslije možda i moja djeca. Koja je garancija dvije godine? Za televizor je duža garancija", kaže Ivan.
Zbog toga, nakon mjeseci gledanja novih stanova, na kraju je kupio stan u zgradi na ASNOM bulevaru, izgrađenoj između 1985. i 1990. godine od tada renomiranih građevinskih firmi.
Kaže da je spreman uložiti više da ga renovira, ali da će barem znati šta tačno ugrađuje u stan.
Bez kontrole kvalitetePrema zakonima, kontrolu gradnje vrši više institucija.
Ministarstvo saobraćaja i veza nadležno je za zakonodavstvo, dok direktna kontrola gradnje ostaje na lokalnom nivou.
Opštine izdaju građevinske dozvole i prate da li se poštuju rokovi gradnje, prema Zakonu o gradnji.
Međutim, građevinski inspektori nisu nadležni za provjeru kvaliteta stanova. To rade nadzorne firme koje investitor sam angažuje, iako nadzor treba biti nezavisan od firme koja gradi.
Drugim riječima, ko gradi, taj odlučuje i ko će ga kontrolisati.
Od jula do septembra 2025. godine, najviše prodatih stanova bilo je u skopskoj opštini Centar (611), prema Registru cijena i zakupa nekretnina. Slijede Aerodrom sa 515 i Karpoš sa 440 transakcija kupoprodaja i zakupa stanova.
"Opština nije nadležna za utvrđivanje kvaliteta završenih stanova, to se reguliše ugovorom između izvođača (investitora) i klijenta", rekli su Radiju Slobodna Evropa iz opštine Centar.
Dejan Miteski, gradonačelnik opštine Aerodrom, kaže da su do njega u neformalnim razgovorima stizale žalbe sugrađana, ali da opština nema nadležnost u tom dijelu.
"Do 2005. godine, nadzor nad objektima druge kategorije vršile su opštine i izdavale upotrebne dozvole. Nakon toga se to promijenilo i sada nije tako. Možda bi ta odredba trebala ponovo da se uvede", rekao je Miteski za Radio Slobodna Evropa.
Svaka zgrada treba imati firmu koja je licencirani upravitelj stambenih objekata.
Trenutno postoji 62 takve licencirane firme, ali i njima su ruke vezane.
"I kod nas ima reakcija i to mnogo. Mnoge zgrade nemaju hidrantske mreže i protivpožarne aparate. Građanin je kupio garažu, a nema vrata da uđe u nju. Ili su napravljena parking mjesta na šinama pa nema pristupa. Ili je investitor prodao i zajedničke prostorije u zgradi. Ako je zgrada pod garancijom, obraćamo se investitoru, pa dolazi do posredovanja i pregovaranja... Ali, kad preda ključeve, odgovornost investitora kao da prestaje", rekla je upravnica jedne takve firme.
Postoji i Regulatorna komisija za stanovanje, ali ni ona nije nadležna za kontrolu kvaliteta novoizgrađenih stanova.
Građani se snalaze samiKada je shvatio da nema drugog rješenja, Atanas iz Gjorče Petrova, da bi barem donekle zaštitio svoje interese, jedina opcija mu je bila da plaća godišnje osiguranje u osiguravajućoj kompaniji.
Nakon jedne od brojnih šteta, osiguranje mu je isplatilo 30.000 denara (oko 488 eura)
Monika Mladenović iz Taftalidza, nakon više sukoba s investitorom, pokušala je podnijeti žalbu opštini. Uputili su je da popuni formular, a nakon konsultacija s advokatom odustala je kada je shvatila da bi se upustila u dugotrajnu i skupu sudsku proceduru.
"Na kraju sam odlučila da popravim što se može popraviti i da sačuvam svoje zdravlje", priča Monika.
Arhitekta Velkovski apeluje na državu i opštine da preduzmu mjere i pojačaju kontrole, jer prodaja nekvalitetnih stanova postaje masovna pojava.
Od jula do septembra 2025. godine, nekretnine u ukupnoj vrijednosti od 305 miliona eura su prodane, prema posljednjem kvartalnom izvještaju Registra cijena i zakupa.
Najveći dio kupoprodaja, trećina ukupnog broja, odnosi se na stanove.
U izvještaju se takođe navodi da je u Agenciji za katastar nekretnina upisano i 26.463 lista, što ukazuje da se toliki broj objekata trenutno gradi i da će uskoro biti ponuđeni na tržištu nekretnina.