Cooperativas de crédito garantem imóveis até 40% mais baratos em Goiás

Catherine Moraes e Kamylla Rodrigues, especial para o Jornal Opção 

Participar da construção de um imóvel não como cliente, mas como cooperado. Um apartamento de alto padrão, por exemplo, com um custo até 40% menor que o preço comum de mercado, além de permitir maior transparência e participação nas decisões. Este é o modelo realizado pelas cooperativas que garantem não apenas moradia, mas também espaços comerciais. O setor já investiu R$ 3 bilhões em Goiás e, neste sistema, cooperados constroem a preço de custo. O tempo de obra é de aproximadamente 60 meses (5 anos) e, depois da entrega e escritura, o imóvel pode ser comercializado. 

Foi essa perspectiva que motivou o publicitário e empresário Alvacir Cândido dos Reis Filho a ingressar na cooperativa Cooperluxo em 2017. Ele lembra que a proposta foi apresentada em uma reunião e rapidamente chamou a atenção. “A gente gostou logo de cara e resolveu embarcar na empreitada. No fim, deu tudo certo. A pandemia até atrapalhou um pouco o cronograma, mas o resultado final compensou”, conta o publicitário que adquiriu o Maison Verte Marista, entregue em 2023. 

Segundo Alvacir, o preço foi decisivo para o investimento. Na época, o valor do metro quadrado oferecido pela cooperativa era de quase 40% mais barato do que o praticado pelas construtoras convencionais. “O metro quadrado ficou em torno de R$ 4,7 mil enquanto os apartamentos de padrão semelhante na região eram R$ 7 mil o m²”, relembra.

Além da diferença no preço, pesaram na decisão o potencial de valorização da região e a possibilidade de investir de forma mais segura. “Foi um conjunto de fatores: o valor atrativo, a valorização e a vontade de fazer algo diferente. Para investir no imóvel, tirei recursos de outros investimentos e deu super certo”, explica.

No modelo cooperativo, o pagamento é feito durante a fase de construção, o que reduz custos e facilita o acesso. “Geralmente você precisa quitar até a entrega das chaves. Depois disso, o imóvel já está 100% no seu nome”, detalha Alvacir, que agora avalia novos investimentos, como salas comerciais. Ele acredita que o sistema cooperativo pode novamente oferecer preços mais acessíveis que o mercado tradicional.

Com histórias como a dele, as cooperativas habitacionais consolidam-se como uma alternativa real à compra convencional, oferecendo economia, transparência e valorização. 

O engenheiro civil e empresário Moacir Braga Costa Júnior, morador de Aparecida de Goiânia, é um dos que apostaram nesse formato. Ele conheceu o sistema cooperativo há cerca de oito anos e viu uma oportunidade sólida para investir. “Desde o início achei a proposta muito interessante. Quando surgiu a Cooper House, me entusiasmei em participar pela excelente oportunidade e pelo perfil da diretoria, formada por pessoas sérias. Como se trata de um modelo que envolve grandes projetos, é fundamental ter um time competente ”, afirma.

 Segundo Braga, os resultados do modelo são expressivos. “O principal retorno é financeiro, com baixo nível de risco em comparação a outros investimentos. Além disso, há benefícios como a co-gestão, a transparência e a possibilidade de acompanhar todo o processo, desde o projeto até a entrega das chaves.” Hoje, ele é cooperado em cinco empreendimentos, sendo dois de apartamentos e três de loteamentos em condomínios fechados, todos voltados para aluguel ou revenda, o que reforça o potencial das cooperativas também como alternativa de investimento imobiliário.

Braga acredita que o futuro da habitação em Goiás deve fortalecer ainda mais esse modelo. “O estado continuará apresentando forte demanda por moradia, impulsionada pelo crescimento econômico e pela expansão urbana. Esse cenário abre espaço para o cooperativismo habitacional, que combina viabilidade financeira, segurança jurídica e participação coletiva”, destaca.

De acordo com o presidente da OCB Goiás, Luís Alberto Pereira, esse é um processo democrático de construção. “Todos os cooperados são donos, opinam sobre o local do empreendimento, o material utilizado, a forma de construção, o acabamento. E, além de terem voz ativa nas assembleias, conseguem garantir um imóvel com mais de 30% de economia do valor considerado tradicional. Isso acontece porque a cooperativa não visa lucro, então a obra sai a preço de custo. Todos os cooperados são empreendedores.”

R$ 79,6 milhões de faturamento em Infraestrutura 

Goiás possui, atualmente, 21 cooperativas de habitação associadas à OCB/GO. Segundo o último levantamento da entidade, o ramo de infraestrutura – que inclui cooperativas de habitação e energia solar – gerou R$ 79,6 milhões de faturamento no ano de 2024. O ano passado também registrou um aumento significativo no número de cooperados. Enquanto em 2023 eram 1,6 mil; no ano seguinte somaram mais de 3,3 mil pessoas. Além disso, há geração de emprego, com mais de 170 profissionais e uma folha de pagamento que ultrapassou R$ 9,5 milhões. 

Selo de Conformidade 

Há dois anos, o Sistema OCB lançou um “Selo de Conformidade Cooperativista”, uma certificação para cooperativas que estão em conformidade com a legislação e que garante, também, mais segurança à pessoa que vai fazer parte de uma cooperativa. Entre os padrões observados estão: governança, educação cooperativista e transparência. O primeiro passo para obter o selo é um registro na OCB e na sequência é também verificada identidade cooperativa, participação em capacitações e cumprimento dos requisitos legais. 

Luís Alberto Pereira explica que o selo foi lançado em 2022 em parceria com o Fórum Goiano de Habitação (formado por Ademi, Secovi, Sinduscon e ADU) e o Procon Goiás. O objetivo foi proporcionar mais segurança para quem compra um imóvel na planta e, de forma geral, para o setor imobiliário. Na oportunidade também foi firmado o Termo de Cooperação Técnica entre as instituições e o Procon Goiás. 

A parceria entre as entidades do setor imobiliário começou em julho de 2022 com ações conjuntas para coibir falsas cooperativas e proporcionar mais segurança ao setor imobiliário. Na época, apenas quatro estavam registradas na entidade. Em novembro do mesmo ano, já eram 10 com registro e outras sete em processo de regularização. “A gente precisava proteger as cooperativas que trabalham corretamente e sabemos que, infelizmente, há muitas cooperativas falsas. Ao mesmo tempo, dar mais segurança e confiança para uma pessoa que decida adquirir um imóvel pelo sistema cooperativo habitacional. Uma associação fraudulenta é um risco para todo o sistema”, acrescenta o presidente. 

As cooperativas habitacionais no Brasil são reguladas por pelo menos 4 leis:

• Constituição Federal (Art. 5º, XVII e Art. 174, 52°)

A Constituição Federal garante a liberdade de criação e funcionamento das cooperativas e estabelece o incentivo estatal ao cooperativismo e sua autonomia.

• Lei n° 11.977/200 (Minha Casa Minha Vida)

Estabelece que o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo deve estimular a constituição das cooperativas habitacionais, fornecendo assistência técnica para sua estruturação e atuação no setor habitacional. Além disso, determina que projetos de cooperativas terão prioridade na aplicação dos recursos públicos destinados à habitação.

• Lei n° 5.764/1971

Define a Política Nacional do Cooperativismo e estabelece as regras gerais para a constituição, administração e funcionamento das cooperativas no Brasil.

• Código Civil (Lei n° 10.406/2002 – Artigos 1.093 a 1.096)

Reforça a natureza jurídica das cooperativas, diferenciando-as de sociedades empresariais e associações.

Cartilha para consumidor 

O Sistema OCB/GO, em parceria com cooperativas do setor, lançou a Cartilha Habitacional, um guia completo sobre o funcionamento dessas sociedades, durante o Seminário Habitacional, realizado no dia 12 de agosto deste ano. O objetivo é explicar de forma clara o que é uma cooperativa habitacional, seus princípios, a legislação aplicável e os documentos necessários para sua formalização. O material também destaca a importância do Selo de Conformidade do Sistema OCB/GO.

Além de apresentar as bases desse modelo coletivo de moradia, a publicação traz um comparativo detalhado entre cooperativas habitacionais e incorporações imobiliárias, apontando as principais diferenças entre os dois sistemas. 

Segundo os organizadores, a cartilha esclarece dúvidas e mostra como o cooperativismo habitacional pode representar uma alternativa mais justa, sustentável e democrática de acesso à casa própria. O material também serve como um guia prático para quem deseja conhecer o modelo ou participar de uma cooperativa.

A cartilha está disponível para download e visualização online neste link. 

Primeira central de cooperativas habitacionais do Brasil 

De forma inédita no segmento, Goiás criou a primeira central de cooperativas habitacionais em 2022, a Cooperluxo, que reúne hoje quatro outras: Cooperativa Habitacional Maison Verte Marista, Cooperativa Habitacional Vigore Marista, Cooperativa Habitacional Maus Mitr Marista Design e Cooperativa Habitacional Pôr do Sol Vaca Brava. No total, são 332 cooperados reunidos e uma das obras, o Maison Verte Marista, foi entregue em 2023. Com custo estimado em R$ 33 milhões, os apartamentos finalizados foram avaliados em R$ 4.850/m². Hoje, dois anos depois, um apartamento de três quartos com 130m² pode ser encontrado por mais de R$ 1,4 milhão. 

O diretor-presidente da Cooperluxo, Gláucio Madeira de Souza, afirma que os empreendimentos são de alto padrão e que, portanto, exigem uma média de renda alta, mas que o quadro de cooperados é bastante variado, incluindo funcionários públicos, médicos, engenheiros, advogados, empresários e produtores rurais. As unidades possuem metragem que varia de 65m² a 480 m², com prazo estimado de construção de 60 meses. “Os dois primeiros anos são dedicados à capitalização e outros três para construção. Deixamos muito claro quando uma pessoa vai se associar: ‘aqui você não está comprando um apartamento, nós estaremos construindo juntos’.”

E na prática, como funciona? 

A cooperativa não tem clientes porque não vende imóveis. Os cooperados se unem para construir e, depois que escrituram seus imóveis, podem vender. Para que isso aconteça é preciso a união de pelo menos 20 pessoas e com esse grupo inicial nasce o conceito e a ideia do empreendimento. Inicialmente é feito um estudo de viabilidade, um pré-projeto e, com isso, o orçamento inicial. 

Gláucio Madeira explica que existe uma cultura de transparência antes mesmo da pessoa se cooperar, explicando vantagens e desvantagens. “Cada cooperado assume um plano de negócio para adquirir uma ou mais unidades tendo por base esse orçamento inicial. Acontece que muitas mudanças podem acontecer durante o período de capitalização e construção. Podemos precisar de mais recursos, por exemplo. E, se o custo subir, será dividido para todos. Qualquer mudança é levada para assembleia e os cooperados participam ativamente da decisão”, completa. 

Logo na adesão, a pessoa faz um plano de negócios e consegue uma certa flexibilidade desde que não comprometa o fluxo de caixa da cooperativa. Existem planos com parcelas mensais, balões semestrais e anuais. Não há despesa com marketing, nem apartamentos decorados, ou margem de lucro. E, assim, a economia se torna real no bolso de quem é cooperado. Nas parcelas, há apenas incidência de correção pelo INCC e só são pagos juros em casos de parcelas quitadas em atraso. 

“Quando a pessoa se associa, ela não sabe qual será a sua unidade, nem suas vagas de garagem, porque essa escolha se dá por sorteio. Realizamos uma assembleia geral onde fazemos o sorteio das unidades e depois a escolha inversa das vagas de garagem. Ou seja, o primeiro a ser sorteado para escolher a unidade habitacional será o último a escolher as vagas de garagem”, explica o diretor-presidente da Cooperluxo, Gláucio Madeira.

O sonho do imóvel próprio

O representante comercial Fernando Mendes Menino é um dos muitos goianienses que descobriram nas cooperativas habitacionais uma forma segura e econômica de conquistar o sonho do imóvel próprio. Morador do Condomínio Gran Oásis, no Setor Bueno — empreendimento desenvolvido pela CooperaCinco em parceria com a Magen Construtora — ele relata que a experiência superou todas as expectativas, pela qualidade do imóvel, pela valorização obtida e pela segurança. 

Como muitos compradores de primeira viagem nesse modelo, Fernando admite que, inicialmente, tinha receio em investir por meio de uma cooperativa. “Nunca havia comprado nada em cooperativa, até mesmo por medo da entrega. Mas o processo foi extremamente transparente, bem administrado e com resultados acima das expectativas”. Antes de se mudar, ele morava no Jardim América e buscava um imóvel maior e mais próximo das escolas das filhas. A oportunidade surgiu por meio de um amigo que já havia participado de um empreendimento da cooperativa.

Hoje, ele e a família vivem em um apartamento que atende plenamente às necessidades do momento. “Essa cota compramos para morar e o resultado foi excelente. Tudo correu conforme o planejado, sem surpresas desagradáveis. A valorização foi acima de todas as expectativas”, destaca. A satisfação foi tão grande que ele já estuda uma nova aquisição, agora voltada para investimento.

Permuta

Para a aposentada Neuza Gonzaga Amorim e o filho Cláudio Gonzaga Amorim, o cooperativismo representou mais do que uma forma de adquirir imóveis, foi uma maneira de transformar o patrimônio familiar. A família era dona de uma antiga casa na Rua 137, no Setor Marista, em Goiânia, e participou de uma negociação em que alguns proprietários de imóveis vizinhos venderam seus terrenos e outros, como eles, optaram por fazer permuta por apartamentos no novo empreendimento construído pela cooperativa.

“A casa tinha mais de 40 anos e ficava numa localização muito boa. A gente morou lá por 15 anos e depois passamos a alugar. Já tinha sido escola, escritório de contabilidade. Durante anos conversamos com várias construtoras, até que conhecemos a CooperaCinco. A negociação foi simples e honesta, e o resultado superou as expectativas”, conta Cláudio.

Neuza, que viu o bairro nascer, relembra com carinho o passado, mas reconhece que a troca foi vantajosa.

“Eu lembro que, quando compramos o lote, lá era a última rua asfaltada do bairro. Com muito esforço e trabalho construímos a casa. Lá vi meus filhos crescerem. Tenho memórias felizes, mas eu sabia que precisava ressignificar aquele lugar. E, além de tudo isso, o resultado financeiro foi excelente. Se tivesse outra oportunidade, faria tudo de novo”, ressalta a aposentada. 

Cláudio, que é médico, destaca a seriedade da cooperativa e da construtora, que cumpriram todos os prazos e entregaram o empreendimento com qualidade acima do esperado. “Foi tudo respeitado, desde os acordos até a entrega. O resultado final foi até uma surpresa, melhor do que imaginávamos”, afirma ao ressaltar que a família ainda não decidiu o destino dos três apartamentos, avaliados em mais de R$ 2 milhões cada. “Estamos analisando. Como acabou de ser entregue, ainda não decidimos o destino dos apartamentos”.

Poder de decisão e alta participação

Diretor-presidente da Cooperluxo, Gláucio Madeira explica que os cooperados podem acompanhar mensalmente a vida financeira da cooperativa, com detalhamento de despesas por meio de um portal de transparência. “Ordinariamente no primeiro trimestre do ano, a Diretoria Executiva realiza a prestação de contas que foram auditadas por um Conselho Fiscal. Os cooperados têm, portanto, o poder de aprovar ou não as contas apresentadas. São os cooperados que elegem, em assembleia geral, a Diretoria Executiva e o Conselho Fiscal. Além disso, qualquer mudança do projeto inicial deve ser discutida e aprovada pelos cooperados, sempre em assembleia geral”, acrescenta. Nas assembleias, ele conta que já houve até 100% de adesão. 

De cooperada a síndica

A dentista Karla Ponciano Brustolin ingressou na CooperaCinco em 2019, quando passou a acreditar no potencial desse sistema que une pessoas com o mesmo objetivo: construir o próprio patrimônio de forma colaborativa. “Conseguimos um apartamento de excelente qualidade a um custo consideravelmente menor”, afirma. O empreendimento, localizado no Setor Marista, acaba de ser entregue, e ela se prepara para mudar assim que os móveis planejados forem finalizados.

Com perfil de liderança e espírito de coletividade, Karla foi escolhida pelos demais cooperados para assumir o papel de síndica provisória do condomínio, cargo que exercerá até dezembro, quando ocorrerá nova eleição. “A escolha foi feita em assembleia e reflete a confiança dos moradores. O síndico representa o condomínio, administra as finanças, convoca assembleias, presta contas, zela pela conservação das áreas comuns e supervisiona funcionários e serviços”, explica.

Karla destaca que esse papel exige organização e diálogo constante. “É uma função que demanda tempo e responsabilidade, mas também proporciona muito aprendizado sobre gestão e convivência coletiva”, afirma. Além do apartamento onde vai morar com a família, ela adquiriu uma segunda unidade em um novo empreendimento da cooperativa, ainda em fase inicial, com foco em investimento. “O primeiro foi para morar, o segundo para investir”, diz. 

Com o olhar atento ao mercado imobiliário, a síndica e dentista acredita que o setor está em franca expansão em Goiânia. “Há muitos empreendimentos sendo construídos e uma valorização crescente nas áreas mais nobres”, observa. Nesse contexto, ela vê as cooperativas habitacionais como protagonistas de uma nova fase da moradia urbana, combinando economia e qualidade. 

Desafios 

O sócio-diretor da Central Cooperacinco, Saulo César de Carvalho Pinto, cita como principal desafio do setor a economia do país. “Quando a gente planeja uma obra, a gente coloca um orçamento prévio com um índice de correção desse orçamento. Mas, algumas vezes, essa correção não acontece do jeito previsto. Outro fator é o custo da matéria-prima. Agora, por exemplo, estamos vendo uma movimentação na China de aumento no preço do aço e isso reflete aqui. Essas situações da globalidade gera impacto em tudo”, enfatiza. 

A falta de mão de obra qualificada, o tempo de análise e aprovação de projetos do poder público e a taxa de juros também são elencados como desafios enfrentados pelo setor, segundo Saulo. “A gente quer expandir, construir empreendimentos em outras cidades, mas precisamos ter uma melhora dessas questões”. 

No mercado desde 2009, com mais de 10 empreendimentos entregues em Goiânia, a Cooperacinco nunca teve problemas com inadimplência, nem litígios. Atualmente são 1,1 mil cooperados. O mais novo empreendimento é no Jardim Goiás, ainda em andamento. Serão duas torres, uma residencial e outra comercial, com data de entrega prevista para 2030. “Será o primeiro empreendimento comercial de cooperativa do Brasil”, reforça Saulo ao ressaltar que sente muito orgulho da trajetória da cooperativa. 

“Olhar para onde antes era terreno e ver que hoje há um empreendimento me deixa feliz. Mas mais do que isso é saber o que ele representa. Aquilo que foi por tanto tempo sonho, planta, projeto e expectativa virou realidade. Virou endereço, morada”, finaliza.

Mais de 20 anos de atuação 

Com fundação em 1998, a Cooper House iniciou seus projetos em Brasília (DF), passou por São Paulo (SP) e Cuiabá (MT), antes de chegar a Goiás. São mais de 50 empreendimentos entregues e atualmente conta com 1.800 cooperados. Desde 2019, constrói empreendimentos em Goiânia e Senador Canedo. Atualmente, conta com seis empreendimentos simultâneos: um prédio no Setor Bueno, dois no Marista e três condomínios horizontais na região do Autódromo. 

Leandro Borges Medeiros, diretor-presidente da Cooper House afirma que os empreendimentos chegam a custar 45% abaixo do valor de mercado em relação às incorporações tradicionais. 

A cooperativa entregou recentemente o Prime Bueno com 93 apartamentos. Há seis meses lançou o Art House Marista (com 74 apartamentos e custo estimado em R$ 100 milhões) e em fevereiro de 2026 vai dar início às obras do House Marista, na Rua 145. Os condomínios horizontais são: Reserva Flamboyant e Garden Flamboyant, que têm previsão de entrega em dezembro de 2026 e o Village Flamboyant, que foi lançado em 2024 e será iniciado em 2026. 

Sustentabilidade e contrapartidas 

Em Senador Canedo, a Cooper House executa obras em dois condomínios horizontais. A doação da área institucional – prevista em lei e que é de cerca de 10% do terreno -, foi feita em forma de repasse de valores. Foram destinados R$ 9 milhões já empregados na obra do Hospital Municipal, localizado na GO-537, de fácil acesso pelas três regiões da cidade (Central, Vila Galvão e Jd. das Oliveiras).  A meta é centralizar o serviço de saúde, fazendo com que o morador não precise buscar atendimento fora do município, mesmo em casos de média e alta complexidade.

São 9 mil m² de área construída com três pavimentos, 90 leitos de enfermaria e 30 leitos de UTI, além de centro obstétrico e cirúrgico. A obra foi lançada em julho de 2024 e já foram realizadas a terraplanagem, fundação e colocação de 140 pilastras de sustentação. A data prevista de entrega é para 2028. 

Além da contrapartida institucional, a Cooper House fez a compensação ambiental com a doação de mais de 100 mil mudas para serem plantadas em espaços públicos e a revitalização de praças da região. “A gente vê que o investimento não é só no empreendimento, mas na comunidade. E isso reforça o nosso DNA da cooperativa, que é desenvolver junto”, ressalta Leandro. 

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