Construcción: crece vivienda, cae todo lo demás
La construcción mexicana avanza como un tren con locomotora encendida y vagones frenados.
La locomotora es la vivienda: proyectos medianos, preventas que se mueven, bancos que vuelven a competir en hipotecas. Los vagones que frenan son la obra civil y la inversión pública: licitaciones tardías, proyectos diferidos, presupuestos que no alcanzan.
El resultado conjunto implica una fuerte caída pese a que una parte del sistema sí reporta tracción.
Las cifras más recientes lo confirman. La Encuesta Nacional de Empresas Constructoras (ENEC) del INEGI registró en julio una contracción anual de 17% en el valor de la producción, con el mayor bache en las ramas típicamente públicas (petróleo, agua, transporte). Es decir, menos contratos y menos metros cúbicos en donde cuenta el presupuesto.
La misma fuente apunta caídas cercanas a 22% en obras de ingeniería civil, un lastre que explica buena parte de la debilidad del sector en 2025.
Por el lado de los datos de inversión fija bruta, el retrato es igual de elocuente. En julio, la inversión en construcción no residencial se hundió en 17.6 por ciento, mientras que la residencial creció 4.6 por ciento. En conjunto, la caída fue de 7.5 por ciento.
En términos prácticos: empresas y familias siguen levantando muros; el Estado, no. De ahí que el agregado de inversión en construcción cierre el primer semestre en negativo, pese al empuje de la edificación.
La otra cara de la moneda es la vivienda. El informe más reciente de BBVA señala que la edificación privada acumula 11 trimestres al alza y que, pese a la desaceleración de la economía, ese subsegmento mantiene crecimiento. ¿La razón? Un mercado que, aunque vende menos hipotecas en número, opera con precios firmes (apreciaciones superiores a 8% anual según la SHF) y tasas que dejaron de subir.
Para el desarrollador, la ecuación vuelve a cerrar; para el consumidor, la compra sigue siendo un refugio de valor.
Esa dicotomía —vivienda que empuja y obra civil que frena— también se asoma en el PIB sectorial. BBVA estima una caída acumulada de 1.1% del PIB de la construcción al 2T25, atribuible casi por completo a la contracción de la obra civil tras el recorte de recursos.
Es decir, el motor privado no alcanza a compensar el apagón público. Por mucho que mejore la mezcla de crédito, tasas y demanda, el dato agregado seguirá cojeando si el presupuesto de infraestructura no vuelve a caminar.
¿Puede la vivienda “remolcar” al resto? Dificilmente. La vivienda es un multiplicador poderoso: activa acabados, cemento, carpintería, herrería, logística; dinamiza empleo y derrama local. Pero su geometría es urbana y su cadena, de ciclo corto.
En cambio, la obra civil —carreteras, agua, energía— es la espina dorsal de la productividad y arrastra cadenas largas. Sin mantenimiento mayor, sin proyectos ejecutivos listos y sin calendarios de pago confiables, la suma de muchos desarrollos habitacionales no sustituye un programa de infraestructura.
Dicho de otra forma: puede evitar un peor descenso, pero no convertir por sí sola un año flojo en uno expansivo.
El matiz positivo viene del frente financiero. BBVA documenta que el saldo de crédito a la construcción tocó piso y que las tasas promedio para el sector rondaron 10.6% en junio. No es barato, pero sí mejor que en 2023–2024. Si esa mejora se combina con certidumbre regulatoria en suelo y licencias, el canal privado podría acelerar proyectos de vivienda vertical y parques ligeros en ciudades con nearshoring: Monterrey, Saltillo, Tijuana, Querétaro, Guadalajara.
El mensaje para los gobiernos locales parece simple: menos trámites, más obra. Lo difícil es lograrlo porque eso significa menos corrupción. Y los burócratas de todos los niveles viven de ella.
¿Qué mirar en el corto plazo? Tres luces en el tablero.
Primero, el valor de producción que reporta el INEGI: si deja de caer en la parte pública, el piso del ciclo estará cerca. Segundo, la inversión fija en construcción no residencial: cuando repunte, sabremos que la infraestructura sale del letargo. Tercero, el precio de la vivienda: subidas del 8–9% son sostenibles sólo si no estrangulan la demanda; si se moderan, puede ampliarse el mercado formal sin perder dinamismo.
Conclusión: la construcción hoy es en realidad dos sectores dentro de uno. El de la vivienda, que resiste y tira del tren; y el de la infraestructura, que necesita combustible público y ejecución privada.
Si la ejecución de 2026 trae un presupuesto más ordenado y ejercido a tiempo, la locomotora dejará de arrastrar sola y el convoy completo avanzará.
Si no, seguiremos viendo grúas en los fraccionamientos y maquinaria ociosa en los patios de obra.