El alza del alquiler empuja a los inquilinos hacia la compra: «Renovar un contrato de 5 años puede significar una subida del 50%»
Las subidas continuadas en el precio de la vivienda llevan tiempo endureciendo el acceso a un techo. Los alquileres en el mercado se han encarecido más de un 10% en el último año, un alza que se suma a la de los años anteriores y que está empujando a los inquilinos hacia la compra. Según datos de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), aproximadamente una de cada cuatro personas que adquieren una casa son inquilinos que dan el paso de convertirse en propietarios, una proporción minoritaria en el total de transacciones pero que ha crecido significativamente en los últimos años. En apenas dos años ha pasado del 17,3% al 25,8%.
«Estamos en un escenario donde la oferta de alquiler ha bajado sobremanera en los últimos años y los precios han aumentado tres y hasta cuatro veces por encima de la inflación, lo que para muchos inquilinos se hace muy cuesta arriba», explica a 20minutos el presidente de la FAI, José María Alfaro, que atribuye al alza de los precios el trasvase de inquilinos desde el mercado del alquiler hacia el de compra. Apunta a que se trata sobre todo de familias que llevan tiempo como arrendatarias y que se encuentran con cifras prácticamente imposibles de asumir cuando les vence el contrato. «Renovar un contrato de 5 años puede significar una subida del 50% en el precio del alquiler. Es algo poco soportable que está haciendo que haya esa traslación del alquiler a la compraventa», constata.
Los precios del alquiler han crecido de forma continuada en los últimos cuatro años, después de atravesar un momento de estancamiento durante la pandemia. Según datos de Idealista, arrendar actualmente un piso en España es de media un 34,3% más caro que en septiembre de 2020, aunque en las grandes ciudades las subidas han sido más pronunciadas. En Málaga, Barcelona o Madrid el alza ha sido de un 55,6%, un 54,8% y un 44,6% respectivamente y en Valencia llega al 75%. Aunque las actualizaciones anuales de los alquiler están topadas, los inquilinos se encuentran de golpe con estas subidas cuando se les acaba el contrato y renuevan condiciones o bien salen a buscar otro piso en el mercado —solo en las ciudades declaradas como zonas tensionadas hay limitaciones también para los nuevos contratos—.
«Hay alquileres con los que ya no salen las cuentas, entonces los inquilinos acaban optando por comprar, incluso aunque no fuera su primera intención», reconoce Alfaro, que considera que se está produciendo una «disfunción». «En España históricamente alquilaba quien no podía comprar. Ahora ocurre al revés, en parte compra quien no puede alquilar. No es lo natural, es consecuencia de la subida vertiginosa de los precios del alquiler y a la caída en picado de la oferta», opina, añadiendo que también la mejora de los tipos de interés ha contribuido a hacer más atractiva la opción de comprar. Los datos del INE apuntan a que la vivienda en compraventa se ha encarecido un 12,7% en el último año, aunque, por ejemplo, el euríbor —que es la referencia para la mayoría de hipotecas variables en España— ha caído casi ocho décimas y en el mercado se ofertan hipotecas por debajo incluso del 2%.
Según el Estudio del Perfil del Comprador presentado recientemente en el Congreso Nacional Inmobiliario FAI Conecta, el presupuesto medio de las personas que buscan una casa para comprar —en su inmensa mayoría parejas (77,8% frente a un 16,8% que lo hace en solitario)— se mueve entre los 150.000 y los 250.000 euros, con un tamaño medio de los inmuebles adquiridos de unos 89 metros cuadrados. Bajando más al detalle, las estadísticas del Ministerio de Vivienda apuntan a una amplia disparidad de precios en función de la zona. En ciudades como Málaga, Barcelona o Madrid una vivienda de esas dimensiones sobrepasa ese umbral, alcanzando de media los 257.000, 382.000 y 439.000 euros respectivamente.
Haciendo un cálculo grueso, la mensualidad de una hipoteca para comprar un piso de estas cuantías con las condiciones de financiación actuales —a 25 años y con un tipo del 2,94%, según el INE— rondaría los 1.050, 1.600 y 1.750 euros respectivamente. Son entre 300 y 400 euros menos de lo que sale el alquiler de una vivienda de las mismas características en estas zonas, de acuerdo con los datos de precios de Idealista.
Ahorrar para la entrada
No obstante, la compra requiere contar de antemano con ahorros suficientes para pagar la entrada, teniendo en cuenta además que la renta media de los hogares que viven de alquiler es un 23,5% más baja que la de los que tienen casa en propiedad, según el INE, y los niveles de sobreesfuerzo son más altos —el 28,1% de los inquilinos en España dedica más del 40% de sus ingresos a costearse un techo, frente al 4,3% de las familias hipotecadas que se encuentran en esa misma situación—. «La entrada es el principal obstáculo, aunque las familias acaban echando una mano», reconoce Alfaro, que señala que los datos de las agencias inmobiliarias reflejan que el 14% de las casas se compran combinando hipoteca y apoyo familiar.
Aun así, es una proporción minoritaria la que goza de ese respaldo. De hecho, el último informe anual del Banco de España apunta a que tres de cada cuatro hogares de alquiler no cuentan con ahorros suficientes para poder pagar la entrada a una vivienda media en el municipio donde residen. La decisión de comprar con frecuencia va ligada a la de desplazarse, en busca de precios más asequibles. «El mercado del alquiler está tan difícil que muchos inquilinos acaban derivándose al de compraventa y cambiando de zona, mudándose a zonas periféricas más alejadas, pero comprando para tener un lugar donde residir a un precio razonable y que además es una propiedad», explica el presidente de la FAI, que reclama «políticas de generación de oferta» para atajar las subidas de precios, tanto construyendo pisos nuevos como incentivando la salida al mercado del alquiler residencial de viviendas ya existentes a través de bonificaciones fiscales y aportando seguridad jurídica a los propietarios.
Aunque la proporción de inquilinos que se pasan a la compra haya crecido en los últimos años, el Estudio del Perfil del Comprador de la FAI refleja que casi la mitad de los compradores no es la primera vez que adquiere un inmueble, dado que ya eran propietarios previamente. Destaca la compra por reposición, es decir, la venta de una vivienda para poder comprar otro, ya que el 57,1% de las casas se adquieren como primera residencia. A esto se suma otro 18% de segundas residencias y un 24% que se compran como inversión, lo que evidencia que existe también una parte de la demanda que es especulativa.