Problém Prahy je, že pozemky moc brzy rozprodala, tvrdí náměstek Hlaváček
U velkých pražských rozvojových území, na kterých připravují developeři nové čtvrti, často zaznívá otázka, proč si město víc a lépe nepohlídá, co se na nich staví. Podle náměstka primátora Petra Hlaváčka, který má v gesci územní rozvoj, to má Praha v tomto ohledu těžké.
V minulosti totiž stát prodával pozemky, aniž by určil, jak a co se na nich má stavět. Přesto se podle Hlaváčka daří v současnosti s investory vyjednávat a Praha má teď před sebou několik významných projektů. Včetně budoucí možné výstavby nad kolejištěm hlavního nádraží nebo Vltavské filharmonie.
„Máme platnou smlouvu a letos bychom chtěli mít vyprojektováno, abychom příští rok mohli začít filharmonii povolovat,“ říká v rozhovoru pro Forbes náměstek Hlaváček.
Když jsem si před rozhovorem procházel všechny projekty, které se v Praze stavějí nebo připravují, nabyl jsem dojmu, že se toho v Praze děje vlastně docela dost. Jenže hrozně pomalu. A proto se pak lidem zdá, že se Praha vůbec nerozvíjí. Vnímáte to stejně?
Ty věci trvají dlouho, to je pravda. A my to taky vnímáme jako problém. Na druhou stranu, když se přesuneme třeba ke stavebnímu zákonu, tak jedním z důvodů jeho nedotáhnutí bylo to, že se řešil a komunikoval jen v kategorii rychlosti povolování. Ale město je prostor, který potřebuje i kvalitu.
Rychlost je dobrá věc, ale kvalita je taky důležitá. Myslím si, že třeba u změn územního plánu jsme ty věci zrychlili, ale i zkvalitnili. A tím, že jsme to propojili s plánovacími smlouvami s investory, tak konečně děláme to, co je úplným standardem v západní Evropě.
Nedávno jsem slyšel někde developera Jana Fidlera ze Sebre, který si na zdejší poměry stěžoval, a nutno dodat, že svým způsobem oprávněně. Popisoval stav v kultivované Evropě, kde investoři přicházejí do transparentního prostředí, kde vidí, jak má budoucí výstavba vypadat, jsou tam jasně dané limity a oni chápou, že když se ty limity mají změnit, tak že to je nějaká práce a stojí to nějaké peníze.
No a to je to, co se tady snažíme teď už pátým, šestým rokem dělat. Jenže ono se to projeví až časem.
Loni se začalo víc mluvit o možnosti zastavět v budoucnu kolejiště hlavního nádraží, propojit tak aktuálně odřízlé části města a vytvořit vlastně novou část Prahy. Má už město představu, co by případně v rámci výstavby nad kolejištěm mělo vzniknout?
Teď se chystá docela intenzivně systém pracovní a politické skupiny, čeká nás první velká startovací schůze a předpokládáme, že do léta bychom měli mít jasno v tom, kteří aktéři budou do celého procesu zapojení, aby se k tomu mohli vyjádřit všichni, kteří tam plánují něco budovat. A v druhé polovině roku by se už mohlo začít pracovat na hledání řešení.
Ono se to často zjednodušuje jen na domy, které se stavěly nad kolejištěm, ale primárně to bude kompletní přestavba celého nádraží. A to kvůli novým tunelům pro plánované metro S, mělo by tam vést metro D a vznikne tam celý nový železniční uzel, který konečně smaže ten největší deficit regionální veřejné dopravy.
A až jako třešnička na dortu bude případně nějaký další rozvoj a urbanizace, ať už soukromého investora nebo Správy železnic.
Když se loni na zastupitelstvu řešilo, jestli se má výstavbou nad kolejištěm Praha vůbec zabývat, tak tam zazněla kritika, že Penta, která dlouhodobě drží v rámci společného podniku s Českými dráhami a SUDOP Group práva k výstavbě, dostává v podstatě zadarmo bianco šek k výstavbě. Ale zároveň padl názor, že bez soukromého investora by město samo tak velký projekt rozjet nedokázalo. Jak to vnímáte vy?
Jedním takovým hodně zjednodušeným heslem, kterého se držíme a na jehož základě fungují všechny ty kulturní města na západě, je to, že město staví město.
Představte si, že před nějakou luxusní restaurací zastaví dodávka, otevřou se dveře a řidič místo toho, aby nesl tác se stařeným masem na steaky, vyvede krávu a tomu kuchaři prostě přivede celou krávu. Tak takhle podobně to máme s pozemky ve městě.
Zatímco města jako Mnichov, Hamburk, Paříž nebo Londýn ty velké kusy území nejdříve vždycky sama rozdělila na základě různých složitých dohod, stanovila, co kde bude vznikat a až pak prodávala, tak my to teď máme v Praze složitější a pracnější, protože jsme nejdřív prodávali a až teď se snažíme najít shodu s vlastníky a investory.
A jestli bude v případě hlavního nádraží zapojení soukromého investora ku prospěchu, nebo naopak se vytvoří nějaké třecí plochy, to se ukáže v následujícím půlroce. Soukromý investor může hrát roli velmi efektivního motoru, ale nesmí tam dojít k třenicím s klíčovými veřejnými zájmy, které v tom území jsou.
Na konci loňského roku jste, shodou okolností také s Pentou, vyhlásili architektonické soutěže pro nové domovní bloky na Florenci v rámci projektu Florenc21. A právě ze strany investora zaznívá, že by chtěl, aby se veřejnost s projektem seznámila co nejvíc ještě během soutěže, aby pak nedocházelo k překvapením. Je to něco, co si developeři začali víc uvědomovat? Že musí ukazovat své projekty dřív a transparentněji?
Čím je společnost v tomto ohledu vzdělanější, včetně investorů, architektů, tak tím je schopná odvážnějších výkonů. Byl jsem nedávno v Kodani a tamní společnost je hodně demokratizovaná, lidé mají velká práva, ale zároveň jsou od malička vychovávaní v respektu k institucím.
A když se tam člověk dívá na nové bytové soubory, tak jsou hodně odvážné, a to ze všech hledisek. Z pohledu investora, který je schopný to zaplatit, i z hlediska společnosti, která to respektuje.
Takže pokud budeme v nějakém vzájemném respektu a budeme mít povědomí o tom, co se tvoří, tak i ty pražské projekty budou moci být časem odvážnější. A myslím, že ti dobří investoři si toto uvědomují.
Velký rozvoj čeká také areál bývalého žižkovského nákladového nádraží. Praha tam odkoupila památkově chráněnou nádražní budovu, dotahuje se změna územního plánu a zároveň si tam zkoušíte ve velkém měřítku smlouvy o spoluúčasti investorů, které mají pomoci přinést z výstavby peníze pro infrastrukturu a rozvoj okolí. Jak se vám to zatím osvědčilo?
Je to jeden z možných postupů, jak podpořit v rozpočtovém určení daní aktivitu města, které když povoluje výstavbu, tak v ten okamžik má okamžitou přímou ztrátu, protože každý byt generuje místa ve školách, ve školkách a podobně. Ono se to sice pak vrací v příjmu, ale to je až za dlouhou dobu a obyvatelé potřebují ty školky hned, ne až později. Takže my jsme zvolili tuhle cestu, která je dost pracná, ale dává smysl.
Co se stane s nákladovým nádražím Žižkov v blízké době?
Brzy chceme hlasovat o změně územního plánu, už to prošlo i výborem pro územní rozvoj, včetně těch smluv. A zároveň pracujeme na konceptu budovy, kde hodně zjednodušeně říkáme, že město nemusí generovat vysoký zisk, ale nesmí generovat ztrátu. Takže se tam určitě objeví kombinace školských a zdravotnických staveb, ale i komerčních.
Zadání do toho projektu budeme mít zhruba za rok, pak se bude projektovat a vlastní veliká rekonstrukce v podmínkách našeho složitého povolování může začít za pět let.
Komerční náplň znamená, že tam budou i kanceláře? Nebo nějaký startupový inkubátor?
Je to specifický dům, takže tam asi nebudou áčkové kanceláře nadnárodních firem. Ale mohly by tam být různé firmy, které jsou více kreativní a může to být pro ně přidaná hodnota.
V těch předběžných jednáních s památkáři se hovořilo i o nástavbě na městské byty v zadní části. A chceme tam přistavět školu, která by navazovala na park, který povede až na Prahu 10.
Už dříve jste zmiňoval, že jakmile se dotáhne nákladové nádraží Žižkov, zaměří se Praha konečně na obrovský brownfield v Bubnech. Platí to?
Už na ně volně přecházíme. A to hlavně tým, který pracuje na těch plánovacích smlouvách. Změna územního plánu pro Bubny se už projednává a když se nám bude dařit, tak by letos mohla být i hlasovaná.
Ale nemůžeme si to dovolit bez těch plánovacích smluv. Protože když schválíme a odsouhlasíme změnu územního plánu a nemáme u ní smlouvu, tak vlastně dáváme bianco šek vlastníkům.
Takže až budete mít plánovací smlouvy a bude hotová změna územního plánu, mohou začít investoři v čele s CPI nebo EPH začít pracovat na projektech?
Ano. Ale ještě je potřeba říct, Bubny mají určitá specifika. Jedno je, že tam bude muset město vybudovat kanalizační stoku, což je poměrně velká podmiňující investice pro celé území. A součástí debat o plánovacích smlouvách bude i myšlenka nového energo centra a možností jak celé území vytápět nízkoenergetickým teplem.
Motorem celé budoucí čtvrti v Bubnech má být Vltavská filharmonie. Jak pokračují přípravy a v jaké fázi teď její výstavba je?
Filharmonie se momentálně projektuje. Máme platnou smlouvu a letos bychom chtěli mít vyprojektováno, abychom příští rok mohli začít povolovat.
Zároveň půjde brzy na jednání rady tisk, který určuje, jak se rozkouskují jednotliví další investoři jako je dopravní podnik, Technická správa komunikací a podobně. To se týká hlavně nejbližšího okolí té hlavní stavby.
Takže platí, že jde všechno víceméně podle harmonogramu?
Ano. Máme zpoždění asi tři měsíce.
The post Problém Prahy je, že pozemky moc brzy rozprodala, tvrdí náměstek Hlaváček appeared first on Forbes.