Murió la Ley de Alquileres: qué hay que saber antes de firmar un contrato para evitar aumentos impagables
La derogación de la Ley de Alquileres implicó un crecimiento significativo en la oferta de locaciones disponibles en el mercado inmobiliario. Esto se debe a que, en parte, se eliminaron las restricciones que exigían un tiempo de duración y una fórmula de actualización fija en los contratos.
Desde la reglamentación del DNU, los propietarios e inmobiliarias acuerdan de manera libre las cláusulas del contrato de locación. Sin embargo, hay ciertas modalidades que se impusieron durante el 2024.
Por tales motivos, los inquilinos deberán tener en cuenta cuáles son las propuestas más utilizadas en el mercado y qué índice es favorable al momento de proyectar los próximos aumentos.
Sin Ley de Alquileres: qué hay que tener en cuenta antes de firmar un contrato
Las pautas de un contrato de locación ya no se encuentran reglamentadas bajo la Ley de Alquileres, sino que se enmarcan en el Código Civil y Comercial, a partir del cual las partes pueden definir libremente los requisitos.
Esto contempla tanto el tiempo de duración de contrato, la fórmula de actualización y los plazos, así como también la moneda de pago que se utilice entre otras variables.
De acuerdo al informe que realiza cada mes el observatorio del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CABA), la modalidad más utilizada por propietarios e inquilinos fue:
Un contrato de 24 meses, con actualización cuatrimestral, basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Contrato de Locación (ICL), según el caso.
No obstante, hay casos donde se acuerda una actualización cada 3 o 6 meses, por lo que será importante para el inquilino contar con herramientas para disputar las diferentes variables y otorgar una mayor flexibilidad en los plazos.
¿Cuál es el Índice más conveniente para un contrato de alquiler?
El Colegio Inmobiliario de CABA remarcó que "los precios de alquileres para vivienda están a la baja en términos reales", es decir, que se incrementan por debajo de la inflación.
"Desde enero a octubre 2024, la baja promedio fue del 38,6%. Se observan contraofertas de los inquilinos, las cuales son cada vez más aceptadas por los propietarios", especificaron desde el Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario.
En este marco, las inmobiliarias actualizan los contratos basándose en la inflación (IPC) o en el ICL, ¿cuál es el más conveniente?
- El ICL acumulado en 2024, desde el 1 de enero al 1 de diciembre, fue de 178,68%.
- El IPC de los últimos 11 meses, que es el último dato que hasta el momento se conoce, alcanza un total de 112%.
¿Cuáles son los barrios más económicos para alquilar en Buenos Aires?
Si bien la derogación de la Ley de Alquileres promovió un crecimiento cercano al 200% en la oferta de locaciones disponibles, se registró un incremento en los valores de los departamentos.
De acuerdo al informe elaborado por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), un departamento de 3 ambientes tiene un valor promedio de $ 692.500.
Para este tipo de locaciones, los valores que registró ZonaProp se mantienen de la siguiente manera barrio por barrio:
- Núñez: $ 890.400.
- Chacarita: $ 878.800
- Belgrano: $ 858.700.
- Palermo: $ 854.500.
- Villa Devoto: $ 849.800.
- Villa Urquiza: $ 846.900.
- Coghlan: $ 838.800.
- Villa Ortúzar: $ 830.400.
- Colegiales: $ 822.200.
- Saavedra: $ 794.000.
- Recoleta: $ 784.900.
- Villa Crespo: $ 781.400.
- Villa Pueyrredón: $ 776.700.
- Caballito: $ 774.700.
- Parque Chacabuco: $ 769.900.
- Almagro: $ 766.200.
- Mataderos: $ 753.700.
- Villa Luro: $ 752.000.
- San Telmo: $ 751.200.
- Boedo: $ 743.700
- Villa del Parque: $ 721.900
- Retiro: $ 717.900.
- San Cristóbal: $ 714.800.
- Barracas: $ 699.200.
- Villa General Mitre: $ 686.300.
- San Nicolás: $ 682.000.
- Parque Patricios: $ 679.800.
- Flores: $ 675.300.
- Santa Rita: $ 672.700.
- Balvanera: $ 662.100.
- Monserrat: $ 658.400.
- Floresta: $ 642.500.
- Vélez Sarsfield: $ 609.500.
- Constitución: $ 592.800.
- Lugano: $ 558.700.