Ακίνητα: Πέντε ανατροπές στον χάρτη των αντικειμενικών αξιών

Νέο αυτοματοποιημένο μοντέλο αναπροσαρμογής των τιμών, διορθώσεις στις τιμές ζώνης για 12 δήμους, επέκταση του αντικειμενικού συστήματος σε όλη τη χώρα, προσωρινές αξίες σε περιοχές όπου τα δικαστήρια ακυρώνουν τις τιμές που έχουν καθοριστεί με υπουργικές αποφάσεις αλλά και νέα πλατφόρμα με τις πραγματικές τιμές αγοραπωλησιών ακινήτων συνθέτουν το παζλ των αλλαγών που δρομολογεί η κυβέρνηση στον χάρτη των ακινήτων.

Τριάμισι χρόνια μετά την τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων σε όλη τη χώρα, στο υπουργείο Οικονομικών έχουν πιάσει το νήμα από την αρχή επανασχεδιάζοντας το σύστημα υπολογισμού των τιμών οι οποίες λαμβάνονται υπόψη για τις μεταβιβάσεις ακινήτων και την επιβολή φόρων και τελών.

Το σχέδιο το οποίο θα ενεργοποιείται σταδιακά από τις αρχές του 2025 προβλέπει:

Διορθώσεις σε τιμές ζώνης.

Εντός του Ιανουαρίου αναμένεται να ξεκαθαρίσει το τοπίο σχετικά με τις τιμές ζώνης σε 36 ζώνες σε 12 δήμους της χώρας για τους οποίους το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έκανε δεκτές τις ενστάσεις που είχαν υποβάλει ζητώντας μείωση των τιμών ζώνης οι οποίες εφαρμόζονται από την 1η Ιανουαρίου 2022.

Οι ιδιώτες εκτιμητές έχουν ολοκληρώσει το έργο τους, επανακαθορίζοντας τις τιμές στις 36 ζώνες που βρίσκονται στους Δήμους Αγ. Αναργύρων – Καματερού, Βριλησσίων, Χαλανδρίου, Γλυφάδας, Πειραιά, Ιθάκης, Καρπάθου, Λουτρακίου, Σύμης, Πύργου, Ρόδου και Λέρου. Αναμένεται η απόφαση του υπουργού Οικονομικών η οποία θα καθορίσει την «τύχη» των αντικειμενικών αξιών στις επίμαχες περιοχές.

Προσωρινές αντικειμενικές αξίες.

Αν υπάρχει παλαιότερη τιμή πριν από την ακυρωθείσα από το δικαστήριο αντικειμενική, η νέα (προσωρινή) θα είναι ο μέσος όρος της ακυρωθείσας και της προηγούμενης που ίσχυε.

Αν δεν υπάρχει παλαιότερη αντικειμενική τιμή στην περιοχή για το ακίνητο, τότε χρησιμοποιείται η ακυρωθείσα, αλλά μειωμένη κατά 30%.

Η ρύθμιση έχει αναδρομική ισχύ καλύπτοντας όλες τις κατά καιρούς δικαστικές αποφάσεις που έχουν εκδοθεί, χωρίς να έχουν ακόμη οριστεί όμως ακόμα νέες αντικειμενικές τιμές από το υπουργείο Οικονομικών.

Οι αντικειμενικές αξίες που θα προσδιοριστούν με το αυτόματο σύστημα θα ισχύουν για διάστημα 6 μηνών καθώς εντός 6 μηνών από την κοινοποίηση της ακυρωτικής δικαστικής απόφασης θα πρέπει να έχει εκδοθεί η υπουργική απόφαση που θα καθορίζει νέες αντικειμενικές αξίες.

Ειδικά, για δικαστικές αποφάσεις που έχουν εκδοθεί πριν από την έναρξη ισχύος της διάταξης, η υπουργική απόφαση με τις νέες τιμές εκκίνησης θα πρέπει να έχει δημοσιευτεί έως τις 15 Απριλίου 2025.

Επέκταση αντικειμενικού συστήματος σε όλη τη χώρα.

Πρόκειται για 2.167 περιοχές που αντιστοιχούν στο 1,5% της επικράτειας όπου έλειπαν τα απαιτούμενα πολεοδομικά στοιχεία.

Η επέκταση του συστήματος αντικειμενικών αξιών στην Αττική αγγίζει περιοχές από τη Βάρκιζα έως τα Λεγραινά, την Αγία Μαρίνα, τον Χάρακα και το Δασκαλειό, το Πόρτο Ράφτη, τη Σαλαμίνα, τα Κύθηρα και την Αίγινα.

Στην υπόλοιπη Ελλάδα αναμένεται να αποκτήσουν για πρώτη φορά αντικειμενικές αξίες περιοχές στην Αχαΐα, στην Ηλεία, στα Τρίκαλα, στη Φλώρινα.

Αυτόματη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών.

Ολες οι πληροφορίες για τα ακίνητα σε όλη τη χώρα από την τοποθεσία έως και την εμπορικότητα κάθε περιοχής ψηφιοποιούνται ενώ η ηλεκτρονική πύλη valuemaps.gov.gr εμπλουτίζεται αντλώντας πληροφορίες από την ΑΑΔΕ, Κτηματολόγιο, e-Πολεοδομία, Δήμους.

Παράλληλα αναβαθμίζεται η πλατφόρμα valuemaps.gov.gr, η οποία θα λειτουργεί ως εργαλείο για τον προσδιορισμό των αντικειμενικών αξιών και την αυτόματη αναπροσαρμογή τους.

Μέσω ενός ψηφιακού μητρώου θα αντλούνται πληροφορίες αναφορικά με τις τιμές εκκίνησης, τους συντελεστές αυξομείωσης των τιμών εκκίνησης, των χαρτών, των πινάκων τιμών και του τρόπου υπολογισμού της αξίας ακινήτων.

Παρουσιάζονται όλα τα δεδομένα που σχετίζονται με τις ζώνες αυτές και παρέχεται λειτουργία υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων.

Το νέο σύστημα θα δώσει τη δυνατότητα στο υπουργείο Οικονομικών να έχει πλήρη εικόνα για τη πορεία των τιμών στην αγορά και να αναπροσαρμόζει σε πραγματικό χρόνο τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων προκειμένου αυτές να ευθυγραμμίζονται με τις τιμές που αναγράφονται στα συμβόλαια.

Πλατφόρμα με πραγματικές τιμές ακινήτων.

Εναν πλήρη χάρτη με τις πραγματικές τιμές αγοραπωλησιών ακινήτων δημιουργεί η κυβέρνηση φιλοδοξώντας πως η αύξηση της διαφάνειας στην αγορά θα οδηγήσει και σε πτώση των ζητούμενων τιμών.

Η πλατφόρμα «χτίζεται» ήδη και αναμένεται να κάνει πρεμιέρα πριν από το καλοκαίρι. Θα καταγράφει όλες τις τιμές πώλησης ακινήτων ανά περιοχή, με τα στοιχεία να αντλούνται από το Κτηματολόγιο όπου αναρτώνται πλέον τα συμβόλαια.

Θα είναι ανώνυμα, δεν θα υπάρχει δηλαδή αναφορά στα στοιχεία πωλητή και αγοραστή παρά μόνο η ταυτότητα του ακινήτου με στοιχεία τετραγωνικών, ορόφου, παλαιότητας και περιοχής μαζί με το τίμημα πώλησης.

Ετσι για παράδειγμα ένας αγοραστής ο οποίος αναζητά ακίνητο και έχει μέχρι τώρα ως μπούσουλα τις αντικειμενικές αξίες και τις ζητούμενες τιμές πώλησης στις αγγελίες θα μπορεί να έχει εικόνα για το πραγματικό εύρος τιμών πώλησης ακινήτων στη συγκεκριμένη περιοχή.

Οι πληροφορίες θα είναι διαθέσιμες χωρίς κόστος στους ενδιαφερόμενους αγοραστές αλλά και τους πωλητές οι οποίοι θα έχουν μια πιο ρεαλιστική εικόνα για τις τιμές αγοράς, αλλά στην περίπτωση πολλών data τα οποία θα είναι χρήσιμα για παράδειγμα σε τράπεζες, μεσίτες και servicers τα δεδομένα θα παρέχονται επί πληρωμή.