Μισθώσεις: Τι πρέπει να γνωρίζουν ιδιοκτήτες, ενοικιαστές πριν υπογράψουν

Η εύρεση κατοικίας για ενοικίαση είναι πλέον ένα από τα μεγαλύτερα κοινωνικά προβλήματα. Η έλλειψη νέων κατοικιών, τα υψηλά ενοίκια – ακόμη και για ακατάλληλα προς ενοικίαση ακίνητα –, το υψηλό κόστος ανακαίνισης των εκατοντάδων χιλιάδων παλιών, είναι μερικοί μόνο από τους παράγοντες που συντηρούν και επιτείνουν το πρόβλημα.

Οπως εξηγούν πηγές που γνωρίζουν καλά τον χώρο της κτηματαγοράς, η ενοικίαση ενός ακινήτου μοιάζει πλέον με «λαχείο», τόσο για τους εκμισθωτές όσο και για τους μισθωτές. Για τους εκμισθωτές που θέλουν  να βρουν ανθρώπους που να είναι «εντάξει» με τις υποχρεώσεις τους (να πληρώνουν εγκαίρως το νοίκι, τα κοινόχρηστα κ.ά.), και για τους μισθωτές που επιδιώκουν να βρεθούν ιδιοκτήτες που δεν ζητούν τον ουρανό με τ’ άστρα (ακόμη και για ακατάλληλα προς κατοικία κτίρια), αλλά να αντιλαμβάνονται ότι λογικά ενοίκια είναι αυτά που καταβάλλονται «στην ώρα τους».

«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της ΠΟΜΙΔΑ παρουσιάζουν μέσα από 10 ερωτήσεις – απαντήσεις για τους εκμισθωτές, και άλλες τόσες για τους μισθωτές, όλες τις απαραίτητες πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους και οι δύο πλευρές προκειμένου να είναι όλοι ωφελημένες. Δεν είναι άλλωστε τυχαίο το ρητό «οι καλοί λογαριασμοί κάνουν τους καλούς φίλους…».

₁₀Ερωτήσεις – απαντήσεις για τους ιδιοκτήτες

1 Τι πρέπει να προσέξει ένας ιδιοκτήτης ακινήτου όταν προβαίνει στη μίσθωσή του;

Πρέπει να προσέξει το ακίνητο να είναι ασφαλές, λειτουργικό, χωρίς αυθαίρετες προσθήκες και να μην έχει γίνει αλλαγή χρήσης.

2Ποια είναι τα βασικά σημεία;

Πριν από κάθε νέα μίσθωση πρέπει να βεβαιωθεί ότι το ενοικιαζόμενο (διαμέρισμα, κατάστημα κ.ά.) είναι κατάλληλο και ασφαλές για αυτούς που θα το χρησιμοποιήσουν. Ρελέ ηλεκτροπληξίας στον κεντρικό πίνακα, ασφαλή κάγκελα στα μπαλκόνια, κουφώματα σε καλή κατάσταση, υδραυλικά χωρίς διαρροές και κλειδαριά ασφαλείας στην εξώπορτα είναι βασικά σημεία που πρέπει οπωσδήποτε να ελεγχθούν πριν δοθούν τα κλειδιά σε έναν νέο ενοικιαστή κατοικίας.

3Ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης;

Ναι, πάντοτε στην αρχή κάθε νέας μίσθωσης πρέπει να συνταχθεί και υπογραφεί ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης. Σε αυτό καταχωρίζονται τα πλήρη στοιχεία ταυτότητας του ενοικιαστή, ο ΑΦΜ του, τα στοιχεία του/της συζύγου και τυχόν άλλων ατόμων που θα μένουν στο μίσθιο, η χρήση του μισθίου, το μηνιαίο μίσθωμα, η μισθωτική εγγύηση και οι άλλοι συνήθεις όροι της μίσθωσης, όπως έχουν διατυπωθεί στα σχετικά υποδείγματα μισθωτηρίων της ΠΟΜΙΔΑ.

4Πρέπει να γίνει ανάρτηση στοιχείων στην ΑΑΔΕ;

Ναι. Ακολουθεί η έκδοση του Ενεργειακού Πιστοποιητικού και η ανάρτηση των στοιχείων του και των άλλων πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης στην εφαρμογή Μισθώσεων της ΑΑΔΕ από τον ιδιοκτήτη /εκμισθωτή και η αποδοχή τους από τον ενοικιαστή.

5Πρώτα πρέπει να γίνει η σύνδεση του ρεύματος στο ακίνητο από τον εκμισθωτή;

Σύμφωνα με τις οδηγίες του ΔΕΔΔΗΕ για τον περιορισμό των ρευματοκλοπών, ο ιδιοκτήτης συνιστάται πρώτα να βεβαιωθεί ότι ο ενοικιαστής του σύνδεσε το ρεύμα στο όνομά του, και μετά να του παραδώσει τα κλειδιά του ακινήτου.

6Τι ισχύει με την προκαταβολή;

Οι ιδιοκτήτες δεν πρέπει να λαμβάνουν ποτέ «προκαταβολή» ενοικίου ή εγγύησης, πριν ο ενδιαφερόμενος ενοικιαστής υπογράψει λεπτομερές έγγραφο μισθωτήριο, με όλους τους όρους της συμφωνίας.

7Τι δεν πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες;

Δεν πρέπει να κάνουν τέσσερα πράγματα:

i) να νοικιάζουν το ακίνητό τους σε πρόσωπα που αρνούνται ή υπεκφεύγουν να δώσουν τα πλήρη στοιχεία τους (ονοματεπώνυμο, αριθμό ταυτότητας, ΑΦΜ κ.λπ.) ή  δίνουν στοιχεία άλλων προσώπων.

ii) να νοικιάζουν ακίνητο σε αλλοδαπό ενοικιαστή, αν προηγουμένως δεν εξακριβώσουν και αναγράψουν στο μισθωτήριο και τα στοιχεία της άδειας παραμονής του στη χώρα μας.

iii) να δώσουν κλειδιά ή δικαίωμα εγκατάστασης σε νέο και άγνωστο ενοικιαστή, πριν αυτός φέρει πρώτα τη σύμβαση ρευματοδότης του ακινήτου που θέλει να μισθώσει από οποιαδήποτε παροχή ηλεκτρικής ενέργειας.

v) να νοικιάζουν το ακίνητο με ενεργή σύνδεση ρεύματος, φυσικού αερίου ή τηλεφώνου στο όνομά τους ή στο όνομα δικού τους προσώπου.

8Ποια είναι η διάρκεια της μίσθωσης κατοικίας;

Οι μισθώσεις κατοικιών όσο και οι νέες εμπορικές μισθώσεις έχουν τριετή ελάχιστη νόμιμη διάρκεια, ακόμη και αν στο μισθωτήριο αναγράφεται μικρότερη. Υπάρχει δηλαδή υποχρεωτική τριετής δέσμευση και για τα δύο μέρη.

9Τι πρέπει να προσδιορίζει πάντα ένας ιδιοκτήτης;

Πρέπει πάντοτε να προσδιορίζει τον σκοπό της χρήσης (ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, κατάστημα, γραφείο, εργαστήριο, αποθήκη, χώρος στάθμευσης κ.λπ.) και το επαγγελματικό αντικείμενο (εμπορία ενδυμάτων, αυτοκινήτων κ.λπ.), και όχι αόριστα «για κάθε εμπορική χρήση». Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται αν θα χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος (καφετέρια, κομμωτήριο, γυμναστήριο, εκπαιδευτήριο κ.λπ.), οπότε εκτός τού αν επιτρέπεται η συγκεκριμένη χρήση στην τοποθεσία του ακινήτου σας, χρειάζεται άδεια της αρμόδιας Αρχής, η οποία εκδίδεται μόνο αν το ακίνητό σας πληροί πολλές και συγκεκριμένες προϋποθέσεις και δεν έχει πολεοδομικές εκκρεμότητες κ.λπ.

10 Τι ισχύει με τα κοινόχρηστα;

Ο ιδιοκτήτης οφείλει να επικοινωνεί τακτικά με τον διαχειριστή του κτιρίου όπου έχει εκμισθωμένες ιδιοκτησίες και να ενημερώνεται από αυτόν για την πορεία εξόφλησης των μηνιαίων κοινοχρήστων δαπανών. Πρέπει να έχει γνωστοποιήσει στον διαχειριστή τα στοιχεία επαφής μαζί του, και να του ζητήσει να τον ενημερώνει αμέσως για κάθε καθυστέρηση που παρατηρείται στην πληρωμή τους από τον ενοικιαστή. Κι αυτό διότι, τελικός υπόχρεος για την καταβολή κάθε οφειλής ενοικιαστή προς τη διαχείριση του κτιρίου, σύμφωνα με τον νόμο και τους κανονισμούς των πολυκατοικιών, είναι ο ιδιοκτήτης – εκμισθωτής του.

₁₀ Ερωτήσεις – απαντήσεις για τους ενοικιαστές

1 Τι ισχύει για το μίσθωμα και την αναπροσαρμογή του μισθώματος;

Κάθε συμφωνία για το ύψος του μισθώματος, αλλά και για τη μετέπειτα σταδιακή αναπροσαρμογή του, που συμπεριλαμβάνεται στο μισθωτήριο νομικά είναι απολύτως έγκυρη, όμως σήμερα η συμφωνία υψηλών ποσοστών αναπροσαρμογής δύσκολα τηρείται στην πράξη.      

2 Τι ισχύει για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά τη διάρκεια της τριετίας;

Στις περιπτώσεις που ο συμβατικός χρόνος ορίστηκε μικρότερος από την τριετία χωρίς να συμφωνηθεί ο τρόπος αναπροσαρμογής του ενοικίου για το υπόλοιπο διάστημα μέχρι τη συμπλήρωσή της, τότε το καταβαλλόμενο μίσθωμα μέχρι τη λήξη της τριετίας εκ του νόμου πρέπει να αναπροσαρμόζεται ετησίως όπως και στις επαγγελματικές μισθώσεις, δηλαδή κατά ποσοστό ίσο με 75% της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή που ανακοινώνει η ΕΛΣΤΑΤ.

3 Τι προβλέπεται για χρήση κατοικίας;

Στις προαναφερόμενες ρυθμίσεις υπάγονται μόνο οι μισθώσεις στις οποίες το μίσθιο χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία του μισθωτή.

4 Ποιες μισθώσεις δεν υπάγονται;

Δεν υπάγονται στις διατάξεις αυτές οι μισθώσεις για δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία, ή προσωρινή διαμονή. Αν το μίσθιο χρησιμοποιείται για οικογενειακή στέγη, πρέπει κατά τη σύνταξή του να αναγράφεται το πλήρες ονοματεπώνυμο της/του συζύγου.

5 Τι ισχύει για τη διάρκεια της μίσθωσης και τη συντόμευση της τριετίας;

Οπως προαναφέρθηκε, η μίσθωση της κύριας κατοικίας έχει τριετή ελάχιστη διάρκεια, υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, ακόμη κι αν έχει συμφωνηθεί βραχύτερος χρόνος.

6 Πότε επιτρέπεται η συντόμευση της τριετίας;

Συντόμευση της τριετίας επιτρέπεται μόνο με νεότερη συμβολαιογραφική πράξη, καταρτιζόμενη τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης.

7 Ποια είναι η προϋπόθεση για την καταγγελία κύριας κατοικίας από τον μισθωτή;

Μοναδική προϋπόθεση για την καταγγελία μίσθωσης κύριας κατοικίας από τον εκμισθωτή είναι η παρέλευση τριετίας από την έναρξή της.

8 Επιτρέπεται καταγγελία μίσθωσης κατοίκησης για ιδιοκατοίκηση;

Εχει καταργηθεί προ 30ετίας.

9 Τι ισχύει για τη μη πληρωμή μισθώματος;

Εχει καθιερωθεί ταχεία διαδικασία έκδοσης δικαστικής «διαταγής απόδοσης μισθίου», χωρίς ακροαματική διαδικασία, αναβολές, μάρτυρες κ.λπ. εναντίον όσων ενοικιαστών αρνούνται να καταβάλουν τα μισθώματα.

10 Τι πρέπει να προηγηθεί;

Πριν υλοποιηθούν τα προαναφερόμενα, πρέπει πρώτα να κοινοποιηθεί νόμιμα στον ενοικιαστή εξώδικη πρόσκληση να καταβάλει τα οφειλόμενα μέσα σε 15 μέρες.