Πώς να αποφύγουν έξοδα και ταλαιπωρία οι ιδιοκτήτες ακινήτων

Αντιμέτωποι με μια νέα πραγματικότητα που αφορά λανθασμένη καταγραφή της ακίνητης περιουσίας τους ή ακόμη και με καταχώριση των ακινήτων τους ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» είναι χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων μετά τη λήξη της προθεσμίας των δηλώσεων στις 30 Νοεμβρίου στις περισσότερες περιοχές της χώρας (!).

Στο πρόβλημα αυτό προστίθεται και η διαφορετική αντιμετώπιση – από τους υπευθύνους των Κτηματολογικών Γραφείων – των σφαλμάτων που προέκυψαν και εξακολουθούν να προκύπτουν κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης (για Κέρκυρα, Θεσπρωτία, Χανιά, Ρέθυμνο και Βόρειο Ηράκλειο δόθηκε παράταση για τη συλλογή δηλώσεων έως τις 20 Δεκεμβρίου 2024).

Κατά τις ίδιες πηγές της κτηματαγοράς, για τις περισσότερες περιπτώσεις σφαλμάτων επιχειρείται η διόρθωσή τους μέσω της διαδικασίας του «πρόδηλου σφάλματος». Ωστόσο εξαιτίας της διαφορετικής αντιμετώπισης από τους υπευθύνους των Κτηματολογικών Γραφείων, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες είναι αναγκασμένοι να προσφύγουν στα δικαστήρια προκειμένου να βρουν το δίκιο τους.

Κι αυτός είναι ο λόγος, όπως εξηγεί ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς, που «οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει στις περιοχές όπου ακόμη δεν έχει λήξει η προθεσμία των δηλώσεων, να δηλώσουν έγκαιρα τα περιουσιακά τους στοιχεία και στη συνέχεια να ελέγξουν λεπτομερώς τα στοιχεία των ιδιοκτησιών τους, όπου δεν έχει γίνει ακόμη ανάρτηση, προκειμένου να μην υπάρχουν εκκρεμότητες και να εξαλειφθεί ο κίνδυνος το ακίνητό τους να χαρακτηριστεί ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” και να περιέλθει στο Δημόσιο».

Η ΠΟΜΙΔΑ ζητά μια νέα νομοθετική ρύθμιση που να καταργεί το «αμάχητο» τεκμήριο κυριότητας του Δημοσίου. Ο λόγος είναι, όπως λέει ο Στράτος Παραδιάς, ότι είναι κατάφωρα αντισυνταγματικό η μη συμμετοχή του πολίτη σε μια διοικητική καταγραφή των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων, όπως είναι το Κτηματολόγιο, να οδηγεί σε απώλεια περιουσίας.

«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων, ώστε στην περίπτωση που υπάρχει σε εκκρεμότητα διόρθωση να αποφύγουν τη δικαστική εμπλοκή που συνεπάγεται έξοδα και ταλαιπωρία.

Μπορούν να γίνουν διορθώσεις χωρίς την εμπλοκή δικαστηρίου σε ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί ως «αγνώστου» εάν ο ενδιαφερόμενος προσκομίσει δημόσιο έγγραφο με τίτλους κτήσης;

Ναι. Οταν υπάρχει δημόσιο έγγραφο στο οποίο αναγράφονται τίτλοι κτήσης περισσότερων ακινήτων του ιδίου ή περισσότερων δικαιούχων, τα οποία βρίσκονται στην ίδια κτηματογραφηθείσα περιοχή και έχουν καταχωριστεί ορισμένα ακίνητα εξ αυτών ως γνωστού ιδιοκτήτη, ενώ τα υπόλοιπα (ακίνητα) έχουν καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Τι μπορεί δηλαδή να κάνει ο δικαιούχος;

Ο δικαιούχος των ακινήτων αυτών δύναται πλέον να ζητήσει τη διόρθωση των αρχικών εγγραφών με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και την αναγραφή των δικών του στοιχείων στα εν λόγω ακίνητα, επικαλούμενος τον προαναφερόμενο τίτλο κτήσης.

Τι ισχύει στην περίπτωση που ο τίτλος αυτού που αιτείται διόρθωση ή των δικαιοπαρόχων του είναι παραχωρητήριο του Ελληνικού Δημοσίου ή Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου (για παράδειγμα, παραχωρητήριο Οργανισμού Τοπικής Αυτοδιοίκησης, Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας κ.ά.);

Το παραχωρητήριο μπορεί να αποτελεί είτε τίτλο του αιτούντος τη διόρθωση, είτε τίτλο δικαιοπαρόχου, άμεσου (π.χ. του πωλητή του) ή απώτερου (π.χ. αρχικού κληρούχου επί σειράς μεταβιβάσεων). Οταν το παραχωρητήριο αποτελεί τίτλο δικαιοπαρόχου (άμεσου ή απώτερου), λαμβάνεται υπόψη κατά τον έλεγχο για τη βασιμότητα του αιτήματος διόρθωσης σε σχέση με τους επιγενόμενους αυτού τίτλους κτήσης, που συνιστούν διαδοχή στο δικαίωμα.

Εάν υφίστανται οι προαναφερόμενες προϋποθέσεις, μπορούν να διορθωθούν αρχικές εγγραφές σε ακίνητο που έχει χαρακτηριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», αδιακρίτως του είδους του ακινήτου (π.χ. γεωτεμάχιο, διηρημένη ιδιοκτησία);

Ναι.

Τι προβλέπεται στην περίπτωση που το ακίνητο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» είναι διηρημένη ιδιοκτησία (οριζόντια, κάθετη, οριζόντια επί καθέτου), που διαθέτει αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο και τα στοιχεία του δικαιούχου προκύπτουν από τον συσχετισμό του τίτλου κτήσης του, των τίτλων κτήσης των δικαιοπαρόχων του (εάν υπάρχουν δικαιοπάροχοι) και της σύστασης της διηρημένης ιδιοκτησίας;

Η διάταξη (σ.σ.: του άρθρου 18 του Ν. 2664/1998) καταλαμβάνει τις περιπτώσεις διηρημένων ιδιοκτησιών, που έχουν αναγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και τα στοιχεία του δικαιούχου τους δύνανται να διορθωθούν με αναγωγή στον τίτλο κτήσης του και στη σύσταση της διηρημένης ιδιοκτησίας. Εάν υπάρχουν δικαιοπάροχοι, τότε ο έλεγχος για τη βασιμότητα του αιτήματος διόρθωσης καταλαμβάνει και τους τίτλους κτήσης αυτών κατά τη σειρά διαδοχής τους στο δικαίωμα.

Τι ισχύει στην περίπτωση που το ακίνητο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» είναι διηρημένη ιδιοκτησία/υποδοχέας (οριζόντια, κάθετη, οριζόντια επί καθέτου), στην οποία έχουν αθροιστεί όλα τα υπολειπόμενα χιλιοστά επί των αδήλωτων διηρημένων ιδιοκτησιών, που προβλέπονται στην οικεία σύσταση;

Στην προαναφερόμενη διάταξη εμπίπτουν οι περιπτώσεις εκείνες που οι μη δηλωμένες διηρημένες ιδιοκτησίες μιας σύστασης αποτυπώθηκαν στις αρχικές εγγραφές ως μία συνολική εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» (υποδοχέας αδήλωτων χιλιοστών). Ο δικαιούχος διηρημένης ιδιοκτησίας, που το αντιστοιχούν σε αυτή ποσοστό συγκυριότητας επί του εδάφους έχει συμπεριληφθεί σε αρχική εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» με τα παραπάνω χαρακτηριστικά, δύναται να ζητήσει τη διόρθωση της εγγραφής με αναγωγή στον τίτλο κτήσης του, στον τίτλο κτήσης των δικαιοπαρόχων του (εάν υπάρχουν δικαιοπάροχοι) και στη σύσταση της διηρημένης ιδιοκτησίας.

Τι προβλέπεται για τις περιπτώσεις κατά τις οποίες οι μη δηλωμένες διηρημένες ιδιοκτησίες δεν έχουν αναγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», με συνέπεια να μη διαθέτουν αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο, ούτε το αντιστοιχούν σε αυτές ποσοστό συγκυριότητας επί του εδάφους έχει συμπεριληφθεί σε αρχική εγγραφή διηρημένης ιδιοκτησίας «αγνώστου ιδιοκτήτη»/υποδοχέα;

Εδώ, η μη εμφάνιση της διηρημένης ιδιοκτησίας συνιστά έλλειψη, δυνάμενη να θεραπευθεί με αναδρομή στην πράξη σύστασης, στον κανονισμό της διηρημένης ιδιοκτησίας, και δύναται μέσω της διόρθωσης να δημιουργηθεί αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο.

Ποια είναι η διαδικασία υποβολής αίτησης για διόρθωση προδήλου σφάλματος για τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα;

Η διόρθωση προδήλου σφάλματος γίνεται με την υποβολή του εντύπου «Αίτηση Διόρθωσης Προδήλου Σφάλματος» ηλεκτρονικά μέσω της ιστοσελίδας του Κτηματολογίου. Κατά την υποβολή της αίτησης συνυποβάλλεται κυρωμένο αντίγραφο του κτηματολογικού φύλλου του ακινήτου για το οποίο ζητείται η διόρθωση.

Επιπλέον, η αίτηση συνοδεύεται από αντίγραφα των δημόσιων και ήδη μετεγγεγραμμένων στο υποθηκοφυλακείο εγγράφων, τα οποία κατά περίπτωση είναι: αντίγραφο τίτλου κτήσης του υπέρ ου η διόρθωση. Αντίγραφο τίτλου κτήσης των δικαιοπαρόχων του υπέρ ου η διόρθωση (εάν υπάρχουν δικαιοπάροχοι). Αντίγραφο σύστασης της διηρημένης ιδιοκτησίας. Αντίγραφο κανονισμού διηρημένης ιδιοκτησίας (όταν ζητείται η δημιουργία κτηματολογικού φύλλου διηρημένης ιδιοκτησίας) και κάθε άλλο έγγραφο που κατά την κρίση του αιτούντος συνεισφέρει στην απόδειξη των ισχυρισμών του.

Πότε διορθώνεται η αρχική εγγραφή;

Ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου είναι αρμόδιος για την αποδοχή ή την απόρριψη του αιτήματος διόρθωσης και εκδίδει σχετική απόφαση. Αν ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου δεν αποφανθεί μέσα σε 30 εργάσιμες ημέρες από την υποβολή της αίτησης ή αν την απορρίψει, ο αιτών δικαιούται να προσφύγει στον Κτηματολογικό Δικαστή μέσα σε προθεσμία 30 εργάσιμων ημερών από τη λήξη της προθεσμίας αυτής ή αφότου έλαβε γνώση της απόρριψης της αίτησης.

Ποια είναι η διαδικασία υποβολής αίτησης για διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων;

Προκειμένου να προχωρήσει η διαδικασία, προαπαιτείται η έκδοση κτηματογραφικού διαγράμματος για τα ακίνητα (ΚΑΕΚ) των οποίων αιτείται η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων.

Στη συνέχεια, η διαδικασία έχει ως εξής:

¢ Συμπληρώνεται η αντίστοιχη έντυπη αίτηση. Η αίτηση, εφόσον συναινούν όλοι οι όμοροι δικαιούχοι που επηρεάζονται από την αποδοχή της, μπορεί να υποβληθεί από κοινού.

¢ Γίνεται κατάθεση της αίτησης συνοδευόμενης από το ενημερωμένο κτηματογραφικό διάγραμμα που αποδίδει τη διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων και το τοπογραφικό διάγραμμα. Επισημαίνεται ότι στα σχετικά έγγραφα πρέπει να μνημονεύεται ο ΚΑΕΚ του ακινήτου που αφορά η πράξη.

¢ Ακολουθεί η ενημέρωση του αιτούντος από το Κτηματολογικό Γραφείο για το αποτέλεσμα του τυπικού ελέγχου της αίτησής του και τις ενέργειες στις οποίες πρέπει να προβεί (π.χ. κοινοποίηση της αίτησης σε όμορους δικαιούχους, εάν η αποδοχή της μπορεί να επηρεάσει τα δικαιώματά τους, ορισμός προθεσμίας για υποβολή απόψεων εγγράφως από τους όμορους).