Investir dans un logement loué, pourquoi c’est rentable ?

En quoi donc, l’achat d’un logement loué peut-il être une bonne solution quand on désire investir dans l’immobilier ?

Un logement loué, c'est moins cher

Le premier avantage se situe au niveau du prix d’achat. Par définition, l’acquéreur d’un bien vendu occupé ne dispose pas de la jouissance complète de son bien. Il ne peut pas y habiter, ni le prêter à ses enfants. Il ne peut pas non plus y réaliser de travaux de fond ou le mettre en location aux conditions qu’il a choisies. Pour faire tout cela, il devra résilier le bail en cours, ce qui est très encadré par la loi. 

Dans la grande majorité des cas, donc, l’occupation du bien donné donc lieu à une décote sur le prix de vente. Ainsi, s’il s’agit d’un appartement meublé, la décote est souvent faible, voire inexistante, car le bail ne peut pas excéder une année.

Des décotes du prix d'achat jusqu’à 40 %

Pour un logement vide, soumis donc, à un bail de trois ans, tout dépend de la date de signature du bail et, aussi, de l’âge du locataire. Si le bail est très récent, la contrainte d’occupation sera longue et la décote plus élevée. Si le locataire a plus de 65 ans et des revenus modestes, il est considéré comme protégé. Pour résilier son bail, il faudra lui proposer une solution de relogement. La décote, dans ce cas, sera également plus élevée. Elle sera même maximale, de l’ordre de 30 à 40 % pour les locations de type 1948 dont les loyers sont très bas et les locataires bien installés.

La décote dépend, en effet, également du montant du loyer. S’il est dans les prix du marché, il n’y a pas de manque à gagner réel, surtout dans le cadre d’un investissement immobilier.

Le revenu locatif est connu d'avance

Car, et c’est le deuxième avantage de l’achat d’un logement loué, la présence d’un locataire au moment de l’achat permet de connaître avec certitude le montant des revenus locatifs annuels et, donc, la rentabilité globale de l’opération. Cela permet, en outre, d’éviter tout risque de vacance locative.

Photo d'illustration Adobe Stock

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Un logement loué, c'est un crédit plus facile

Ce filet de sécurité est très apprécié par les banques qui sont plus enclines à prêter quand l’emprunteur est en mesure de justifier de ses futurs revenus. Concrètement, donc, il est plus facile de décrocher un crédit pour investir dans un logement déjà loué.

La présence d’un locataire déjà installé évite aussi les contraintes et les frais liés à la recherche d’un locataire et à la mise en place d’un bail locatif.

Attention, vérifiez le dossier du locataire !

Attention cependant, tous ces avantages ne doivent pas vous faire oublier les précautions d’usage. Avant de signer, vérifiez le paiement des loyers sur une période significative. Regardez aussi le dossier du locataire. Sa situation professionnelle, financière ou familiale a pu évoluer depuis la signature du bail. Assurez-vous, bien sûr, qu’il n’y a pas de contentieux locatif en cours avec le locataire car s’il y a un conflit, c’est vous en tant que nouveau propriétaire qui en héritez.

Naturellement, vous devrez réaliser un état des lieux complet au moment de l’achat et le comparer avec celui qui avait été réalisé au moment de l’entrée du locataire. À vous ensuite, de négocier avec le vendeur la prise en charge des travaux qui lui incombent.

Vérifiez aussi si l’occupation du logement est liée à une convention type Borloo ou Cosse. Si c’est le cas, il existe un cadre légal que vous devrez respecter pendant toute la durée restante de cette convention.

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Sources : https://www.pretto.fr/bien-immobilier/maison-ou-appartement/achat-appartement-loue/ 

https://lessecretsdelimmo.fr/gestion-locative/acheter-bien-loue/ 

https://www.pap.fr/vendeur/preparer-vente/a-quel-prix-vendre-un-appartement-loue/a23572